Solidarité des héritiers pour le paiement des charges de copropriété impayées

La solidarité entre héritiers ne se présume pas : elle doit résulter de la loi ou d’une convention, conformément à l’article 1310 du Code civil. Lorsqu’elle est établie, chaque débiteur peut être poursuivi pour l’intégralité de la dette, le paiement effectué par l’un libérant les autres envers le créancier, selon l’article 1313 du même code.

En l’espèce, la clause du règlement de copropriété prévoyait l’indivisibilité des obligations de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat et autorisait celui-ci à réclamer l’exécution entière à l’un quelconque des héritiers. La juridiction en déduit une condamnation in solidum des trois héritiers, quelle que soit leur quote-part successorale.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’exigibilité des provisions correspondant au budget prévisionnel. En application de l’article 19-2 de cette loi, les provisions ultérieures deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours. La juridiction relève le vote du budget et la déchéance du terme, puis fixe la créance de charges impayées à 5 265,73 euros, à parfaire.

La qualité d’héritière de l’intervenante étant suffisamment établie par une correspondance notariale, sa demande de mise hors de cause est rejetée. La condamnation inclut également les frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens. La décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 481-1 du Code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires réclamait le paiement de charges dues par plusieurs héritiers indivisaires d’un appartement dépendant d’une succession. Malgré les contestations relatives à la qualité d’héritière de la veuve et aux paiements déjà effectués, la juridiction a retenu la qualité des trois intéressés ainsi que la solidarité prévue par le règlement de copropriété. Elle les a condamnés solidairement au paiement des charges.

Le syndicat des copropriétaires réclamait le paiement de charges impayées afférentes à un appartement dépendant d’une succession non réglée. Le bien était détenu en indivision par plusieurs héritiers, dont un petit-fils, une fille et la veuve d’un héritier prédécédé.

Après une première demande de paiement plus élevée, le syndicat a ramené sa prétention à 5 265,73 euros. Un héritier indiquait avoir déjà versé 4 317,99 euros. La veuve demandait sa mise hors de cause, soutenant que son lien avec le bien et sa quote-part n’étaient pas établis. Une héritière, régulièrement assignée, n’a pas comparu.

La juridiction a retenu, sur la base d’une correspondance notariale, la qualité d’héritière de la veuve. Elle a également appliqué la clause de solidarité du règlement de copropriété et condamné solidairement les trois héritiers au paiement des charges, ainsi qu’à une indemnité de procédure et aux dépens.

• Existence d’une clause conventionnelle de solidarité ou d’indivisibilité
• Qualité d’héritier suffisamment établie par les pièces produites
• Vote préalable du budget provisionnel par l’assemblée générale
• Défaut de paiement d’une provision à son échéance
• Mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse plus de trente jours
• Créance de charges arrêtée et justifiée par les éléments du dossier

• Correspondance notariale établissant la vocation successorale
• Règlement de copropriété contenant la clause d’indivisibilité
• Procès-verbal d’assemblée générale votant le budget
• Pièces comptables relatives aux charges impayées
• Justificatifs de mise en demeure et de déchéance du terme

Le syndicat des copropriétaires peut poursuivre chacun des héritiers pour l’intégralité de la dette lorsque le règlement prévoit une obligation indivisible. Les héritiers restent tenus envers le syndicat, même si leurs quotes-parts successorales diffèrent ou si l’un d’eux a déjà effectué un paiement partiel.

• Condamnation in solidum des trois héritiers
• Paiement de 5 265,73 euros de charges impayées
• Rejet de la demande de mise hors de cause
• Remboursement de 600 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge solidaire des dépens

À faire

• Vérifier la clause de solidarité du règlement de copropriété
• Produire le procès-verbal approuvant le budget prévisionnel
• Établir le décompte précis des charges exigibles
• Adresser une mise en demeure par lettre recommandée
• Justifier la qualité d’héritier par les documents successoraux

À éviter

• Présumer la solidarité sans clause ou texte applicable
• Réclamer des provisions avant leur exigibilité
• Négliger le délai de trente jours après mise en demeure
• Omettre les paiements déjà effectués par un héritier
• Contester une qualité successorale sans preuve contraire

La solidarité conventionnelle entre héritiers

La solidarité ne se présume pas, conformément à l’article 1310 du Code civil. Elle résultait ici d’une clause du règlement de copropriété rendant les obligations indivisibles à l’égard du syndicat et permettant de réclamer l’exécution entière à l’un quelconque des héritiers. En application de l’article 1313 du Code civil, chacun pouvait donc être poursuivi pour la totalité de la dette.

L’exigibilité des provisions de copropriété

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit le versement de provisions correspondant au budget prévisionnel. Selon l’article 19-2 de cette loi, les provisions non échues deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours. La juridiction a constaté le vote du budget et la déchéance du terme.

La preuve de la qualité d’héritier

La mise hors de cause a été refusée car une correspondance notariale établissait suffisamment la vocation successorale de l’intervenante. En l’absence de preuve contraire, sa qualité d’héritière a été considérée comme non contestable à ce stade, indépendamment de la détermination définitive de sa quote-part.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 1310 du Code civil, Article 1313 du Code civil, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile