Climatisation sur partie commune : la voie de fait doit cesser

L’existence d’une contestation sérieuse sur le fond du droit exclut-elle la caractérisation d’un trouble manifestement illicite justifiant une mesure de remise en état en référé? L’atteinte au droit de propriété constitue une voie de fait et un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser, indépendamment du bien-fondé des droits invoqués par l’auteur du trouble pour justifier son comportement.

L’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser, indépendamment du bien-fondé des droits revendiqués par l’auteur de l’atteinte pour justifier son comportement. Lorsqu’un occupant procède unilatéralement à la dépose ou à la destruction d’équipements appartenant à autrui, même situés en parties communes d’une copropriété, le juge des référés ne peut refuser d’ordonner la remise en état en se fondant sur l’absence d’autorisation de l’assemblée générale ou sur le défaut de fonctionnement antérieur des installations. L’existence d’une contestation sérieuse sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite. Le juge des référés doit donc intervenir pour rétablir la situation antérieure, sans se substituer à l’assemblée générale, mais en mettant fin à l’acte unilatéral qui porte atteinte à la propriété d’autrui. Cette approche préserve les droits du propriétaire tout en laissant les parties exercer ensuite les voies de droit ordinaires sur le fond.

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L’atteinte au droit de propriété constitue une voie de fait et un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. Lorsqu’un occupant procède à la dépose d’équipements appartenant à autrui, le juge doit ordonner la remise en état, indépendamment de l’absence d’autorisation de l’assemblée générale. L’existence d’une contestation sérieuse sur le fond n’exclut pas le trouble manifestement illicite.

Un propriétaire d’un lot en copropriété, bénéficiant de la jouissance privative d’une toiture terrasse, a retiré en janvier 2022 des blocs de climatisation réversibles installés sur cette toiture. Ces installations alimentaient les appartements d’un autre propriétaire situés aux étages inférieurs. Le propriétaire des appartements affectés a assigné le propriétaire du lot et le syndicat des copropriétaires en référé, demandant la remise en place des blocs de climatisation et l’accès pour leur raccordement, ainsi que des dommages et intérêts.

La cour d’appel a rejeté les demandes en estimant que les blocs de climatisation n’avaient pas fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, qu’ils étaient situés en parties communes et qu’ils n’étaient pas en état de fonctionner au moment de leur dépose. Elle a considéré que le juge des référés ne pouvait se substituer à une décision de l’assemblée générale.

La Cour de cassation a jugé que l’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. Elle a estimé que la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite. La cour d’appel a violé les dispositions applicables en rejetant les demandes sans examiner si la situation constituait un trouble manifestement illicite. L’affaire a été renvoyée pour nouvel examen.

• Constatation de la dépose des blocs de climatisation par la société Josc 2 en janvier 2022
• Témoignages des enfants présents attestant du retrait des installations
• Procès-verbal de constat établissant que les blocs n’étaient pas en état de fonctionner
• Absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour les installations
• Article 835 du code de procédure civile définissant le trouble manifestement illicite
• Jurisprudence (3e Civ., 22 mars 1983) établissant que l’atteinte au droit de propriété constitue une voie de fait

La société Josc 2 subit une cassation partielle de l’arrêt qui avait rejeté les demandes de la société Pentagonos. Le juge des référés devra réexaminer la question du trouble manifestement illicite causé par la dépose des blocs de climatisation, indépendamment du bien-fondé des droits de propriété. La société Josc 2 est condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros à titre de l’article 700.

• Cassation de l’arrêt rejetant les demandes de remise en état des blocs de climatisation
• Reconnaissance que l’atteinte au droit de propriété constitue une voie de fait et un trouble manifestement illicite
• Renvoi devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour réexamen au fond
• Condamnation de la défenderesse aux dépens
• Condamnation de la défenderesse à payer 3 000 euros à la demanderesse
• Obligation de remettre en état les installations ou de justifier leur conformité aux règles de copropriété

À faire

• Constater l’atteinte au droit de propriété comme trouble manifestement illicite
• Ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état en référé
• Examiner si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire
• Distinguer le trouble illicite du bien-fondé des droits revendiqués
• Appliquer l’article 835 du code de procédure civile sans substitution de compétence

À éviter

• Refuser la remise en état au motif d’absence d’autorisation de l’assemblée générale
• Exiger une décision préalable de l’assemblée générale pour les parties communes
• Confondre le trouble manifestement illicite avec le bien-fondé du droit
• Se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires
• Ignorer que la voie de fait constitue un trouble manifestement illicite

Le trouble manifestement illicite en matière de voie de fait

Le trouble manifestement illicite constitue une atteinte au droit de propriété qui impose au juge des référés de prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent, indépendamment de la contestation sur le bien-fondé des droits revendiqués par l’auteur du trouble. Selon l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser.

La contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite. Le juge des référés ne peut pas refuser de faire cesser le trouble au motif que le demandeur ne justifierait pas d’une autorisation préalable ou que les installations ne seraient pas en état de fonctionner. La circonstance que le bien ait été installé sur des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ou que son état fonctionnel soit contesté, ne supprime pas le caractère manifestement illicite de son retrait unilatéral par un tiers. Le juge des référés n’est pas habilité à se substituer à une décision de l’assemblée générale, mais il doit néanmoins faire cesser la voie de fait commise en violation du droit de propriété.

La recevabilité de l’action en expulsion indépendante de la preuve du droit de propriété

Aux termes de l’article 1er, alinéa 2, du code de procédure civile de la Polynésie française, l’action n’est ouverte qu’à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. La recevabilité de l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre n’est pas subordonnée à la démonstration préalable du droit de propriété dont se prévaut le demandeur, celle-ci commandant seulement le succès de l’action.

L’intérêt à agir en expulsion ne peut être subordonné à la démonstration préalable de la propriété du terrain illicitement occupé, ni au bien-fondé d’une action en revendication des terres litigieuses. L’existence d’incertitudes quant à la propriété des terres n’impose pas que soit préalablement tranchée une action en revendication. De même, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable de l’occupation actuelle et effective des lieux au moment de l’introduction de l’instance.

La qualité à agir d’une association familiale en expulsion

Une association peut agir en justice au nom d’intérêts collectifs dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social. Lorsque la qualité à agir d’une association est contestée, il incombe au juge de rechercher si la demande qu’elle forme s’inscrit dans la défense des intérêts collectifs entrant dans son objet social, tel qu’il est défini par ses statuts. Le juge ne peut déclarer l’association irrecevable sans examiner si la demande d’expulsion s’inscrit dans la défense des intérêts collectifs de ses membres entrant dans son objet social, notamment la préservation du patrimoine familial.

La liquidation de l’astreinte provisoire et le contrôle de proportionnalité

Selon l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte provisoire est liquidée en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Elle est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Le juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte provisoire doit, lorsque la demande lui en est faite, apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige. Cette appréciation de proportionnalité s’impose indépendamment des critères énumérés à l’article L. 131-4, et elle doit être effectuée à la lumière de l’article 1er du protocole n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Le juge ne peut refuser cet examen au motif que la faible valeur des biens ou la disproportion entre l’astreinte et cette valeur ne figurent pas parmi les causes de suppression prévues par le code.

Le principe indemnitaire en assurance de biens et la liberté de disposition de l’indemnité

Il ressort de la combinaison de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil et de l’article L. 121-1, alinéa 1er, du code des assurances que le principe indemnitaire qui institue pour les assurances de biens une limitation légale de l’indemnité n’impose toutefois pas, sauf stipulations contraires du contrat, au bénéficiaire de l’indemnité de l’employer pour réparer le dommage ou remplacer le bien sinistré.

L’indemnité due par l’assureur ne saurait, sauf stipulation contractuelle contraire, être fixée par référence aux modalités de remise en état du bien choisies par l’assuré. Le montant de l’indemnité doit être évalué en fonction du dommage lui-même et non en fonction des travaux effectués par l’assuré. En particulier, l’assureur ne peut déduire de l’indemnité évaluée par l’expert le montant de la TVA applicable aux travaux de remise en état au motif que l’assuré aurait procédé lui-même à la réparation, dès lors qu’aucune stipulation contractuelle ne le prévoit.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  – Cour de cassation, Troisième chambre civile, 18 juin 2026, Pourvoi n° 24-18.383 – Thématiques associées : Copropriété — Climatisation —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 30 juillet 2026.