Expulsion d’un occupant sans droit ni titre suite à adjudication immobilière contestée

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 04 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02349 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QUUM

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 21 MARS 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 17]

N° RG 24/01081

APPELANTE :

Madame [P] [H] [S] [M] épouse [Y]

née le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 18] (34)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 9]

Représentée par Me Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [C] [T]

né le [Date naissance 6] 1985 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par Me Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me PORTE FAURENS

S.C.I. [A] [O] HOLDING

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par Me Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me PORTE FAURENS

S.A.R.L. AR PROMOTION

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représenté par Me Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me PORTE FAURENS

Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025,en audience publique, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un jugement rendu le 22 avril 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a adjugé une maison d’habitation située [Adresse 14] à Pérols, cadastrée section AO n°[Cadastre 1] appartenant à Mme [P] [M] veuve [Y], Mme [E] [M] épouse [V] et Mme [F] [M] épouse [G], en leur qualité d’ayants droit de M. [D] [M], à la société AR Promotion.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la société AR Promotion a fait signifier à Mme [P] [M] ce jugement.

Puis, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 septembre 2024, le conseil de la société AR Promotion a rappelé à Mme [P] [M] que la société AR Promotion s’était rapprochée d’elle à plusieurs reprises pour lui demander de libérer les lieux, et à défaut de lui verser une indemnité d’occupation, et l’a mise en demeure de régler une somme de 7 500 euros à ce titre.

La parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 1] a fait l’objet d’une division. De cette division sont issues la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 15] et la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 16].

Aux termes d’un acte authentique en date du 11 mars 2025, la société AR Promotion a vendu à M. [C] [T] une maison d’habitation située [Adresse 14] à [Localité 18], figurant au cadastre section AO numéro [Cadastre 15].

Aux termes d’un acte authentique en date du 11 mars 2025, la société AR Promotion a vendu à la société [A] [O] holding une maison d’habitation située [Adresse 14] à [Localité 18], figurant au cadastre section AO numéro [Cadastre 16].

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 17 octobre 2024 et notifié au représentant de 1’Etat dans le département, la société AR Promotion a fait assigner Mme [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé pour obtenir l’expulsion de Mme [P] [M] et de tous occupants de son chef, ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 21 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

– déclaré recevable l’action en référé,

– constaté que le tribunal judiciaire de Montpellier avait par jugement du 22 avril 2024 prononcé l’adjudication de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 14] à Pérols, appartenant à Mme [P] [M] veuve [Y], Mme [N] [M] épouse [V], Mme [F] [M] épouse [G], en leur qualité d’ayants droit de M. [D] [M], au profit de la société AR Promotion,

– déclaré en conséquence Mme [P] [M] occupante sans droit ni titre des lieux appartenant à la société AR Promotion situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 23 avril 2024,

– ordonné l’expulsion de Mme [P] [M] et de tous occupants de son chef à défaut de libération volontaire des lieux,

– dit qu’à défaut pour Mme [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les 24 heures de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par elle ou a défaut par le propriétaire,

– condamné Mme [P] [M] aux dépens,

– dit que s’il devait être exposés des dépens pour 1’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [P] [M],

– condamné Mme [P] [M] à payer à la société AR Promotion la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– constaté l’exécution provisoire,

– dit qu’une copie de la décision serait transmise au représentant de l’Etat dans le département.

Le 15 avril 2025 a été délivré à Mme [P] [M], à la demande de la société [A] [O] holding et de M. [C] [T], un commandement de quitter les lieux.

Par déclaration en date du 26 avril 2025, Mme [P] [M] a relevé appel de cette ordonnance en intimant M. [C] [T], la société civile immobilière [O] holding et la société AR Promotion.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 30 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [P] [M] épouse [Y] demande à la cour de:

– réformer l’ordonnance attaquée du 21 mars 2025 en ce qu’elle :

* a déclaré recevable l’action en référé,

* a constaté que le tribunal judiciaire de Montpellier avait par jugement du 22 avril 2024 prononcé l’adjudication de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 14] à Pérols, appartenant à Mme [N] [M] épouse [V], Mme [F] [M] épouse [G] et elle-même, en leur qualité d’ayants droit de M. [D] [M], au profit de la société AR Promotion,

* l’a déclarée occupante sans droit ni titre des lieux appartenant à la société AR Promotion situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 23 avril 2024,

* a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef à défaut de libération volontaire des lieux,

* l’a condamnée aux dépens et à payer à la société AR Promotion la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeter toutes prétentions de la société AR Promotion à défaut pour elle de détenir le moindre titre de propriété qui lui est opposable,

– condamner les intimés solidairement entre eux aux dépens et à payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle souligne que le premier juge a considéré que la société AR Promotion avait capacité à agir en référé à son égard, pour avoir été déclaré adjudicataire de la maison à usage d’habitation cadastrée section AO numéro [Cadastre 1], située [Adresse 13] à [Localité 18], par jugement du 22 avril 2024.

Elle soutient que cependant, il est constant qu’elle était propriétaire de ce bien en indivision et qu’elle pouvait légitimement l’occuper pendant le temps de la procédure.

Elle ajoute que la société AR Promotion ne lui a pas justifié ni avoir consigné le prix, ni avoir réglé les frais et les droits de mutation relatifs à l’adjudication.

De plus, elle fait valoir que la société AR Promotion ne peut contester avoir revendu le bien par actes notariés du 11 mars 2025 à la société [A] [O] holding et à M. [C] [T] et que que la décision rendue postérieurement à cette cession est donc infondée puisqu’elle octroie des droits à une société qui n’est plus titulaire du moindre titre de propriété sur ce bien.

Enfin, elle indique qu’elle justifie de sa situation délicate l’ayant empêchée de pouvoir valablement se reloger, malgré ses différentes démarches, et qu’elle sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux par application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code de la construction et de l’habitat.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 20 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [C] [T], la société [A] [O] holding et la société AR Promotion demandent à la cour de:

– confirmer l’ordonnance du 21 mars 2025 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

– juger Mme [P] [M] occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis sur la commune de [Localité 18], [Adresse 12], anciennement cadastré section AO n°[Cadastre 1], aujourd’hui cadastré section AO n°[Cadastre 15] et section AO n°[Cadastre 16], depuis le 22 avril 2024,

– ordonner l’expulsion immédiate de Mme [P] [M] ainsi que de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 12] à [Localité 18],

Y ajoutant,

– condamner Mme [P] [M] au paiement de la somme de 1 500 euros envers chacune des parties intimées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

– condamner Mme [P] [M] au paiement d’une amende civile.

Ils font valoir qu’un jugement d’adjudication sur licitation ne vaut pas titre d’expulsion et que la société AR Promotion ne pouvait pas procéder à la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux suite au jugement d’adjudication mais qu’elle devait en premier lieu saisir le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir une ordonnance aux fins d’expulsion des occupants sans droit ni titre de l’immeuble acquis.

Ils précisent que le juge des contentieux de la protection a relevé qu’il n’existait dans le cahier des conditions de vente aucune clause spécifique prévoyant le maintien dans les lieux de Mme [M] et qu’en conséquence l’appelante avait perdu tout droit d’occupation depuis le 2 avril 2024.

Ils soulignent que Mme [M] sollicite la réformation de l’ordonnance du 21 mars 2025 sans véritable fondement juridique.

Ils ajoutent qu’il est justifié de la consignation du prix et de la grosse exécutoire du jugement d’adjudication publié. Ils précisent également que contrairement à ce que soutient Mme [M], l’ordonnance n’a octroyé aucun droit à la société AR Promotion puisqu’une expulsion n’est jamais prononcée au profit de quelqu’un mais est ordonnée à l’encontre de l’occupant sans droit ni titre. Ils indiquent également que ce sont les nouveaux propriétaires qui ont signifié l’ordonnance et mis en oeuvre la procédure d’expulsion.

Enfin, ils exposent que depuis 2020, Mme [M] a conscience de l’imminence d’une vente et de la nécessité de quitter les lieux suite à cette vente et qu’elle n’a jamais cherché à se reloger. Ils soulignent également que la vente par licitation est intervenue au prix de 564 000 euros, que le jugement a été publié au SPF le 4 décembre 2024, que la procédure de partage devant notaire doit avoir déjà été initiée et que Mme [M] a vocation en sa qualité d’indivisaire à percevoir les fruits de la vente. Ils relèvent du reste que M. [T] a acquis la parcelle AO [Cadastre 3], tandis que la société [A] [O] a acquis la parcelle AO [Cadastre 4] sur laquelle se trouve la maison occupée par l’appelante et que cette dernière empêche à l’accès à sa parcelle par M. [T], ce qui témoigne de sa mauvaise foi.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à l’expulsion de Mme [P] [M]

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En premier lieu, la cour observe que si Mme [P] [M] invoque un défaut de capacité de la société AR Promotion à agir en référé, elle n’a saisi le premier juge d’aucune fin de non-recevoir.

En tout état de cause, l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance.

Or, à la date à laquelle elle a saisi le juge des contentieux de la protection, par assignation du 17 octobre 2024, la société AR Promotion n’avait pas revendu le bien immobilier par elle acquis suivant jugement d’adjudication, la vente par acte authentique étant intervenue le 11 mars 2025.

Il est constant que la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 1] a fait l’objet d’une division, dont sont issues la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 15] et la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 16]. En outre, il est établi qu’aux termes de deux actes authentiques en date du 11 mars 2025, la société AR Promotion a vendu à M. [C] [T] la maison d’habitation située [Adresse 14] à [Localité 18], figurant au cadastre section AO numéro [Cadastre 15], et qu’il a vendu à la société [A] [O] holding la maison d’habitation située [Adresse 14] à [Localité 18], figurant au cadastre section AO numéro [Cadastre 16].

Il ne saurait toutefois être fait grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte de ces ventes, alors qu’il résulte de la décision rendue le 21 mars 2025 que cet élément, intervenu postérieurement aux débats, n’a pas été porté à sa connaissance et débattu devant lui.

En tout état de cause, la cour observe qu’aux termes des actes authentiques de vente dont il est justifié, la venderesse a informé les acquéreurs de la procédure d’expulsion en cours engagée contre Mme [M], et qu’elle les a subrogés dans tous les droits et actions relatifs au bien.

De surcroît, il est justifié que la société civile immobilière [O] Holding et M. [C] [T], qui dans le cadre de l’instance d’appel sollicitent la confirmation de la décision déférée, ont fait signifier à Mme [P] [M] l’ordonnance rendue le 21 mars 2025, par acte du 15 avril 2025, en l’informant qu’ils venaient aux droits de la société AR Promotion.

Il n’y a donc lieu de réformer la décision au motif que l’expulsion aurait été ordonnée au profit de la société AR Promotion qui ne serait plus titulaire de titre de propriété sur le bien.

Lorsque le bien est adjugé à un tiers étranger à l’indivision, elle constitue une vente des indivisaires à l’égard de l’adjudicataire.

Il s’ensuit que pour l’adjudicataire, l’adjudication emporte paiement du prix et des accessoires, et libération des lieux par l’occupant.

En l’espèce, aux termes d’un jugement rendu le 22 avril 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a adjugé la maison d’habitation située [Adresse 14] à Pérols, cadastrée section AO n°[Cadastre 1] appartenant à Mme [P] [M] veuve [Y], Mme [E] [M] épouse [V] et Mme [F] [M] épouse [G] en leur qualité d’ayants droit de M. [D] [M] à la société AR Promotion, qui est donc devenue propriétaire du bien immobilier. De plus, il est établi que ce jugement a été signifié à Mme [P] [M] le 23 septembre 2024.

Le moyen tiré de ce qu’en sa qualité de propriétaire du bien en indivision, elle pouvait occuper le bien pendant la procédure, soulevé par Mme [M], est inopérant, puisque c’est postérieurement au jugement d’adjudication qu’il a été demandé au juge des contentieux de la protection de constater qu’elle était devenue occupante sans droit ni titre.

De plus, comme l’a relevé le premier juge, il n’est pas contesté qu’aucune clause dans le cahier des conditions de vente ne prévoyait le maintien dans les lieux de Mme [M].

Du reste, contrairement à ce que prétend Mme [M], la société AR Promotion a justifié avoir consigné le prix de la vente par adjudication du bien et a justifié avoir publié le jugement d’ajudication au service de la publicité foncière.

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus mentionnés que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que Mme [M] avait perdu tout titre d’occupation du bien depuis le 22 avril 2024 et a constaté qu’elle était occupante sans droit ni titre depuis cette date.

De plus, l’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable à la procédure de vente judiciaire d’immeubles après partage. Ainsi, un jugement de vente sur adjudication par licitation ne vaut pas titre d’expulsion

C’est donc également à juste titre que pour mettre fin au trouble manifestement illicite que constituait cette occupation des lieux sans droit ni titre, le premier juge a ordonné l’expulsion de Mme [M].

La décision déférée sera donc confirmée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L.412-4, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [P] [M] ne verse aux débats aucune pièce susceptible de justifier de sa situation financière.

De plus, elle ne justifie d’aucune diligence en vue de son relogement.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de délais formée par Mme [P] [M] qui occupe sans droit ni titre le bien depuis plus d’un an et demi.

Sur la demande de condamnation de Mme [M] au paiement d’une amende civile

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas justifié de circonstances susceptibles de faire dégénérer en faute l’exercice par Mme [M] de son droit d’appel.

Il n’y a lieu dans ces conditions de la condamner au paiement d’une amende civile.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [P] [M] succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens, outre le paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel, outre le versement d’une indemnité de 500 euros à chacun des initimés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera du reste déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée,

Y ajoutant,

Rejette la demande tendant au prononcé d’une amende civile,

Condamne Mme [P] [M] à verser à M. [C] [T] une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [P] [M] à verser à la société [A] [O] holding une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [P] [M] à verser à la société AR Promotion une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [P] [M] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [P] [M] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente