Résiliation de bail et expulsion pour occupation sans droit ni titre en cas de surendettement

AFFAIRE : N° RG 25/00639

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 04 Mars 2025

RG n° 24/00559

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [X] [E] épouse [H]

née le 25 Août 1993 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée et assistée de Me Aurélie FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-02111 du 12/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMEE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

N° SIRET : 552 046 484

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de Me Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 06 octobre 2025, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 04 décembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat en date 28 janvier 2021, la SA CDC Habitat social a donné à bail d’habitation à Mme [X] [E] un logement sis [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 587,32 euros outre une provision sur charges de 76,82 euros.

Suivant jugement définitif du 6 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, a :

– constaté la résiliation du bail conclu entre les parties le 28 janvier 2021 à compter du 2 janvier 2022 ;

– condamné Mme [E] à payer à la SA CDC Habitat social la somme de 1.509,77 euros, étant rappelé que la somme de 1.361,31 euros sera effacée en application des mesures imposées de la commission de surendettement des particuliers du Calvados du 5 avril 2022 ;

– sursis à l’exécution des poursuites ;

– accordé à Mme [E] un délai de 24 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus à partir de la date de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Calvados du 5 octobre 2022 ;

– rappelé qu’à défaut de paiement d’un loyer courant et des charges pendant le délai de 24 mois, la SA CDC Habitat social aura la possibilité de dénoncer les mesures imposées par la commission de surendettement ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Suivant acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la SA CDC Habitat social a fait assigner Mme [X] [E] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour voir ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef du bien donné à bail, voir condamner Mme [E] au paiement à titre provisionnel, d’une somme de 1.065,02 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues, ainsi que, à compter de cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyers et charges contractuellement convenus, outre les frais irrépétibles et les dépens.

En cours de procédure, le 5 décembre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Calvados a déclaré recevable un nouveau dossier de surendettement déposé par Mme [E], orientant celui-ci vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par ordonnance de référé du 4 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen :

– s’est déclaré compétent pour statuer sur les demandes formées par la SA CDC Habitat social ;

– a renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

– a constaté que Mme [X] [E] épouse [H] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 9], appartenant à la SA CDC Habitat social ;

– a ordonné l’expulsion de Mme [X] [E] épouse [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– a rappelé que l’expulsion ne pourra être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

– a rappelé que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’ avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

– a rappelé que par application de l’ article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé, à l’expiration du délai imparti, à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus et que le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance éventuelle de la bailleresse ;

– a condamné Mme [X] [E] épouse [H] à payer à la SA CDC Habitat social, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme au titre des loyers et charges contractuellement convenus, ce depuis le 2 janvier 2022 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

– a rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

– a condamné Mme [X] [E] épouse [H] au paiement des dépens ;

– a condamné Mme [X] [E] épouse [H] à payer à la SA CDC Habitat social la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

– a rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration du 20 mars 2025, Mme [E] épouse [H] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le rappel du caractère exécutoire de plein droit de la décision.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 23 septembre 2025, l’appelante demande à la cour de :

– Annuler l’ordonnance entreprise,

– Infirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle s’est déclarée compétente pour statuer sur les demandes formées par la SA CDC Habitat social et a rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Statuant à nouveau,

– Déclarer irrecevables les demandes de la SA CDC Habitat social,

– Constater que Mme [E] n’est pas occupante sans droit ni titre,

– Se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la CDC Habitat social,

– Débouter la SA CDC Habitat social de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– Condamner la SA CDC Habitat social à payer à la SELARL Avocathim, représentée par Me Aurélie Foucault, une somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner la SA CDC Habitat social aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, la société CDC habitat social demande à la cour de :

– Débouter Mme [X] [E] de ses demandes,

– Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé entreprise,

– Condamner Mme [X] [E] à verser à la SA CDC Habitat social une indemnité d’un montant de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner Mme [X] [E] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

I. Sur la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise

Mme [E] sollicite l’annulation de l’ordonnance entreprise, sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile, au motif que le premier juge n’a pas motivé en quoi elle était occupante sans droit ni titre et n’a pas répondu à ses conclusions dans lesquelles elle se prévalait de l’absence de caducité du moratoire et d’une nouvelle suspension du jeu de la clause résolutoire à raison du dépôt d’un nouveau dossier de surendettement.

L’ article 455 al 1 du code de procédure civile dispose que le jugement doit être motivé.

L’article 458 énonce que ce qui est prescrit par l’article 455 al 1 doit être observé à peine de nullité.

La motivation doit s’appliquer à tous les moyens invoqués dans des conclusions auxquelles le juge est tenu de répondre.

Ainsi, le défaut de motifs, auquel est assimilé le défaut de réponse à conclusion, est sanctionné par la nullité du jugement.

En l’espèce, il résulte de la lecture de l’ordonnance critiquée que le premier juge, qui avait constaté que l’arriéré de loyers et charges de l’appelante avait augmenté, ce qui selon lui laissait présumer qu’elle n’avait pas respecté le délai de 24 mois précédemment accordé, a motivé l’occupation sans droit ni titre de cette dernière comme étant la conséquence de la résolution du bail constatée par le jugement du 6 avril 2023.

En revanche, il apparaît qu’il n’a pas répondu au moyen soulevé par Mme [E] dans ses conclusions de première instance n° 2, tiré du dépôt d’un nouveau dossier de surendettement avant l’expiration du moratoire entraînant une nouvelle suspension de la clause résolutoire.

Par suite, il convient d’annuler l’ordonnance entreprise pour défaut de motivation.

En vertu de l’effet dévolutif de l’appel et conformément aux dispositions de l’article 562 al 2 du code de procédure civile, la cour est tenue de se prononcer sur les demandes.

II. Sur la recevabilité des demandes de la SA CDC Habitat social

L’article 480 du code de procédure civile dispose:

’Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.’

L’article 1355 du code civil énonce:

’L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.’

En l’espèce, Mme [E] soulève l’irrecevabilité des demandes de la SA CDC Habitat social comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 6 avril 2023.

Seules les questions litigieuses effectivement tranchées par le juge, qui ont donné lieu à un débat entre les parties et sont contenues dans le dispositif, ont autorité de la chose jugée.

Il ne ressort pas des motifs de la décision du 6 avril 2023 que le juge a examiné les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation formées par la SA CDC Habitat social. En effet, le juge a motivé l’octroi d’un moratoire de 24 mois suspendant les effets de la clause résolutoire sans en tirer aucune conséquence s’agissant des demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

De même, la lecture du dispositif ne permet pas de déterminer si ces prétentions ont fait l’objet du sursis ’à l’exécution des poursuites’ ou du ’débouté des parties du surplus de leurs demandes’.

Aucune autorité de la chose jugée n’est donc opposable à l’intimée.

La fin de non-recevoir soulevée par l’appelante est donc rejetée.

III. Sur le bien-fondé des demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation

L’article 835 du code de procédure civile dispose :

’Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.’

A titre liminaire, en vertu de ce texte, la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, est parfaitement compétente pour connaître des demandes de la SA CDC Habitat social aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

La demande de Mme [E] sollicitant que la cour se déclare incompétente est donc rejetée.

Il ressort de l’historique du compte locatif de Mme [E] qu’au 31 décembre 2022, celle-ci était débitrice d’une somme de 1.794,57 euros au titre des loyers et charges. Après déduction des frais de contentieux d’un montant global de 284,8 euros, le jugement du 6 avril 2023 l’a condamnée au paiement de la somme de 1.509,77 euros, puis, au regard de la décision de la Commission de surendettement du 5 octobre 2022, lui a accordé à compter de cette date un délai de 24 mois suspendant les effets de la clause résolutoire.

Le jugement rappelait qu’à défaut de paiement d’un loyer courant et des charges pendant le délai de 24 mois, la SA CDC Habitat social aurait la possibilité de dénoncer les mesures imposées par la commission de surendettement.

Le moratoire expirait ainsi le 5 octobre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2024 reçue le 22 juillet suivant, la SA CDC Habitat social, constatant que Mme [E] n’avait pas respecté les modalités du jugement s’en rapportant à la décision de la Banque de France, a indiqué à la débitrice que le non-respect d’une seule échéance rendait ce moratoire caduc, qu’à ce jour sa dette s’élevait à la somme de 975,74 euros et que sans règlement de sa part à la réception de la présente, elle serait contrainte de reprendre les poursuites.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 août 2024, la SA CDC Habitat social a informé la Commission de surendettement des particuliers que Mme [E] n’avait pas respecté le moratoire, que sa mise en demeure était restée sans suite et que dès lors elle considérait le moratoire caduc et reprenait les poursuites.

L’historique du compte locatif actualisé (pièce n° 11 de l’intimée) montre qu’au 18 juillet 2024, date de la mise en demeure, le solde de la dette locative s’élevait à 975,74 euros.

Contrairement à ce que soutient Mme [E], le fait que ce montant est inférieur à celui de l’arriéré échu au 31 décembre 2022, retenu par le jugement du 6 avril 2023 à hauteur de 1.509,77 euros, ne signifie pas qu’elle était nécessairement à jour de ses loyers et charges courants.

En effet, la lecture du décompte susvisé montre que des régularisations de charges de 435,75 euros et 367,60 euros, intervenues respectivement les 17 janvier et 17 avril 2024, sont venues réduire l’arriéré locatif et qu’en toute hypothèse, les loyers échus les 31 mai 2024 et 30 juin 2024, d’un montant résiduel de 169,28 euros chacun, versements de la CAF déduits, n’étaient pas réglés à la date de la mise en demeure puisque seuls deux paiements de 100 euros chacun avaient été effectués les 1er et 8 juillet 2024.

Il en résulte que Mme [E] n’a pas respecté le moratoire de 24 mois, subordonné au paiement du loyer courant et des charges, et que c’est à juste titre que la bailleresse a dénoncé les mesures imposées par la Commission de surendettement.

Partant, la clause résolutoire de plein droit, acquise le 2 janvier 2022, a repris son plein et entier effet.

Mme [E] fait vainement valoir, au visa de l’article L 733-16 du code de la consommation, qu’il n’est pas démontré qu’il a été valablement mis fin au plan de surendettement en l’absence de jugement du juge du surendettement mettant fin au plan ou de clause résolutoire prévue par les mesures imposées.

En effet, dans sa décision du 5 octobre 2022, dont les termes sont rappelés par le jugement du 6 avril 2023, la Commission de surendettement des particuliers du Calvados a accordé à Mme [E] un moratoire pendant 24 mois concernant l’arriéré locatif, en rappelant que cette

dernière devait continuer à régler à l’échéance les charges courantes et que si les mesures n’étaient pas respectées, elles deviendraient caduques 15 jours après une mise en demeure adressée par le créancier par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures.

Ainsi, faute de règlement du loyer courant et des charges, les mesures imposées sont devenues caduques 15 jours après la réception par l’appelante de la mise en demeure par lettre recommandée, soit le 7 août 2024.

Le moratoire étant caduc depuis le 7 août 2024 et la clause résolutoire ayant repris son plein effet,le dépôt d’un nouveau dossier de surendettement le 23 septembre 2024 n’a aucune incidence. Il ne peut entraîner une nouvelle suspension de la clause résolutoire et faire ainsi obstacle à la résiliation automatique du bail.

Au vu de ces éléments, il convient de constater que Mme [E] est occupante sans droit ni titre du logement, ce qui constitue un trouble manifestement illicite justifiant de faire droit à la demande d’expulsion de l’intimée selon les modalités exposées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, Mme [E] sera donc condamnée à payer à l’intimée une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement convenus, ce à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés, étant observé que la SA CDC Habitat social dispose, par le jugement du 6 avril 2023, d’un titre exécutoire pour le paiement de l’arriéré locatif échu au 31 décembre 2022.

Mme [E] succombant, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, à payer à la SA CDC Habitat social la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Annule le jugement entrepris ;

Vu l’effet dévolutif de l’appel,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes de la SA CDC Habitat social ;

Rejette la demande de Mme [X] [E] épouse [H] sollicitant que la cour se déclare incompétente pour connaître des demandes de la SA CDC Habitat social ;

Constate que Mme [X] [E] épouse [H] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 9], appartenant à la SA CDC Habitat social ;

Ordonne l’expulsion de Mme [X] [E] épouse [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que l’expulsion ne pourra être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

Rappelle que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’ avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

Rapelle que par application de l’ article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé, à l’expiration du délai imparti, à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus et que le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance éventuelle de la bailleresse ;

Condamne Mme [X] [E] épouse [H] à payer à la SA CDC Habitat social, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges

contractuellement convenus, ce à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés ;

Condamne Mme [X] [E] épouse [H] à payer à la SA CDC Habitat social la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [X] [E] épouse [H] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne Mme [X] [E] épouse [H] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT