M. [Z] a interjeté appel de cette décision, soutenant qu’il avait été en négociation directe avec le vendeur avant même de signer le mandat de recherche. Il a également contesté la validité du mandat, arguant qu’il n’avait pas été signé dans les règles. En réponse, la SARL Belgim Immobilier a maintenu que le mandat était valide et que M. [Z] avait annulé une visite programmée pour traiter directement avec le vendeur.
Au cours de la procédure d’appel, la cour a constaté que l’agence n’avait pas joué de rôle dans la vente, car M. [Z] avait déjà engagé des négociations avec le vendeur avant la signature du mandat. En conséquence, la cour a infirmé le jugement initial, déboutant l’agence de sa demande de commission et de dommages et intérêts. La cour a également rejeté les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive formulées par les deux parties.
Finalement, la SARL Belgim Immobilier a été condamnée aux dépens et à verser une somme à M. [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que sa propre demande au titre de cet article a été rejetée.. Consulter la source documentaire
Quel est le fondement juridique de la demande de commission de l’agence immobilière ?
La demande de commission de l’agence immobilière repose sur l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui stipule que « Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
Ainsi, pour qu’une commission soit due, il est nécessaire que l’agent immobilier ait effectivement concouru à l’opération et que celle-ci ait été constatée dans un acte écrit. La jurisprudence précise que si un agent immobilier a fait visiter un bien à un acquéreur et que ce dernier conclut directement avec le vendeur, l’agent a droit à sa commission, sauf preuve du contraire.
Quel est l’impact de la clôture de l’instruction sur les conclusions déposées ?
L’article 802 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur, précise que « Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. » En l’espèce, la clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mai 2025 à 9h30, et les conclusions signifiées par l’agence immobilière à 9h54 sont donc considérées comme irrecevables. Cela signifie que toute conclusion déposée après la clôture ne peut être prise en compte par le juge.
Quel est le principe de la contradiction dans le cadre de la procédure ?
L’article 15 du code de procédure civile impose que « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. » De plus, l’article 16 stipule que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. » Cela signifie que le juge ne peut retenir des moyens ou des documents produits par une partie que si l’autre partie a eu la possibilité d’en débattre.
Quel est le rôle de la clause pénale dans le contrat de mandat de recherche ?
La clause pénale, selon l’article 1231-1 du code civil, est une stipulation contractuelle qui prévoit une sanction en cas d’inexécution d’une obligation. Dans le cas présent, la société Belgim Immobilier invoque une clause pénale stipulant que le mandant s’interdit de traiter directement avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par l’agence. Toutefois, il a été établi que M. [Z] était déjà en négociation avec le vendeur avant la présentation du bien par l’agence, rendant cette clause inapplicable.
Quel est le régime des dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?
L’article 1240 du code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Pour qu’une demande de dommages et intérêts pour résistance abusive soit fondée, il faut prouver que l’action en justice a dégénéré en abus, ce qui implique un acte de malice ou de mauvaise foi. En l’espèce, la société Belgim Immobilier n’a pas réussi à démontrer que M. [Z] avait agi de manière abusive, ce qui a conduit à son déboutement de cette demande.
Quel est le régime des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ?
L’article 699 du code de procédure civile stipule que « La partie qui succombe est condamnée aux dépens. » En l’espèce, la société Belgim Immobilier, ayant perdu l’instance, a été condamnée aux dépens de première instance et d’appel. De plus, l’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. La cour a donc condamné la société Belgim Immobilier à verser à M. [Z] une somme de 2.500 € en application de cet article.