Conflit sur la validité d’une assemblée générale en copropriété

Chambre 3 – CONSTRUCTION

DU 16 Janvier 2025
Dossier N° RG 22/02100 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JMZH
Minute n° : 2025/28

AFFAIRE :

[X] [S], [O] [S] C/ S.D.C. IMMEUBLE [4], représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Octobre 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier, prorogé au 16 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS
Maître Benoit-Guillaume MAURIZI

Délivrées le 16 Janvier 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [S]
Madame [O] [S]
demeurants [Adresse 3]
représentés par Maître Benoit-Guillaume MAURIZI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;
DÉFENDEUR :

S.D.C. IMMEUBLE [4], représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS, avocat au barreau de NICE
D’AUTRE PART ;

Par acte d’huissier en date du 18 mars 2022, les époux [S] faisaient assigner le syndicat des copropriétaires “[4]” à [Localité 2] sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965.

En qualité de copropriétaires, ils contestaient le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’était tenue par correspondance le 23 avril 2021 en application des dipositions relatives à la crise sanitaire.

Le procès-verbal mentionnait que les copropriétaires s’étaient réunis dans les locaux du syndic Argens Immobilier. La désignation de M. [M] comme président alors que celui-ci, résidant à 800 km, n’était pas présent, et qu’il n’avait pas été proposé pour cette fonction aux copropriétaires, leur apparaissait comme le fait du syndic. Contrairement aux mentions du procès-verbal, aucun rapport du syndic n’avait été lu.

Les époux [S] avaient saisi le tribunal d’une demande d’annulation de cette assemblée générale.

Le 5 janvier 2022, Monsieur [U], copropriétaire, convoquait une nouvelle assemblée générale sans autre formalité, lors de laquelle les copropriétaires étaient invités à choisir un nouveau syndic, Argens Immobilier et GMJ Immobilier.
Par courrier en date du 11 février 2022 la SARL Argens Immobilier notifiait le procès-verbal de l’assemblée générale.

Les époux [S] soutenaient que Monsieur [U] n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale devait être convoquée par le syndic. L’assemblée générale du 23 avril 2021 avait désigné la SARL Argens Immobilier comme syndic pour un an soit jusqu’au 23 avril 2022. À la date de la convocation le 5 janvier 2022 elle était encore en fonction et avait d’ailleurs prélevé ses honoraires du premier trimestre 2022.

Ils soutenaient que Monsieur [U] n’avait pas respecté la procédure de convocation en violation des articles 8 et 50 du décret de 1967.
Il ne disposait pas de 25 % des tantièmes, ne justifiait pas d’une demande régulière d’assemblée, ni d’une mise en demeure et encore moins de s’être fait autoriser par le juge des référés.

Les époux [S] demandaient la jonction de la procédure avec celle qui avait été enregistrée sous le numéro RG 21/479, l’annulation de l’assemblée générale par correspondance du 28 janvier 2022, la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, ils faisaient état du jugement en date du 21 mars 2023 par lequel le tribunal de céans les avait déboutés de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 avril 2021, et dont ils avaient interjeté appel.

Ils persistaient dans leurs moyens. En réponse au syndicat des copropriétaires qui soutenait que l’assemblée querellée avait été convoquée sur la base de l’article 17 de la loi de 1965, ils répondaient que ces dispositions étaient uniquement applicables en l’absence de syndic.

Ils ajoutaient que le procès-verbal ne comportait pas en annexe la feuille de présence comportant mention des tantièmes de chaque copropriétaire en violation des articles 14 et 17 du décret de 1967.

Ils demandaient le rejet de la demande reconventionnelle de dommages-intérêts, ainsi que la distraction des dépenses au profit de leur conseil.

Dans le dernier état de ses écritures, notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires concluait au rejet, et demandait la condamnation des époux [S] à lui verser la somme de 5000 € pour procédure abusive, 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Il rappelait que par assemblée générale du 4 septembre 2019 les copropriétaires avaient élu la SARL Argens immobilier et avaient prévu que son mandat se terminerait au plus tard le 31 décembre 2020, ou, avant cette date, le jour de l’assemblée générale qui désignerait à nouveau le syndic.

En application des dispositions de l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, le mandat du syndic avait été prorogé jusqu’au 31 janvier 2021. Les copropriétaires réunis en assemblée générale le 23 avril 2021 avaient désigné le même syndic et avaient prévu que son mandat se terminerait au plus tard le 31 décembre 2021 ou, avant cette date, le jour de l’assemblée générale qui désignerait à nouveau le syndic.

La copropriété était donc bien dépourvue de syndic lorsque Monsieur [U] avait convoqué l’assemblée générale sur le fondement de l’article 17 de la loi de 1965.

Les demandeurs avaient engagé une action abusive justifiant la demande de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure était clôturée à la date du 27 septembre 2024 par ordonnance en date du 12 avril 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 11 octobre 2024.

Sur la convocation de l’assemblée générale

Le principe est que l’assemblée des copropriétaires est convoquée par le syndic. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 6 août 2015 dite loi Macron prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic. Lorsque le syndic n’aura pas convoqué d’assemblée générale au terme de son mandat, la loi prévoit désormais que n’importe quel copropriétaire pourra convoquer une assemblée générale pour faire désigner un syndic.

En application de l’article 28 du décret du 17 mars 1967 les fonctions du syndic ne peuvent en principe excéder trois ans avec possibilité de renouvellement. Un syndic dont le mandat est expiré ne peut poursuivre sa gestion même dans l’attente de la désignation d’un administrateur provisoire. Il n’a plus qualité pour convoquer l’assemblée.

L’assemblée générale du 23 avril 2021 a désigné l’agence Argens Immobilier en qualité de syndic, et a précisé que le mandat se terminerait au plus tard le 31 décembre 2021 ou, avant cette date, le jour de l’assemblée générale qui désignerait à nouveau le syndic.

Dès lors, à compter du 1er janvier 2022, le mandat de l’agence était expiré et tout copropriétaire était habilité par la loi à convoquer une assemblée générale pour faire désigner un syndic. Tel est bien le cas en l’espèce, l’assemblée générale du 28 janvier 2022 ayant désigné un syndic professionnel (résolution n°4). Monsieur [U] n’avait à justifier d’aucune condition préalablement à la mise en œuvre de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

La circonstance que le syndic sortant ait appelé des fonds postérieurement à l’expiration de son mandat est sans influence sur la légalité de la convocation de l’assemblée générale extraordinaire par Monsieur [U].

Ce moyen d’annulation ne peut qu’être rejeté.

Sur l’absence de feuille de présence

Le procès-verbal de l’assemblée générale querellée mentionne qu’il a été établi une feuille de présence “ci-jointe annexée”. Elle n’est pas produite aux débats.

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 27 juin 2019 prescrit la tenue d’une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuillets indiquant les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé présent ou représenté, ou participant à l’assemblée par visioconférence, par audio conférence ou par un autre moyen de communication électronique. Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose. Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement ou par son mandataire. L’émargement n’est pas requis pour les participants par un moyen de communication et elle est certifiée exacte par le président de séance.

L’absence de feuille de présence est une cause de nullité de l’assemblée.

En l’espèce à la différence des autres procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats son absence n’est pas palliée par les mentions au procès-verbal sous chaque résolution du nom des copropriétaires et du nombre de voix dont il dispose. Si les noms des copropriétaires présents ou représentés sont bien mentionnés, la mention des tantièmes des votants n’apparaît qu’à partir de la résolution n°4.

Par ailleurs le procès-verbal n’indique ni quels copropriétaires ont été représentés, ni l’identité de leurs mandataires le cas échéant, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux mandats ont été respectées.

Le procès-verbal de l’assemblée générale doit permettre de déterminer le sens du vote et les conditions du scrutin, et ce, à peine de nullité (Civ. 3e 3 juin 1998 n°96-22250).

Dans ces conditions il sera fait droit à la demande d’annulation de l’assemblée générale querellée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »
L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision».

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance, avec distraction au profit du conseil des demandeurs.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de ladite loi,

Annule l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété « [4] » en date du 28 janvier 2022,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [4] » aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Benoît-Guillaume Maurizi,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [4] » à verser à Monsieur [X] [S] et à Madame [O] [S] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier, Le Président,