Tribunal judiciaire de Montpellier, 26 novembre 2024, RG n° 24/03192

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Montpellier

Thématique : Problématique de la résiliation d’un contrat de location et de ses conséquences financières et matérielles.

→ Résumé Contexte du bail Le 1er février 2021, le GFA [Localité 6] a conclu un bail professionnel avec Monsieur [T] [R] pour un hangar situé à [Adresse 8], à [Localité 7]. Le bail, d’une durée de six ans, stipule un loyer annuel de 12.000 euros, plus des charges mensuelles de 150 euros. La SAS HERBA DEUM, présidée par Monsieur [T] [R], a occupé les lieux et payé les loyers jusqu’en juillet 2022. Impayés et commandements En raison de loyers impayés, le GFA [Localité 6] a signifié un commandement à la SAS HERBA DEUM le 30 mars 2023, demandant le paiement de 10.714,39 euros. Après une sommation restée sans réponse, le GFA a obtenu l’autorisation d’entrer dans le hangar, où une culture de cannabis a été découverte. De nouveaux commandements de payer ont été délivrés en septembre et octobre 2023, totalisant 18.915,43 euros. Décision du tribunal Le 16 mai 2024, le tribunal a rejeté les demandes du GFA, considérant que la question de la solidarité entre preneurs relevait du juge du fond. Le GFA a ensuite assigné Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM pour obtenir la résiliation du bail et leur expulsion, ainsi que des dommages et intérêts. Conclusions des parties Dans ses conclusions du 16 septembre 2024, le GFA a demandé la résiliation du bail, l’expulsion des occupants, et des sommes à titre de dommages et intérêts. Monsieur [T] [R] a, quant à lui, demandé le rejet des demandes du GFA et des dommages et intérêts pour procédure abusive. La SAS HERBA DEUM n’a pas constitué avocat. Analyse de la titularité du bail Le tribunal a constaté que Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM étaient cotitulaires du bail, en raison de la formulation du contrat. Aucune substitution n’ayant été actée, les deux parties sont considérées comme responsables. Résiliation du bail Le tribunal a déterminé que les conditions de résiliation du bail étaient réunies en raison du non-paiement des loyers. La résiliation a été effective à partir du 3 novembre 2023, rendant Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM occupants sans droit ni titre. Indemnités et paiements dus Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM ont été condamnés à payer 19.002,03 euros pour arriérés de loyers et charges, ainsi que 13.490 euros pour indemnités d’occupation jusqu’au 1er septembre 2024. Demande de dommages et intérêts Le GFA a demandé 18.000 euros de dommages et intérêts pour remise en état des lieux, mais cette demande a été rejetée en raison de l’absence de preuves. La demande de Monsieur [T] [R] pour dommages et intérêts pour procédure abusive a également été rejetée. Dépens et frais Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM ont été condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de Monsieur [T] [R] sur ce même fondement a été rejetée. Exécution provisoire Le tribunal a rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions du Code de procédure civile.

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4
COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT demandeur
1
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2
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COPIE DOSSIER + A.J.
1

N° RG 24/03192 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PBCW
Pôle Civil section 2

Date : 26 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

G.F.A. [Localité 6], immatriculé au RCS de Montpellier sous le n° 442 640 728, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par Me Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [T] [R]
né le 04 Août 1962 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représenté par Me Laurent EPAILLY, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, Me Jean françois GENDRE, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. HERBA DEUM, immatriculée au RCS Montpellier n° 897 765 814, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 8] – [Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Michèle MONTEIL

Juges : Magali ESTEVE
Cécilia FINA-ARSON

assistés de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 24 Septembre 2024 au cours de laquelle Cécilia FINA-ARSON a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 26 Novembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1e février 2021, le GFA [Localité 6] a donné à bail professionnel à Monsieur [T] [R] et toute personne morale pouvant se substituer à la location, un hangar situé [Adresse 8] à [Localité 7], pour une durée de six années à compter du 1e mars 2021 et moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 12.000 euros, outre une provision sur charges de 150 euros par mois.

La SAS HERBA DEUM, dont Monsieur [T] [R] était le président, a exploité son activité dans les locaux et réglé les loyers et charges jusqu’au mois de juillet 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, le GFA [Localité 6] a fait signifier à la SAS HERBA DEUM, par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2023, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 10.714,39 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Après sommation interpellative demeurée vaine, le GFA [Localité 6] a obtenu par ordonnance sur requête du 17 avril 2023, l’autorisation pour les commissaires de justice de pénétrer dans le hangar, accompagnés notamment d’un électricien afin d’effectuer les réparations électriques nécessaires. Un procès-verbal de constat a été dressé le 04 mai 2023, une culture de cannabis a notamment été découverte.

Les 29 septembre et 02 octobre 2023, le GFA [Localité 6] a fait délivrer deux nouveaux commandements de payer à la SAS HERBA DEUM et à Monsieur [T] [R], pour une somme totale de 18.915,43 euros.

Selon ordonnance de référé du 16 mai 2024, Madame le Président du Tribunal judiciaire de Montpellier a rejeté les demandes du GFA, estimant que  » la question de la solidarité entre preneurs et de la qualité de locataire ou de co-locataire de la SAS HERBA DEUM relève de la compétence du juge du fond « .

***

Par actes de commissaire de justice délivrés le 26 juin 2024 selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile à la SAS HERBA DEUM et le 27 juin 2024 à personne à Monsieur [T] [R], le GFA [Localité 6] les a fait assigner à jour fixe devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins d’obtenir la résiliation du bail et leur expulsion, outre leur condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, le GFA [Localité 6] sollicite notamment :
– le rejet de toutes les demandes de Monsieur [T] [R],
– le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,
– à défaut, la résiliation judiciaire du bail,
– l’expulsion des requis et de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 300 euros par jours de retard à compter du prononcé de la décision, et avec le bénéfice des dispositions de l’article L 433-1 du CPCE,
– la condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [T] [R] et de la SAS HERBA DEUM à lui payer la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’exécution fautive du bail ; et subsidiairement la condamnation de Monsieur [T] [R] uniquement,

– la condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [T] [R] et de la SAS HERBA DEUM à lui payer la somme de 34.822,03 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, TVA et accessoires impayés, selon décompte arrêté au 1e septembre 2024 (à parfaire au jour de la récupération des lieux sur la base de 1.350 euros par mois supplémentaires), majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées et de l’assignation en référé pour le surplus ; et subsidiairement la condamnation de Monsieur [T] [R] uniquement,
– la condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [T] [R] et de la SAS HERBA DEUM à lui payer la somme de 1.350 euros par mois à indexer à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ; et subsidiairement la condamnation de Monsieur [T] [R] uniquement,
– la condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [T] [R] et de la SAS HERBA DEUM aux dépens en ce compris les frais des 3 commandements de payer ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2024, Monsieur [T] [R] sollicite quant à lui :
– le rejet des demandes du GFA,
– sa condamnation à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
– sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS HERBA DEUM n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

A l’audience du 24 septembre 2024, les parties ont été entendues en leurs plaidoiries et l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

CONSTATE que Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM sont cotitulaires du bail conclu le 1e février 2021 avec le GFA [Localité 6],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1e février 2021 entre le GFA [Localité 6] et Monsieur [T] [R] et toute personne morale pouvant se substituer, concernant un hangar à usage professionnel situé [Adresse 8] à [Localité 7], sont réunies à la date du 03 novembre 2023,

DÉCLARE en conséquence Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 03 novembre 2023,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

DIT n’y avoir lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, soit 1.350 euros par mois, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM devront payer in solidum à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 03 novembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM à payer au GFA [Localité 6] la somme de 19.002,03 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et TVA, arrêté à la date du 03 novembre 2023, mensualité du mois de novembre 2023 comprise,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM à payer au GFA [Localité 6] la somme de 13.490 euros représentant l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er septembre 2024, mensualité du mois de septembre 2024 comprise,

DÉBOUTE le GFA [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [T] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM aux dépens,

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [T] [R] et de la SAS HERBA DEUM, solidairement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM à payer au GFA [Localité 6] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [T] [R] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 26 novembre 2024, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Michèle MONTEIL