COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03/11/2026

N° RG 26/00261 – N° Portalis DB2O-W-B7K-C6TP

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [U] [L] [H] [K] et Madame [P] [A] [I] [X]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Stéphanie BAUDOT du cabinet EGIDE AVOCATS CIMES, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Stéphane CAMPANARO de la SELARL CAMPANARO OHANIAN, avocat plaidant au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. LODGE & SPA MOUNTAIN
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Nathalie HAMET du cabinet HAMET & LORGEOUX AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente, juge des référés : […]
assistée lors des débats de […] et de la mise à disposition au greffe de […], greffières
M. […], stagiaire du concours professionnel, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

Débats : en audience publique le : 15 Septembre 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 03 Novembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mai 2017 M. [M] [T] et Mme [R] [T] ont consenti à la société “Groupe chalet des neiges” un bail commercial pour une durée de dix années à compter du lendemain de la signature du bail pour se terminer le 30 avril 2026 portant sur l’appartement n°11 et un emplacement de parking situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 6] [Etablissement 2] sis Station d’[Etablissement 2] à [Localité 4] en vue de l’exploitation desdits locaux en résidence de tourisme classée.

Par acte de cession de fonds de commerce du 20 juillet 2022, signifié le 17 août 2022 aux époux [T], la société Lodge & Spa Mountain a acquis auprès de la société Groupe chalet des neiges son fonds de commerce de résidence de tourisme situé aux [Etablissement 3] connu sous le nom “[Adresse 6]” et s’est substituée dans l’ensemble des droits et obligations du bail commercial.

Par acte du 22 octobre 2024, Mme [P] [X] et M. [C] [K] ont acquis auprès des époux [T] l’appartement et le parking objet du bail commercial et ont repris l’ensemble des droits et obligations dudit bail.

Par courrier du 17 avril 2026, la société Lodge & Spa Mountain a sollicité le renouvellement du bail commercial.

Par acte du 30 avril 2026, Mme [P] [X] et M. [C] [K] ont fait délivrer à la société Lodge & Spa Mountain un congé avec refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction.

Par acte du 20 mai 2026, complété par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2026, Mme [P] [X] et M. [C] [K] ont fait assigner la société Lodge & Spa Mountain devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin d’évaluer les montants des indemnités d’éviction et d’occupation, débouter la société preneuse de sa demande au titre des frais irrépétibles et réserver les dépens.

Ils soutiennent avoir refusé le renouvellement du bail et être bien fondés à solliciter une expertise judiciaire permettant de fournir les éléments pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation du fait du droit par le locataire de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 09 septembre 2026, la société Lodge & Spa Mountain indique s’associer à la demande d’expertise judiciaire et sollicite que l’expert prenne en compte les usages de la profession. Elle demande à ce que les frais d’expertise soient à la charge des demandeurs et que ces derniers soient condamnés à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 15 septembre 2026, les parties se sont référées à leurs écritures respectives.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de ces dispositions que pour apprécier l’existence d’un motif légitime, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-21 265, Publié au bulletin).

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des locaux.

Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu’aucun juge du fond n’est saisi de demandes concernant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d’un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.

En l’espèce, Mme [P] [X] et M. [C] [K] ont régulièrement fait signifier leur refus de renouvellement au bail commercial à la société Lodge & Spa Mountain, avec proposition d’offre de versement d’une indemnité d’éviction suivant acte de commissaire de justice du 30 avril 2026 (Pièce n°5 demandeurs).

Néanmoins, le preneur et les bailleurs n’ont pas pu s’entendre quant au montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Ainsi, Mme [P] [X] et M. [C] [K] justifient d’un motif légitime avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation qui seraient dus à et par la société preneuse.

En conséquence, l’expertise judiciaire sera ordonnée, aux frais avancés de Mme [P] [X] et M. [C] [K] et selon mission habituellement ordonnée qui sera reprise au dispositif.

2 – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774).

Mme [P] [X] et M. [C] [K], qui fondent leurs demandes sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, conserveront la charge des dépens.

Il n’y a pas lieu de condamner Mme [P] [X] et M. [C] [K] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de Mme [P] [X], M. [C] [K] et de la société Lodge & Spa Mountain,

COMMETTONS pour y procéder,
Mme [Q] [W], experte près la cour d’appel de Chambéry, demeurant Cabinet Berthier & associés – SAVOIE TECHNOLAC sis [Adresse 8], [Localité 6] (Tél. portable : [XXXXXXXX01] ; E-mail : [Courriel 1])

Avec mission pour lui de :

1/ sur l’indemnité d’éviction due en application de l’article L.145-14 du code de commerce :
1.1 : établir de façon motivée si la privation du bail expiré entraînera en tout ou partie la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux qui en sont l’objet ou si ce dernier peut être transféré sans perte conséquente de clientèle dans des locaux et selon des conditions équivalentes, en déterminant le cas échéant tous correctifs exigés par les différences constatées ;

1.2 : en cas de perte du fonds non transférable sans perte importante de clientèle :
§ décrire les éventuels usages de la profession applicables à la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce exploité à l’usage de résidence de tourisme dans les biens objets du bail commercial expiré ;
§ estimer de façon circonstanciée la valeur marchande du fonds en cause selon ces usages appliqués à ses particularités propres ;
§ à défaut d’usage professionnel propre à l’activité considérée ou en cas d’imprécision importante résultant de son application au bail considéré, estimer de façon circonstanciée la valeur marchande du fonds selon les usages appliqués à des activités comparables, dont la méthode hôtelière selon le chiffre d’affaires et celle selon la perte de marge brute en fonction de toutes adaptations au fonds considéré, et, en cas d’imprécision ou de différence significatives persistantes, par comparaison avec le prix des ventes, réalisées sur une période proche de celle prise en compte pour ces méthodes, de fonds de commerce exploitant une activité dans des conditions juridiques et économiques de nature et d’importance équivalente, le cas échéant, selon tous correctifs exigés par les différences constatées et les évolutions prévisibles ;
§ déterminer dans les mêmes conditions la valeur du droit au bail dans le cas où le preneur invoquerait qu’elle dépasserait la valeur marchande ;
§ déterminer de façon circonstanciée, les indemnités accessoires dues au titre des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais, impôts et droits de mutation afférents à l’acquisition d’un fonds d’importance identique, de l’éventuel trouble commercial et de tous préjudices accessoires, en déterminant le cas échéant l’existence et le montant d’un moindre préjudice notamment en cas d’impossibilité d’acquisition d’un fonds similaire dans la zone d’exploitation ;

1.3 : en cas de possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle dans des locaux de qualité équivalente, déterminer les dépenses et pertes de gains consécutives à un tel transfert dont notamment le coût d’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’actuel, les frais, droits de mutation et autres taxes correspondants, les frais de déménagement et de réinstallation, les travaux d’aménagement et de réparation éventuellement nécessaires, les dépenses de commercialisation éventuelles, l’éventuel trouble commercial subi et tous autres préjudices accessoires, sauf à déterminer l’existence et le montant d’un moindre préjudice ;

2/ sur l’indemnité d’occupation due en application de l’article L 145-28 du code de commerce
2.1 : estimer le montant du loyer qui serait applicable selon la valeur locative du bien objet du bail expiré à la date d’effet du maintien dans les lieux, telle que déterminée par les articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce et, le cas échéant, si l’une des parties invoque l’existence de locaux à caractère monovalent et à charge pour l’expert de donner son avis sur l’existence ou non de ce caractère et des usages applicables, selon la valeur déterminée par les articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce ;

2.2 : estimer le montant de l’indemnité due par le locataire pour son maintien dans les lieux à compter de la date d’effet du maintien dans les lieux jusqu’à libération effective, selon le loyer ainsi évalué et selon toutes circonstances nécessitant d’en corriger la valeur compte tenu des différences existantes entre le régime juridique d’un bail déterminant ce loyer et celui applicable au maintien dans les lieux, telles que les conditions usuelles de variation de loyer qui auraient pu être fixées, le maintien de clauses prévoyant des charges exorbitantes de droit commun au profit d’une partie de nature à influer sur la valeur déterminée sans ces clauses, ou les pertes ou surcoûts d’exploitation effectivement causées au preneur par la précarité du droit au maintien dans les lieux, appréciée selon la durée prévisible tirée de ses critères légaux et des diligences respectives et délais de procédure usuels en dépendant, par rapport aux conditions d’exploitation qui auraient normalement été offertes en contrepartie d’un loyer déterminé selon la durée légale d’un bail commercial,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :
– convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,
– se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,
– si nécessaire, se rendre sur les lieux mentionnés situés dans la résidence de tourisme “[Adresse 6]” sise station [Etablissement 3] sur la commune de [Localité 4], en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,
– à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,
° en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,
° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,
– au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 03 novembre 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS la provision concernant les frais d’expertise à la somme globale de 2.500 euros qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par Mme [P] [X] et M. [C] [K] avant le 08 décembre 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,

DISONS que cette consignation devra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert et qu’en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,

DISONS l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

RAPPELONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS que les dépens resteront à la charge de Mme [P] [X] et M. [C] [K],

RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès éventuel,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

DEBOUTONS la société Lodge & Spa Mountain de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En foi de quoi la présente décision a été signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La greffière, Le juge des référés,

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.