COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/SJ

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 25/01709 – N° Portalis DBVP-V-B7J-FRI5

jugement du 12 Septembre 2025

TJ à compétence commerciale du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 22/01214

ARRET DU 03 NOVEMBRE 2026

APPELANTS :

Madame [Y] [M] [H] veuve [C]

née le 07 Juin 1942 à [Localité 2] (37)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [X] [V] [C]

né le 05 Septembre 1967 à [Localité 4] (37)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [T] [Y] [C]

née le 17 Décembre 1968 à [Localité 4] (37)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par Me Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier E000C8IW et par Me Julien BERBIGIER, avocat plaidant au barreau de TOURS, substitué par Me Héloïse MARKOWSKY

INTIMEE :

S.A.R.L. BEAUVAIS BOULANGERIE, immatriculée au RCS du MANS sous le n°523 920 734, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Maria BONON, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 251148

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 31 Août 2026 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

Mme BOURGOUIN, conseillère

Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 03 novembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte reçu le 6 octobre 2008, Mme [Y] [H] veuve [C], M. [X] [C] et Mme [T] [C] (ci-après, les consorts [C]) ont donné à bail commercial à M. et Mme [Q], des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 9], à usage d’habitation et de commerce, comprenant :

– au rez de chaussée, une boutique de boulanger, un fournil, couloir, chaufferie, bureau, cuisine aménagée d’éléments en formica avec évier en inox, plaque de cuisson mixte et hotte aspirante, WC, fournil ayant nécessité une emprise sur la cuisine ; porche d’accès à la cour intérieure au fond de laquelle se trouve un hangar accédant au fournil.

– au premier étage trois chambres, salle de bains, WC, salon, salle à manger avec balcon, ’salle de jeu’, Grenier à farine

– au second étage : trois chambres, un cabinet de toilette avec WC

– au sous-sol, cave voûtée et trois parties et petit caveau.

Suivant acte reçu le 28 juin 2013, M. et Mme [Q] ont cédé leur droit au bail commercial à la société Beauvais Boulangerie.

Par actes des 2 et 9 mars 2020, la société Beauvais Boulangerie a signifié aux bailleurs une demande de renouvellement du bail, aux mêmes conditions locatives que le bail en cours, sauf en ce qui concerne le loyer dont elle demandait la réduction à la somme de 11 760 euros par an, charges comprises.

Le 29 mai 2020, les bailleurs ont répondu à la société Beauvais Boulangerie qu’ils ne s’opposaient pas au principe du renouvellement, mais refusaient la réduction proposée et sollicitaient la fixation du loyer à la somme annuelle de 20 777,52 euros.

Les 16 et 20 mai 2022, en l’absence d’accord entre les parties, la société Beauvais Boulangerie a assigné les consorts [C] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du Mans en fixation du loyer annuel à la somme de 9 800 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2020.

Par jugement du 13 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail et a ordonné une expertise judiciaire sur le montant du loyer, désignant M. [S] pour y procéder.

L’expert a rendu un premier rapport, le 26 octobre 2023, en concluant à une valeur locative pour l’immeuble de 87 € / m2 sur une surface pondérée de 141,01 m2, soit une valeur annuelle hors taxes et hors charges de 12 268 euros, ramenée au 1er avril 2020, à 11 074 euros. Pour ce faire, l’expert a inclus les surfaces d’habitation dans la surface globale du commerce, en leur appliquant les coefficients de pondération prévus à la charte (0,40 pour le 1er étage et 0,30 pour le 2nd étage).

Par jugement du 14 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné un complément d’expertise, désignant M. [S] pour y procéder en lui demandant de fournir une estimation de la valeur locative la partie habitation des lieux loués, par référence aux prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux d’habitation équivalents.

L’expert a rendu son second rapport, le 26 décembre 2024, retenant une valeur locative de 11 825 euros au 1er avril 2020.

Par jugement du 12 septembre 2025, le juge des loyers commerciaux a :

– fixé le loyer à la somme annuelle de 11 825 euros à effet au 1er avril 2020 hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020,

– condamné solidairement les consorts [C] à rembourser à la société Beauvais Boulangerie la différence entre les loyers payés depuis le 1er avril 2020 et le montant du loyer fixé par cette décision, assortis des intérêts au taux légal sur cette différence,

– rappelé que les intérêts au taux légal sur la différence entre les montants réglés depuis cette date courent à compter de chaque échéance annuelle,

– ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an,

– débouté les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes,

– condamné solidairement les consorts [C] à payer à la société Beauvais Boulangerie la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les consorts [C] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné les consorts [C] aux entiers dépens.

Les consorts [C] ont interjeté appel de ce jugement par une déclaration du 14 octobre 2025, l’attaquant en chacun de ses chefs ; intimant la société Beauvais Boulangerie.

Les parties ont conclu et une ordonnance du 24 août 2026 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 5 août 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [C] demandent à la cour :

– d’infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du Mans le 12 septembre 2025 en ce qu’il a :

fixé le loyer des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 9] à la somme annuelle de 11 825 euros à effet au 1er avril 2020 hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020,

les a condamnés solidairement à rembourser à la société Beauvais Boulangerie la différence entre les loyers payés depuis le 1er avril 2020 et le montant du loyer fixé par cette décision, assortis des intérêts au taux légal sur cette différence,

a rappelé que les intérêts au taux légal sur la différence entre les montants réglés depuis cette date courent à compter de chaque échéance annuelle,

a ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an,

les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

les a condamnés solidairement à payer à la société Beauvais Boulangerie la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les a déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les a condamnés aux entiers dépens.

Statuant à nouveau, ainsi qu’ajoutant au jugement entrepris, de :

– juger que le bail est renouvelé à compter du 1er avril 2020,

– sommer la société Beauvais Boulangerie d’avoir à produire aux débats les trois derniers bilans de son activité précédents le renouvellement du bail intervenu le 1er avril 2020 et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

– juger que ni la société Beauvais Boulangerie, ni ses dirigeants n’occupent la partie habitation des locaux donnés à bail situés [Adresse 6] à [Localité 9] à titre de résidence principale,

– juger, par suite, que les critères et la notion de décence du logement sont inapplicables et doivent être purement et simplement écartés des débats,

– juger que la pondération de 60 % appliquée par l’expertise judiciaire sur la valeur de la partie habitation n’est pas justifiée,

– juger que le rapport d’expertise judiciaire du 24 juillet 2023, ainsi que le complément du 26 décembre 2024, ne respectent pas les dispositions légales applicables des articles R.145-4 et suivants du code de commerce ainsi qu’à la 5ème charte de l’expertise judiciaire en évaluation immobilière, et en conséquence, les écarter des débats,

– juger, par suite, qu’il y a lieu de fixer la valeur locative de l’ensemble immobilier conformément au rapport d’expertise amiable de M. [P] du 12 octobre 2022,

– juger, en conséquence, que la valeur locative de la partie commerciale est de 8 597,16 euros par an hors taxes et hors charges,

– juger, en conséquence, que la valeur locative de la partie habitation est de 13 369,92 euros par an hors charges,

– juger que la valeur locative globale annuelle des locaux donnés à bail est de 21 967,08 euros, soit un montant supérieur au dernier loyer expiré, soit 20 777,52 euros, de sorte que le loyer renouvelé ne peut en aucun cas être fixé à la baisse,

– juger que la demande de la société Beauvais Boulangerie visant à obtenir la réévaluation à la baisse du loyer du bail renouvelé n’est pas justifié,

– débouter, en conséquence, la société Beauvais Boulangerie de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

– juger ainsi que le prix du bail renouvelé doit équivaloir au dernier montant réglé dans le cadre du bail écoulé, avec bénéfice de l’indice contractuel,

– condamner, en tout état de cause, la société Beauvais Boulangerie à leur régler une somme de 6 000 euros chacun, soit 18 000 euros au total en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût de la mesure d’expertise judiciaire ; et à défaut, juger qu’il y a lieu d’ordonner un partage des frais irrépétibles et dépens entre les parties dont les proportions seront évaluées au jour des plaidoiries.

Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 11 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société Beauvais Boulangerie demande à la cour :

– de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du Mans du 12 septembre 2025.

Y ajoutant,

– de débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

– de condamner in solidum les consorts [C] au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– de condamner les consorts [C] aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les parties s’accordent pour voir dire que le bail est renouvelé à compter du 1eravril 2020.

Dans son second rapport, l’expert judiciaire, tout en justifiant son précédent choix de ne pas avoir procédé à une appréciation séparée de la valeur locative de la partie d’habitation par l’absence d’accès indépendant de ce logement par les parties communes, et en considérant que la fixation d’une valeur locative du logement est impossible parce qu’il ne répond pas aux critères de décence définis par la loi du fait que le dernier étage ne comporte pas d’installation de chauffage et que la cuisine est intégrée dans la partie commerciale, faisant également office d’arrière boutique, de sorte que l’habitation dans les étages s’en trouve dépourvue, a néanmoins, pour répondre à la mission complémentaire qui lui avait été confiée, distingué la partie commerciale dont il propose de fixer la valeur locative à 8 405,94 euros, de la même façon que dans son premier rapport mais sur la seule surface pondérée correspondant à cette partie, et la valeur locative de la partie habitation retenue comme ayant une surface de 122 m², correspondant aux deux étages, au prix unitaire de 8 euros par mois.

Les bailleurs critiquent la méthode appliquée par l’expert pour fixer la valeur locative de la partie commerciale, en lui reprochant de n’avoir appliqué que la méthode par comparaison et non, également, la méthode par le revenu et d’avoir appliqué des coefficients de pondération sur les surfaces de façon non conforme à la charte de l’expertise. Cependant, la cour observe que les bailleurs s’approprient l’évaluation faite par M. [P] dans son rapport d’expertise extrajudiciaire et non contradictoire établi le 12 octobre 2022 à leur demande, et qui conclut à une valeur locative pour la partie commerciale sensiblement identique à celle retenue par l’expert judiciaire, de 8 597,16 euros, en adoptant, certes une pondération des surfaces différentes mais en retenant un prix unitaire de 79 euros, inférieur à celui retenu par l’expert judiciaire, et qui n’a pas non plus utilisé la méthode par le revenu. Dans ces conditions, les critiques apportées sur la valeur retenue par l’expert pour la partie commerciale, seront écartées. La méthode retenue par l’expert étant adaptée au type de commerce en cause, il n’y a pas lieu d’accueillir la demande des bailleurs sur la production des bilans d’activité de la société preneuse.

Les parties sont essentiellement en désaccord sur la fixation de la valeur locative de la partie habitation des locaux.

S’agissant d’un bail mixte, l’article R. 145-4 du code de commerce dispose que ’lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial’.

Il faut donc rechercher quelle est la valeur locative de la partie affectée à l’habitation, en l’appréciant conformément au texte précité.

En premier lieu, le prix des loyers de référence a été fixé par l’expert à 8 euros/m²/mois, à partir du prix figurant dans des annonces de cinq appartements à louer et des statistiques publiées par Ouest-France, ce qui est supérieur au prix retenu par l’expert mandaté par les bailleurs, de 7,6 euros/m²/mois. Les bailleurs critiquent néanmoins le rapport d’expertise judiciaire sur ce point en observant que la localisation des appartements dont les prix ont été considérés comme élément de référence, est inconnue. Mais en l’absence d’autres éléments de comparaison proposés par les bailleurs, le rapport d’expertise sera entériné sur ce point.

Plusieurs autres points font débat, étant précisé que la question de savoir s’il faut prendre en considération l’exigence de décence du logement posée par l’article 1719 du code civil, n’en fait pas réellement partie puisque la preneuse convient que les critères et la notion de décence du logement sont inapplicables au cas de l’espèce, dès lors que la partie d’habitation n’est pas habitée par elle, et ne contredit pas les bailleurs qui rappellent que le caractère de décence d’un logement n’est exigé que s’il s’agit de l’habitation principale du preneur.

La preneuse souhaite néanmoins que soit pris en compte l’état de vétusté de la partie d’habitation, critère que l’article R. 145-3 du code de commerce intègre dans les caractéristiques propres au local, lesquelles entrent dans la détermination de la valeur locative. Les bailleurs objectent que le mauvais état dans lequel se trouvent les locaux d’habitation est exclusivement imputable à une défaillance de la preneuse et de ses prédécesseurs dans l’exécution de leur obligation d’entretien, depuis vingt sept ans, en soulignant que la société Beauvais Boulangerie s’est engagée à prendre les lieux en l’état lorsqu’elle est entrée dans les lieux. Force est de constater qu’il n’est justifié d’aucun entretien par la preneuse et qu’elle ne démontre pas que le mauvais état des locaux d’habitation serait la conséquence d’une vétusté, ni, en particulier, que la chaudière ne serait pas réparable, ne justifiant en outre d’aucune réclamation à cet égard. C’est donc à juste titre que l’expert précise qu’il n’a pas tenu compte de l’état d’usage du logement de la partie habitation, de ses équipements pour certains anciens, ni du système de chauffage central qui n’est plus en état de marche, parce que ces travaux d’entretien sont à la charge du preneur, les bailleurs n’ayant contractuellement à leur charge que les travaux prévus à l’article 606 du code civil, de sorte qu’il n’a pas appliqué d’abattement à ces titres. En outre, la cour observe qu’en dépit de cela, la preneuse adopte les conclusions de l’expert.

Si l’expert judiciaire fait état du critère de l’indécence, c’est, en premier lieu, pour pointer l’absence totale de moyen de chauffage au second étage. Cette absence, qui n’est pas la conséquence d’un manquement de la preneuse, est un élément qui doit être pris en compte par minoration des valeurs de référence qui se rapportent à des logements normalement équipés en moyen de chauffage.

En second lieu, l’expert utilise le terme de décence pour expliquer pourquoi, selon lui, il ne pouvait pas estimer la valeur locative de la partie habitation séparément de la partie commerciale, parce que la cuisine se trouve dans la partie commerciale. Et c’est d’ailleurs pour cette raison qu’il calcule la valeur locative de la partie habitation sur la surface des deux étages, sans prendre en compte la cuisine qu’il a intégrée dans la surface commerciale. A juste titre les bailleurs répondent à cette objection que le logement comporte bien une cuisine et que ce n’est pas parce que la cuisine est intégrée dans l’arrière-boutique, qu’il faut considérer que la partie logement en est dépourvue et en rappelant qu’il ne s’agit pas de déterminer le loyer qui pourrait être demandé à un tiers s’il occupait le logement séparément du commerce mais bien de valoriser la partie habitation intégrée dans le commerce au profit du preneur.

De ce fait, il n’y a pas à suivre l’expert judiciaire qui a appliqué un coefficient de 0,4, ce qui revient à déprécier la valeur locative de 60 %.

En revanche, comme l’expert judiciaire l’a fait, il faut tenir compte de l’absence d’accès indépendant du logement.

Les bailleurs ne peuvent faire abstraction de ces éléments dépréciatifs tenant à l’absence d’installation de chauffage au second étage et d’accès indépendant, ce qu’ils demandent en se fondant sur le rapport d’expertise non contradictoire de M. [P] qui a calculé la valeur des locaux en multipliant leur surface par le prix de référence, ce qui n’est pas satisfaisant pour les motifs qui précèdent.

Il y a lieu de considérer que ces deux éléments dépréciatifs minorent la valeur locative de la partie habitation de 30 %.

En appliquant ce pourcentage sur 11 731,30 euros, soit 3 519,39 euros, la valeur locative de la partie d’habitation sera fixée à 8 211,91 euros.

Ainsi, la valeur locative du local, dans son entier, sera fixée à 8 405,94 + 8 211,91 = 16 617,85 euros par an, ramenée à la date du 1er avril 2020 à 15 001 euros, arrondi à 15 000 euros.

La valeur locative globale annuelle étant inférieure au montant du dernier loyer expiré, soit 20 777,52 euros, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la baisse.

Il n’y a pas lieu d’allouer à l’une des parties une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié par les appelants, d’un côté, et l’intimée, de l’autre.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant contradictoirement et publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

– condamné solidairement les consorts [C] à rembourser à la société Beauvais Boulangerie la différence entre les loyers payés depuis le 1er avril 2020 et le montant du loyer fixé par le présent arrêt, assortis des intérêts au taux légal sur cette différence,

– rappelé que les intérêts au taux légal sur la différence entre les montants réglés depuis cette date courent à compter de chaque échéance annuelle,

– ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an.

Statuant à nouveau sur les autres chefs et y ajoutant,

Dit que le bail est renouvelé à compter du 1er avril 2020.

Rejette la demande de production par la société Beauvais Boulangerie des trois derniers bilans de son activité précédents le renouvellement du bail.

Fixe le loyer des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 9] à la somme annuelle de 15 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020.

Rejette toutes les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait masse des dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise.

Dit qu’ils seront supportés par moitié par les bailleurs et par moitié par la preneuse.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,