Adjudication immobilière : procédure, enchères et effets du jugement

Cadre juridique et définition

L’adjudication immobilière intervient dans le cadre d’une vente forcée ordonnée après l’accomplissement des formalités de saisie et de publicité.

Les articles R. 322-27 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que les articles R. 322-59 et R. 322-60, encadrent le déroulement de la vente forcée, la déclaration d’adjudication et ses suites.

Le jugement d’adjudication peut valoir titre d’expulsion contre le débiteur saisi et les occupants de son chef dépourvus de droit opposable à l’adjudicataire, sous réserve des stipulations du cahier des conditions de vente.

Conditions et critères de l’adjudication

La vente forcée suppose notamment l’accomplissement des formalités de saisie, de publicité et d’affichage prévues par la procédure. Le juge vérifie ces éléments avant de prononcer l’adjudication.

Lorsque la dernière enchère demeure inchangée pendant 90 secondes, le juge constate le montant atteint et prononce l’adjudication au profit du dernier enchérisseur identifié. En l’absence d’enchère, le créancier poursuivant peut être déclaré adjudicataire au prix de la mise à prix.

Les frais de poursuite ou frais préalables taxés restent dus en sus du prix d’adjudication. L’adjudicataire doit également respecter les conditions du cahier des conditions de vente.

• Formalités de saisie et de publicité accomplies
• Mise à prix fixée dans les conditions de la vente
• Dernière enchère non couverte pendant 90 secondes, ou absence d’enchère
• Identification de l’adjudicataire avant la clôture de l’audience

Principales situations rencontrées

Procédure et démarches pratiques

Après le jugement d’orientation ordonnant la vente forcée, les formalités de publicité sont accomplies puis les enchères sont ouvertes à l’audience d’adjudication. Le créancier poursuivant présente le bien et les enchères sont portées dans les conditions prévues par la procédure.

Lorsque l’enchère finale n’est pas couverte dans le délai de 90 secondes, l’identité de l’adjudicataire est déclarée et le juge prononce l’adjudication. L’adjudicataire accepte la vente aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente et doit acquitter le prix ainsi que les frais dus en sus.

Une surenchère entraîne la remise du bien aux enchères après accomplissement des formalités requises et publicité d’une nouvelle mise à prix. Pour un bien indivis, le tribunal peut également ordonner l’adjudication lorsque le bien ne peut être facilement partagé ou attribué ; la vente d’un immeuble est alors réalisée selon les règles prévues pour cette procédure.

Surenchère et absence d’enchère

Après une surenchère, les biens sont remis aux enchères selon une nouvelle mise à prix, après l’accomplissement des formalités prévues et la publicité correspondante. À défaut d’enchère supérieure à l’issue du temps réglementaire, l’adjudication peut être prononcée au profit des poursuivants sur surenchère.

Lorsque aucune enchère n’est portée, le juge constate la carence d’enchères et peut déclarer le créancier poursuivant adjudicataire au prix de la mise à prix. Cette solution a notamment été retenue pour un appartement et une cave mis à prix à 25 000 euros.

Frais de poursuite et effets du jugement

Les frais préalables ou frais de poursuite taxés sont dus en sus du prix d’adjudication. Plusieurs décisions les mettent expressément à la charge de l’adjudicataire, après leur taxation.

Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion contre le débiteur saisi et les occupants de son chef dépourvus de droit opposable à l’adjudicataire. Cette conséquence demeure toutefois réservée par une éventuelle stipulation du cahier des conditions de vente maintenant le débiteur dans les lieux.

Cas distinct de la vente d’un bien indivis

L’article 1377 du Code de procédure civile permet au tribunal d’ordonner l’adjudication de biens indivis qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Pour un immeuble, la vente est réalisée selon les articles 1271 à 1281 du même code.

L’adjudication peut se dérouler entre indivisaires à l’unanimité lorsqu’ils sont capables et présents ou représentés ; à défaut, les tiers sont admis. Après l’échec d’une vente précédemment ordonnée et en l’absence de vente amiable, une nouvelle vente aux enchères peut être autorisée avec une mise à prix réévaluée et une faculté de réduction du quart.

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Questions fréquentes