Prêt à usage immobilier : maintien gratuit du vendeur, préavis raisonnable et expulsion après vente

La clause prévoyant le maintien gratuit du vendeur dans l’immeuble vendu ne caractérise pas un droit réel d’usage et d’habitation lorsqu’elle résulte d’un avant-contrat sous seing privé, simplement rappelé dans l’acte authentique, sans qualification précise ni publication foncière. L’article 625 du Code civil et, en Alsace-Moselle, l’article 38 de la loi du 1er juin 1924 imposent l’établissement authentique et la publicité foncière pour assurer l’opposabilité d’un tel droit réel. L’absence de ces formalités, conjuguée au caractère lapidaire de la clause, révèle plutôt un prêt à usage au sens de l’article 1875 du Code civil. La remise peut résulter du maintien dans les lieux malgré la perte de propriété.

Aucune échéance n’étant exigée pour la validité du prêt, le prêteur peut en demander la restitution à tout moment, sous réserve d’un préavis raisonnable. Un délai de trois mois a été jugé suffisant. L’inexécution de l’obligation de restitution justifie la résiliation du prêt et l’expulsion. Les demandes devenues sans objet après l’exécution de l’expulsion, notamment le délai supplémentaire et les travaux dans le bien, ne sont pas examinées au fond.

L’exercice d’une action fondée n’est pas abusif. L’appel abusif suppose une malice, une mauvaise foi, une erreur équipollente au dol ou une autre faute caractérisée. La partie succombante supporte les dépens et peut être condamnée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le maintien gratuit d’un vendeur dans l’immeuble cédé à sa fille est qualifié de prêt à usage à durée indéterminée. Après une mise en demeure, sa résiliation et l’expulsion sont confirmées, l’exécution de cette dernière étant déjà intervenue. Les demandes indemnitaires et autres prétentions de l’occupant sont rejetées.

Un vendeur placé en liquidation judiciaire a vendu une maison à l’une de ses filles. L’acte de vente rappelait qu’il resterait gratuitement dans les lieux, comprenant un appartement et un studio, sans préciser la nature ni la durée de ce droit.

La propriétaire a estimé que l’occupant dégradait l’immeuble et adoptait un comportement agressif. Après une mise en demeure restée infructueuse, elle l’a assigné en résiliation du prêt à usage et en expulsion.

Le tribunal a qualifié le maintien dans les lieux de prêt à usage à durée indéterminée, prononcé sa résiliation et ordonné l’expulsion après un préavis de trois mois. L’occupant a interjeté appel, contestant cette qualification et demandant notamment un délai supplémentaire, la réinstallation du chauffage et une indemnisation. L’expulsion ayant été exécutée, la cour confirme principalement le jugement, rejette les demandes indemnitaires et condamne l’appelant aux dépens ainsi qu’au paiement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Clause de maintien gratuit dépourvue de qualification juridique précise
• Accord initial conclu sous seing privé et non réitéré authentiquement
• Absence de publication du droit au livre foncier
• Maintien dans les lieux malgré la perte du droit de propriété
• Absence de terme contractuel de restitution
• Respect d’un préavis raisonnable de trois mois
• Inexécution de l’obligation de restituer le bien

• Acte authentique de vente rappelant la clause de maintien gratuit
• Avant-contrat sous seing privé des 18 et 25 octobre 2021
• Absence d’acte authentique distinct établissant un droit réel
• Absence de publication au livre foncier
• Mise en demeure du 2 juin 2022 accordant trois mois

La propriétaire obtient la confirmation de la résiliation du prêt et de l’expulsion, déjà exécutée. L’ancien propriétaire est débouté de ses demandes principales et accessoires, tandis que la demande d’indemnisation pour appel abusif est rejetée faute de preuve d’une faute.

• Résiliation du prêt à usage confirmée
• Expulsion définitivement validée
• Demandes de chauffage et de délai supplémentaire sans objet
• Appelant condamné aux dépens d’appel
• Appelant condamné à 2 000 euros au titre de l’article 700
• Demande d’appel abusif rejetée

À faire

• Qualifier précisément le droit accordé lors de la vente
• Prévoir un acte authentique pour tout droit réel
• Procéder à la publication foncière nécessaire
• Fixer une durée ou organiser le préavis
• Conserver la mise en demeure et sa preuve de réception

À éviter

• Se limiter à un rappel imprécis d’un avant-contrat
• Présenter un prêt à usage comme un droit réel
• Réclamer la restitution sans préavis raisonnable
• Maintenir une demande devenue sans objet après expulsion
• Alléguer un appel abusif sans prouver une faute caractérisée

La qualification du maintien gratuit dans les lieux

La clause simplement rappelée dans l’acte de vente ne révèle pas la volonté de constituer un droit réel d’usage et d’habitation : l’avant-contrat était sous seing privé, le droit n’était ni précisément qualifié ni établi par acte authentique ou publié. La situation correspond à un prêt à usage régi par l’article 1875 du Code civil, la remise résultant du maintien dans les lieux malgré la perte de propriété.

La restitution d’un prêt à usage sans échéance

Aucune disposition ne conditionne la validité du prêt à la fixation d’une échéance. En l’absence de terme, le prêteur peut demander la restitution à tout moment, sous réserve d’un préavis raisonnable. Le délai de trois mois accordé par mise en demeure a satisfait cette exigence et justifié la résiliation ainsi que l’expulsion.

Les conditions de l’appel abusif

L’exercice d’une voie de recours ne dégénère en abus qu’en présence d’une malice, d’une mauvaise foi, d’une erreur équipollente au dol ou d’une autre faute. Faute de démonstration d’un tel comportement, la demande de dommages et intérêts pour appel abusif est rejetée.

Article 625 du Code civil, Article 579 du Code civil, Article 1875 du Code civil, Article 38 de la loi du 1er juin 1924, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile