Promesse de vente du domaine public : caducité en cas d’atteinte à la continuité des services municipaux

L’article L. 3112-4 du code général de la propriété des personnes publiques autorise une personne publique à consentir une promesse de vente portant sur un bien du domaine public lorsque sa désaffectation a été décidée, mais doit être différée pour les nécessités du service public ou de l’usage direct du public. La promesse emporte l’engagement de désaffecter et de déclasser le bien dans le délai prévu, sous réserve qu’aucun motif postérieur lié à la continuité des services publics ou à la protection des libertés n’impose son maintien dans le domaine public. Dans ce cas, les droits du bénéficiaire disparaissent et l’engagement devient caduc, avec une indemnisation limitée aux dépenses engagées et profitant à la personne publique.

Le Conseil d’État censure le motif juridique retenu par la cour concernant l’absence de droits issus de la promesse assortie d’une condition suspensive, mais maintient sa solution. Les modifications du projet, réduisant notamment les surfaces destinées aux services municipaux, les logements sociaux et les stationnements publics, caractérisaient un obstacle tiré de la continuité des services publics. La promesse était donc devenue caduque et la délibération constatant l’abandon de la cession pouvait être légalement adoptée. Le moyen fondé sur le compromis et ses avenants, présenté pour la première fois en cassation, est écarté comme nouveau et inopérant. Le bénéficiaire est condamné à verser 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Une commune a renoncé à céder un ensemble foncier après que la société retenue a modifié son projet en réduisant notamment les surfaces destinées aux services municipaux, les logements et les stationnements publics. Le Conseil d’État juge la promesse caduque en raison des impératifs de continuité des services publics et rejette le pourvoi.

Une commune a lancé un appel à projets pour réhabiliter un quartier comprenant des logements, des locaux destinés aux services municipaux et un parc de stationnement. Le projet devait conduire à la cession d’un tènement foncier comprenant des parcelles privées et des emprises publiques non cadastrées.

La société retenue a bénéficié d’une délibération approuvant une promesse de vente, sous condition suspensive du déclassement des biens relevant du domaine public. Avant l’expiration du compromis, elle a présenté des modifications réduisant notamment les surfaces réservées aux services municipaux, le nombre de logements, de logements sociaux et de places de stationnement publiques.

La commune a ensuite renoncé à la cession. Après le rejet de son recours par les juridictions du fond, la société a saisi le Conseil d’État. Celui-ci rejette le pourvoi : la promesse était devenue caduque en raison des impératifs de continuité des services publics, et un moyen fondé sur le compromis et ses avenants était nouveau en cassation.

• Désaffectation du bien décidée par l’autorité administrative compétente.
• Désaffectation différée en raison des nécessités du service public.
• Promesse assortie d’une condition suspensive de déclassement.
• Survenance d’un motif postérieur imposant le maintien du bien dans le domaine public.
• Réduction substantielle des locaux et équipements nécessaires aux services publics.
• Présentation du moyen relatif au compromis devant les juges du fond.

• Délibération approuvant la promesse de vente sous condition de déclassement.
• Compromis de vente et avenants conclus entre les parties.
• Modifications du projet présentées avant l’expiration du compromis.
• Réduction des surfaces destinées aux services municipaux.
• Diminution des logements sociaux et des places de stationnement publiques.

La personne publique pouvait constater la caducité de la promesse lorsque les modifications du projet compromettaient la continuité des services publics. Le bénéficiaire ne pouvait obtenir l’annulation de la délibération et doit verser une indemnité au titre des frais de procédure.

• Maintien du bien dans le domaine public
• Caducité de la promesse de vente
• Rejet du recours en annulation
• Impossibilité d’invoquer un moyen nouveau en cassation
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Vérifier la décision de désaffectation du bien public
• Identifier la condition suspensive de déclassement
• Contrôler le délai prévu par la promesse
• Comparer le projet initial et ses modifications
• Documenter les besoins de continuité des services publics

À éviter

• Réduire les équipements publics sans justification documentée
• Présenter un moyen pour la première fois en cassation
• Ignorer les clauses imposées par l’article L. 3112-4
• Confondre promesse conditionnelle et droit définitif à la vente
• Négliger les conséquences financières d’une caducité

La promesse de vente d’un bien du domaine public

L’article L. 3112-4 du code général de la propriété des personnes publiques permet une promesse de vente lorsque la désaffectation est décidée mais différée pour les nécessités du service public ou de l’usage direct du public. Elle crée des droits au profit du bénéficiaire, sous les conditions prévues par la promesse.

Le maintien du bien dans le domaine public

Un motif postérieur lié à la continuité des services publics peut libérer la personne publique de son engagement de désaffecter et de déclasser le bien. La réduction des locaux municipaux, des logements sociaux et des stationnements publics caractérisait ici un tel motif, rendant la promesse caduque.

Le moyen nouveau en cassation

Le moyen tiré du droit à la réalisation de la vente résultant du compromis et de ses avenants, présenté pour la première fois en cassation, est nouveau et doit être écarté comme inopérant.

Article L. 3112-4 du code général de la propriété des personnes publiques, Article L. 761-1 du code de justice administrative