Inexécution d’une promesse de vente : indemnisation des frais prouvés et intérêts après mise en demeure

Sur le fondement de l’article 1217 du code civil, le créancier d’une obligation inexécutée peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. L’article 1231-1 permet l’octroi de dommages-intérêts lorsque le débiteur ne justifie pas d’une force majeure. La juridiction retient ici la responsabilité des acquéreurs qui n’ont pas réitéré une vente parfaite, mais limite l’indemnisation aux dépenses établies et rattachables à la conservation du bien, soit 4 168 euros. Les relevés bancaires insuffisamment détaillés et le récapitulatif établi unilatéralement ne démontrent pas les autres frais allégués. En application de l’article 1231-3, la perte liée au change est exclue faute de prévisibilité contractuelle et de faute lourde ou dolosive. Les intérêts sur le prix relèvent des articles 1231-6, 1344 et 1344-1 du code civil. Ils courent à compter de la mise en demeure suffisamment prouvée, et non de la seule exigibilité, lorsque le contrat ne prévoit pas que celle-ci vaut mise en demeure. La juridiction retient la mise en demeure adressée le 3 juin 2021, les justificatifs de réception de la première mise en demeure étant insuffisants.

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Les acquéreurs d’un immeuble, qui avaient refusé de réitérer la vente en invoquant l’humidité, sont tenus de régulariser l’acte. La venderesse obtient l’indemnisation des dépenses suffisamment justifiées depuis le défaut de réitération, mais non celle d’un risque de change. Les intérêts sur le prix courent à compter de la mise en demeure dont la réception est établie.

Une venderesse et deux acquéreurs ont signé un compromis portant sur un immeuble, avec réitération par acte authentique avant le 30 décembre 2020. Le prix a été versé chez le notaire, mais les acquéreurs ont refusé de signer en invoquant une forte humidité. Le compromis a été déclaré valable et la vente parfaite, les acquéreurs étant tenus de régulariser l’acte. La venderesse a ensuite demandé réparation des frais supportés depuis le défaut de réitération, ainsi que les intérêts au taux légal sur le prix. Elle invoquait notamment des taxes, des frais d’entretien et une perte liée au change. La juridiction retient seulement les dépenses suffisamment justifiées et rejette l’indemnisation du risque de change. Elle fixe le point de départ des intérêts à la mise en demeure dont la réception est établie.

• Vente déclarée parfaite et obligation de réitération inexécutée
• Préjudice directement causé par le défaut d’exécution
• Dépenses justifiées par des pièces suffisamment précises
• Rattachement démontré des dépenses à l’immeuble concerné
• Dommage prévisible lors de la conclusion du contrat
• Mise en demeure dont la réception est établie

• Justificatifs du paiement de la taxe foncière 2022
• Justificatif du paiement de la taxe d’habitation 2022
• Facture du 20 juin 2023 et paiement de 806 euros
• Relevés bancaires produits pour établir les dépenses
• Courrier de mise en demeure adressé le 3 juin 2021

La venderesse obtient 4 168 euros et les intérêts légaux sur le prix à compter du 3 juin 2021. Les acquéreurs restent tenus des conséquences financières de la non-réitération, mais la restitution du prix et l’indemnisation du change sont écartées.

• Indemnisation limitée aux dépenses prouvées
• Intérêts légaux dus à compter de la mise en demeure retenue
• Perte de change exclue du préjudice indemnisable
• Demande de restitution du prix rejetée
• Acquéreurs condamnés aux dépens d’appel

À faire

• Conserver les justificatifs individualisés de chaque dépense
• Rattacher chaque paiement à l’immeuble concerné
• Faire délivrer une mise en demeure traçable
• Vérifier la date de réception du courrier
• Documenter l’obligation contractuelle de réitération

À éviter

• Produire un récapitulatif établi unilatéralement sans justificatifs
• Présenter des relevés bancaires sans intitulés exploitables
• Réclamer des frais non reliés au bien
• Invoquer une perte de change non prévue au contrat
• Fonder les intérêts sur une mise en demeure mal prouvée

Les sanctions de l’inexécution contractuelle selon l’article 1217 du code civil

L’article 1217 du code civil autorise notamment l’exécution forcée et la réparation des conséquences de l’inexécution, les sanctions compatibles pouvant se cumuler. La vente ayant été déclarée parfaite et l’obligation de réitérer n’ayant pas été exécutée, les acquéreurs doivent réparer le dommage prouvé subi par la venderesse. L’indemnisation est toutefois limitée aux dépenses établies et directement rattachées à la conservation de l’immeuble.

La prévisibilité des dommages-intérêts selon l’article 1231-3 du code civil

L’article 1231-3 du code civil limite les dommages-intérêts au dommage prévu ou prévisible lors du contrat, sauf faute lourde ou dolosive. La perte résultant de la fluctuation entre l’euro et le dollar est écartée : le compromis ne la prévoyait pas, le prix était stipulé en euros et aucune faute lourde ou dolosive n’était alléguée.

La mise en demeure préalable au calcul des intérêts moratoires

Selon les articles 1231-6, 1344 et 1344-1 du code civil, les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure, sauf stipulation faisant produire cet effet à la seule exigibilité. Le compromis ne contenait pas une telle clause. La première mise en demeure n’étant pas suffisamment authentifiée, les intérêts courent à compter de celle adressée par le conseil et reçue le 3 juin 2021.

Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1217 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231-3 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1344 du Code civil, Article 1344-1 du Code civil