Vente judiciaire d’un bien indivis autorisée pour préserver l’intérêt commun malgré l’occupation du logement

L’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis lorsque des mesures urgentes sont requises par l’intérêt commun. L’article 1380 du Code de procédure civile prévoit que les demandes fondées sur ce texte sont examinées selon la procédure accélérée au fond, conformément à l’article 839 du même code.

La vente a été autorisée en raison de l’endettement de l’indivision, des prêts souscrits pour l’acquisition, des impayés de taxes foncières et de charges de copropriété, ainsi que de l’absence de capacité de l’autre indivisaire à racheter le bien. L’indivisaire requérante peut rechercher un acquéreur et signer les actes nécessaires, avec une faculté de baisse du prix après six mois.

L’expulsion de l’indivisaire occupant a été refusée : elle ne présentait ni urgence ni nécessité stricte pour permettre la vente. Le principe d’une indemnité d’occupation depuis la demande en divorce a été constaté, son montant devant être déterminé lors des opérations de comptes, liquidation et partage.

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, l’indivisaire défendeur supporte provisoirement les dépens et doit verser 750 euros au titre des frais irrépétibles.

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Un indivisaire a demandé la vente d’un appartement détenu avec son ex-époux, en raison de difficultés financières et d’impayés. La juridiction a autorisé la vente et les actes nécessaires, mais refusé l’expulsion de l’occupant, faute d’urgence ou de nécessité pour la vente. Elle a constaté le principe d’une indemnité d’occupation et mis les dépens ainsi qu’une partie des frais irrépétibles à la charge du défendeur.

Deux ex-époux sont propriétaires indivis d’un appartement acquis au moyen de quatre prêts bancaires. Après le divorce, l’un des indivisaires demande la vente du bien, en raison de ressources limitées, de l’endettement immobilier et d’impayés de taxes foncières et de charges de copropriété.

L’autre indivisaire occupe le logement à titre de résidence principale. Il reconnaît devoir une indemnité d’occupation depuis la demande en divorce, tout en contestant les autres demandes et en indiquant que le montant sera fixé lors des opérations de comptes, liquidation et partage.

La juridiction autorise la vente et la signature des actes nécessaires, mais refuse l’expulsion, jugée ni urgente ni indispensable à la mise en vente. Elle constate le principe de l’indemnité d’occupation et met les dépens ainsi qu’une partie des frais irrépétibles à la charge de l’indivisaire défendeur.

• Propriété indivise du bien établie par un acte notarié.
• Endettement immobilier affectant l’indivision.
• Impayés de taxes foncières et de charges de copropriété.
• Ressources limitées des indivisaires.
• Absence de capacité de rachat de la pleine propriété.
• Urgence et conformité de la vente à l’intérêt commun.

• Acte notarié d’acquisition du 12 juillet 2022.
• Justificatifs des prestations sociales perçues par les indivisaires.
• Contrats relatifs aux quatre prêts bancaires.
• Délais de paiement accordés pour les taxes foncières.
• Saisie administrative à tiers détenteur du 18 juin 2026.
• Ordonnance d’injonction de payer concernant les charges de copropriété.

L’indivisaire requérante peut rechercher un acquéreur et signer seule les actes nécessaires à la vente, avec une baisse de prix possible après six mois. L’indivisaire occupant reste dans les lieux, mais doit une indemnité d’occupation depuis le 19 décembre 2023 et supporte les dépens ainsi qu’une condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Vente autorisée au prix de 107 000 euros.
• Baisse possible du prix à 97 000 euros après six mois.
• Expulsion de l’indivisaire occupant refusée.
• Indemnité d’occupation due depuis le 19 décembre 2023.
• 750 euros dus au titre de l’article 700.
• Dépens mis à la charge de l’indivisaire défendeur.

À faire

• Réunir le titre de propriété indivise.
• Documenter les prêts et dettes de l’indivision.
• Produire les justificatifs fiscaux et de copropriété.
• Établir l’absence de capacité de rachat.
• Préparer les actes nécessaires à la vente.

À éviter

• Demander une expulsion sans urgence démontrée.
• Négliger la preuve des impayés de l’indivision.
• Omettre le fondement de l’article 815-6 du Code civil.
• Confondre vente autorisée et fixation de l’indemnité.
• Ignorer les dépens et frais irrépétibles encourus.

La procédure accélérée au fond pour la vente d’un bien indivis

nL’article 839 du Code de procédure civile subordonne cette procédure à une prévision expresse par la loi ou le règlement. L’article 1380 du même code vise les demandes fondées sur l’article 815-6 du Code civil et impose la saisine du président du tribunal judiciaire selon cette procédure. Le visa conjoint de ces textes rendait la voie procédurale admissible.nn

Les conditions de la vente autorisée d’un bien indivis

nL’article 815-6 du Code civil permet d’autoriser un indivisaire à conclure seul la vente lorsque des mesures urgentes sont requises par l’intérêt commun. La juridiction a retenu l’endettement de l’indivision, les dettes fiscales et de copropriété, ainsi que l’absence de capacité de l’autre indivisaire à racheter le bien. Ces éléments caractérisaient l’urgence et l’intérêt commun.nn

Les limites de l’expulsion de l’indivisaire occupant

nL’expulsion n’a pas été ordonnée car l’indivisaire occupait le logement comme résidence principale et cette mesure n’était ni urgente ni strictement nécessaire à la vente. En revanche, le principe d’une indemnité d’occupation depuis le 19 décembre 2023 a été constaté, son montant étant renvoyé aux opérations de comptes, liquidation et partage.

Article 839 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 815-6 du Code civil, Articles 1873-5 à 1873-9 du Code civil, Article 1380 du Code de procédure civile, Articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9, 814, 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991