Agent immobilier : impossibilité d’obtenir une indemnité équivalente à la commission sans vente effectivement conclue

L’article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 interdit à l’agent immobilier d’exiger une somme avant la conclusion effective de l’opération constatée dans un acte contenant l’engagement des parties. Cette règle d’ordre public s’applique même lorsque le mandat est exclusif.

La clause prévoyant, en cas de refus de ratification par le mandant, le paiement d’une somme équivalente aux honoraires ne peut être appliquée lorsqu’elle garantit en réalité la commission malgré l’absence de vente conclue. La qualification d’indemnité forfaitaire ne permet pas de contourner cette interdiction.

Le refus de réitérer la vente ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une faute ouvrant droit à indemnisation. Une indemnité pourrait seulement être envisagée si une faute distincte était établie, notamment une conclusion de l’opération en fraude des droits de l’agence, directement ou par l’intermédiaire d’un tiers.

La cour statue au fond malgré la non-comparution du défendeur, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. L’appel doit en outre contenir une critique du jugement en application de l’article 542 du même code.

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L’agence immobilière réclamait aux vendeurs une somme prévue par le mandat exclusif, présentée comme une indemnité forfaitaire malgré l’absence de réitération de la vente. La cour a confirmé le rejet de cette demande, la vente n’ayant pas été conclue et aucune fraude aux droits de l’agence, notamment par une vente directe aux acquéreurs présentés, n’étant établie.

Des vendeurs ont signé un mandat exclusif avec une agence immobilière, puis un compromis de vente portant sur un bien immobilier. Les acquéreurs et les vendeurs n’ont toutefois pas réitéré la vente devant notaire, malgré une sommation de comparaître. Un procès-verbal de carence a constaté l’absence de réitération.

Le tribunal judiciaire a condamné la venderesse au paiement de la clause pénale due aux acquéreurs, mais a rejeté la demande de l’agence tendant au paiement d’une somme correspondant à ses honoraires. L’agence a interjeté appel en soutenant que cette somme constituait une indemnité forfaitaire prévue par le mandat, et non une rémunération.

La cour d’appel confirme le rejet. Elle relève que la vente n’a pas été effectivement conclue et qu’aucune fraude aux droits de l’agence, notamment par une vente directe aux acquéreurs présentés, n’est établie.

• Vérifier la conclusion effective de l’opération immobilière
• Constater l’existence d’un acte contenant l’engagement des parties
• Écarter toute clause garantissant la commission indépendamment de la vente
• Caractériser une faute distincte du simple refus de réitération
• Établir une conclusion frauduleuse de la vente hors concours de l’agence

• Mandat exclusif de vente produit par l’agence
• Clause prévoyant le paiement des honoraires à titre d’indemnité forfaitaire
• Absence d’acte constatant la conclusion effective de la vente
• Absence de preuve d’une vente conclue directement ou par un tiers

L’agence immobilière ne peut obtenir ni sa commission ni une indemnité équivalente lorsque la vente n’a pas été effectivement conclue et qu’aucune fraude distincte n’est démontrée. Le mandant échappe à cette demande, tandis que l’agence supporte les dépens d’appel et le rejet de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Écarter le paiement automatique des honoraires
• Vérifier l’existence d’un acte de vente effectivement conclu
• Documenter toute fraude ou vente directe à l’acquéreur présenté
• Distinguer l’indemnité véritable d’une commission déguisée
• Anticiper la charge des dépens en cas de rejet

À faire

• Produire le mandat exclusif signé
• Vérifier l’existence d’un acte de vente conclu
• Identifier une éventuelle vente directe à l’acquéreur présenté
• Établir les éléments d’une fraude distincte
• Formuler précisément le fondement juridique de la demande

À éviter

• Réclamer une commission avant la conclusion effective
• Présenter une commission comme une indemnité forfaitaire
• Assimiler le refus de réitération à une faute automatique
• Contourner l’article 6 de la loi Hoguet
• Omettre la critique du jugement dans l’appel

L’interdiction de rémunération avant la vente conclue

L’article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 interdit à l’agent immobilier d’exiger une somme avant la conclusion effective de l’opération, constatée dans un acte contenant l’engagement des parties. Cette règle d’ordre public s’applique même en présence d’un mandat exclusif et fait obstacle au paiement d’une somme équivalente à la commission lorsque la vente n’a pas été réitérée.

La qualification d’indemnité forfaitaire de la commission

Une clause présentée comme une indemnité forfaitaire reste sans effet lorsqu’elle garantit en réalité le paiement des honoraires indépendamment de la conclusion effective de l’opération. Le changement de qualification ne peut contourner l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

La faute distincte du mandant

Le refus de réitérer la vente n’est pas, en soi, fautif. Une indemnisation ne peut être accordée qu’en présence d’une faute distincte, telle que la conclusion de l’opération en fraude des droits de l’agence, directement avec l’acquéreur présenté ou par l’intermédiaire d’un tiers. Aucune fraude de cette nature n’était établie.

Article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Article 73 du décret du 20 juillet 1972, Article 472 du Code de procédure civile, Article 542 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile