Acte anormal de gestion et déductibilité des charges : la fixation du loyer et l’usage personnel d’un bien immobilier en impôt sur les sociétés

En matière d’impôt sur les sociétés, un loyer anormalement bas constitue un acte anormal de gestion (articles 38 et 209 du CGI). L’administration doit établir le caractère anormalement bas du loyer, mais une fois ce caractère établi, le contribuable doit justifier du prix au mètre carré qu’il prétend appliquer. Les dépenses afférentes à un bien immobilier ne sont déductibles que si le bien est utilisé pour les besoins de l’exploitation. L’inscription en stock ne suffit pas à justifier la déductibilité si le bien n’est pas réellement destiné à la revente. La majoration pour manquement délibéré (article 1729 du CGI) s’applique lorsque le contribuable ne pouvait ignorer le caractère personnel des charges déduites.

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Un loyer anormalement bas constitue un acte anormal de gestion. L’administration doit établir ce caractère, puis le contribuable doit justifier du prix au mètre carré appliqué. Les dépenses afférentes à un bien immobilier ne sont déductibles que si le bien est utilisé pour les besoins de l’exploitation. L’inscription en stock ne suffit pas si le bien n’est pas réellement destiné à la revente.

Une société exerçant l’activité de marchand de biens immobiliers a acquis une maison qu’elle a louée à un salarié de sa société mère pour 150 euros mensuels, révisés annuellement. L’administration a considéré ce loyer anormalement bas et a réintégré la différence dans les résultats imposables. La société a également déduit des charges d’entretien, d’électricité et de taxe d’habitation afférentes à une villa acquise en 2006, que l’administration a réintégrées au motif que le bien était utilisé à titre personnel par un associé. La cour a partiellement accueilli le recours en réduisant le loyer à 5 euros le mètre carré, tel que reconnu par la société elle-même, mais a confirmé la réintégration des charges relatives à la villa, celle-ci n’étant pas utilisée pour les besoins de l’exploitation et n’étant pas réellement en stock en vue de la revente.

• Établir qu’un loyer est anormalement bas au regard du bien loué.
• Justifier le montant du loyer de référence par des éléments suffisamment probants.
• Démontrer la nature, le montant et la déductibilité des charges comptabilisées.
• Établir l’existence d’une contrepartie présentant un intérêt pour l’entreprise.
• Prouver l’utilisation effective de la villa pour l’activité de marchand de biens.
• Établir que le bien était réellement destiné à la revente pendant les exercices concernés.
• Caractériser la connaissance par la société du caractère personnel des charges déclarées.

• Loyer mensuel de 157 euros pour une maison de 98 m² avec dépendance.
• Reconnaissance par la société d’un loyer approprié de 5 euros par mètre carré.
• Évaluation administrative à 6,58 et 6,51 euros fondée uniquement sur un site immobilier.
• Contrat d’assurance et abonnement audiovisuel rattachant la villa à l’occupant personnel.
• Convention de mise à disposition prévoyant une redevance annuelle de 90 000 euros.
• Factures d’électricité élevées, achats de meubles et déclarations relatives à l’usage personnel.

La société obtient seulement une décharge partielle correspondant à un loyer de 5 euros par mètre carré. Les charges de la villa de Ramatuelle restent réintégrées et la majoration pour manquement délibéré est maintenue ; les frais exposés au titre de l’article L. 761-1 sont rejetés.

• Réduire les bases imposables des exercices 2016 et 2017 selon le loyer de 5 euros par mètre carré.
• Maintenir la réintégration des dépenses d’entretien, d’électricité et de taxe d’habitation.
• Supporter la majoration de 40 % pour manquement délibéré.
• Documenter l’usage professionnel et la mise en vente effective de tout bien immobilier.
• Produire des comparables locatifs fiables pour contester une évaluation administrative.

À faire

• Documenter les loyers comparables par des sources vérifiables.
• Conserver les justificatifs précis de chaque charge déduite.
• Établir l’usage professionnel du bien par agendas et comptes rendus.
• Formaliser les conventions de mise à disposition et leurs paiements.
• Conserver les mandats et annonces prouvant l’intention de revente.

À éviter

• Déclarer un loyer manifestement inférieur au marché sans justification.
• Déduire des dépenses liées à un usage personnel.
• Confondre inscription en stock et intention démontrée de revente.
• Se limiter à des explications non corroborées par des pièces.
• Négliger le risque de majoration pour manquement délibéré.

L’acte anormal de gestion et la fixation du loyer en impôt sur les sociétés

Lorsqu’une entreprise consent un loyer anormalement bas, elle commet un acte anormal de gestion au sens des articles 38 et 209 du code général des impôts. L’administration doit établir le caractère anormalement bas du loyer. Une fois ce caractère établi, il incombe au contribuable de justifier du prix au mètre carré qu’il prétend appliquer. Si le contribuable reconnaît lui-même un prix au mètre carré déterminé, l’administration ne peut imposer un prix supérieur sans justifier précisément des éléments permettant d’établir ce prix plus élevé. La simple consultation d’un site internet ne suffit pas à cette justification.

La déductibilité des charges afférentes à un bien immobilier inscrit en stock

L’inscription d’un bien immobilier en stock ne suffit pas à justifier la déductibilité des charges qui s’y rapportent. Le contribuable doit établir que le bien était réellement destiné à la revente au cours de l’exercice considéré. L’absence de vente effective, malgré une mise en vente antérieure, démontre que le bien n’était pas en stock en vue de sa revente. Dès lors, les charges d’entretien, d’électricité et de taxe d’habitation ne sont pas déductibles si le bien n’est pas utilisé pour les besoins de l’exploitation.

La preuve de l’utilisation personnelle d’un bien et la réintégration des charges

Lorsque l’administration établit que un bien immobilier est mis à la disposition d’une personne à titre personnel, notamment par la production d’un contrat de mise à disposition, d’une assurance mentionnant cette personne comme locataire, ou d’éléments factuels démontrant l’occupation personnelle, les charges afférentes au bien ne sont pas déductibles. Le contribuable ne peut contester cette réintégration en invoquant seulement que les montants de consommation d’énergie correspondent à des usages normaux, sans produire de pièces établissant l’absence d’occupation personnelle.

Article 38 du code général des impôts, Article 209 du code général des impôts, Article 39 du code général des impôts, Article 1729 du code général des impôts, Article L. 761-1 du code de justice administrative

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