Dol et manquement à l’obligation d’information en matière d’investissement immobilier locatif : absence de responsabilité du promoteur et du mandataire commercial

L’engagement de la responsabilité du mandant du fait des manœuvres dolosives de son mandataire suppose que la victime établisse non seulement l’existence de manœuvres dolosives émanant du mandataire, mais aussi la participation fautive personnelle du mandant à ces manœuvres (article 1998 du Code civil). Cette double condition rend difficile l’imputation de responsabilité au promoteur immobilier pour les agissements de son agent commercial, dès lors que le dol n’est pas caractérisé chez ce dernier. Le dol requiert la réunion d’un élément matériel (manœuvres, mensonges, tromperies ou réticence) et d’un élément moral (intention de dissimuler une information déterminante du consentement). Une simple exagération publicitaire ou l’absence de comparaison exhaustive avec la situation personnelle de l’acquéreur ne suffit pas à caractériser le dol par réticence si le caractère intentionnel du manquement n’est pas établi. L’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques du bien et la valeur du marché, mais il n’est pas obligé de garantir le prix de revente du bien, notamment en cas de fluctuations du marché immobilier. Lorsque la commercialisation s’accompagne de la promotion d’un dispositif fiscal gouvernemental (Robien, Borloo), l’obligation d’information porte spécifiquement sur la nature, l’étendue et les conséquences de ce dispositif, notamment l’amortissement fiscal, le montant du loyer plafonné et les conditions de perception. L’acquéreur qui n’a pas fait l’objet d’un démarchage à domicile et qui a pris l’initiative de sa démarche d’acquisition doit être considéré comme ayant accepté les aléas inhérents au marché immobilier et comme devant effectuer les vérifications minimales sur les caractéristiques du bien. Le caractère hypothétique des chiffres présentés dans une simulation commerciale, dès lors qu’ils ne correspondent pas à la situation personnelle de l’acquéreur, ne peut être assimilé à un mensonge ou une tromperie. L’absence de garantie de prix de revente ou de gain en cas de revente, dès lors qu’elle n’est pas expressément contredite par des éléments contractuels ou des affirmations positives, ne constitue pas un manquement à l’obligation d’information. La preuve du manquement à l’obligation d’information et de conseil incombe à celui qui l’allègue et doit être rapportée par des éléments antérieurs ou concomitants à la conclusion du contrat.

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L’engagement de responsabilité du mandant suppose l’établissement de manœuvres dolosives et de la participation fautive personnelle du mandant. Une simple exagération publicitaire ne suffit pas à caractériser le dol. L’agent immobilier n’est pas obligé de garantir le prix de revente. L’obligation d’information porte sur la nature et les conséquences du dispositif fiscal. La preuve du manquement incombe à celui qui l’allègue.

Un acquéreur a acheté en 2008 deux lots immobiliers (un appartement et un emplacement de parking) dans une résidence en construction, au prix de 130 820 euros TTC, en bénéficiant du dispositif fiscal Robien recentré. L’acquisition a été financée par apport personnel et prêt bancaire. La commercialisation a été assurée par une société spécialisée en immobilier, mandataire du promoteur. Le bien a été livré en 2010 et mis en location. À l’issue de la période d’obligation locative de 9 ans, l’acquéreur a décidé de revendre le bien. Constatant que le bien ne pouvait être revendu qu’à 67 000 euros net vendeur, l’acquéreur a estimé avoir perdu l’intégralité de son investissement et a considéré que les promesses de rentabilité et de sécurité qui lui avaient été faites au moment de la vente n’avaient pas été tenues. L’acquéreur a mis en demeure le promoteur et la société commerciale de l’indemniser, puis les a assignés en justice pour engager leur responsabilité contractuelle et délictuelle au titre du dol, du manquement à l’obligation d’information et de conseil, et des manœuvres dolosives. L’acquéreur a invoqué que la plaquette commerciale était mensongère, que la simulation financière présentée était fallacieuse et sans comparaison avec sa situation personnelle, et que l’absence d’indication des aléas susceptibles d’affecter l’opération avait été déterminante de son consentement. Le promoteur et la société commerciale ont contesté l’existence de manœuvres dolosives, soutenant que la plaquette n’avait qu’un caractère publicitaire sans valeur contractuelle, que l’acquéreur avait bénéficié des avantages fiscaux et des loyers escomptés, et que le marché immobilier est par nature fluctuant et aléatoire.

• Existence de manœuvres dolosives émanant du mandataire (mensonges, tromperies, réticence intentionnelle)
• Participation fautive personnelle du mandant aux manœuvres dolosives
• Caractère déterminant de l’information dissimulée pour le consentement de l’acquéreur
• Intention de dissimuler une information que l’acquéreur n’aurait pas contracté s’il en avait été informé
• Manquement établi à l’obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques du bien et la valeur de marché
• Lien de causalité direct et certain entre la faute et le préjudice allégué
• Preuve rapportée par des éléments antérieurs ou concomitants à la conclusion du contrat

• Plaquette commerciale produite au dossier : contenu à vocation publicitaire sans valeur contractuelle
• Méthode d’entretien clientèle établie par la société commerciale : explications hypothétiques du dispositif fiscal Robien
• Notes manuscrites vraisemblablement prises au cours d’un entretien : absence de garantie de prix de revente
• Absence de démonstration d’un démarchage à domicile : acquéreur à l’initiative de sa démarche
• Bénéfice effectif de l’avantage fiscal et de la perception des loyers pendant 9 ans : non contesté par l’acquéreur
• Estimation de la valeur du bien réalisée plus de 16 années après l’acquisition : insuffisante pour établir un manquement antérieur

L’acquéreur est débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre du promoteur et de la société commerciale. Il doit supporter les dépens de l’instance et verser une indemnité de 2 500 euros aux défendeurs au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Cette condamnation reflète l’absence de fondement juridique des prétentions de l’acquéreur et l’absence de caractérisation du dol ou du manquement à l’obligation d’information.

• Acquéreur : perte totale du procès, condamnation aux dépens et indemnité de 2 500 euros
• Acquéreur : maintien de la perte financière liée à la dépréciation du bien sans indemnisation
• Promoteur : absence de responsabilité engagée, pas de condamnation à indemniser
• Société commerciale : absence de responsabilité délictuelle établie, pas de condamnation
• Exécution provisoire de droit : jugement exécutoire immédiatement sans sursis
• Bénéfice fiscal Robien recentré conservé : avantage de 65 410 euros d’amortissement fiscal non remis en cause

À faire

• Documenter précisément la situation personnelle de l’acquéreur au moment de la vente (revenus, patrimoine, capacité d’emprunt)
• Conserver tous les documents commerciaux originaux (plaquettes, simulations, méthodes d’entretien) avec dates et signatures
• Établir le caractère contractuel ou non des promesses : vérifier si elles figurent dans le contrat de réservation ou de vente
• Prouver le démarchage à domicile ou l’absence de diligence de l’acquéreur par des témoignages ou correspondances
• Documenter les avantages réellement perçus (loyers, déductions fiscales) pour évaluer le bénéfice net de l’opération

À éviter

• Ne pas se fier à une simple exagération publicitaire pour caractériser le dol
• Ne pas invoquer une simulation hypothétique sans établir qu’elle correspondait à la situation personnelle de l’acquéreur
• Ne pas omettre de prouver l’intention dolosive (élément moral du dol)
• Ne pas attendre plus de 16 années après l’acquisition pour contester la valeur du bien
• Ne pas ignorer les avantages fiscaux et locatifs effectivement perçus dans le calcul du préjudice

La responsabilité du mandant du fait des manœuvres dolosives du mandataire

Le mandant n’est responsable des manœuvres dolosives commises par son mandataire dans l’exercice du mandat que si la victime établit que le mandant a personnellement commis une faute. Cette exigence résulte de l’article 1998 du Code civil, qui soumet la responsabilité contractuelle du mandant à l’inexécution des engagements contractés par le mandataire dans les limites du mandat conféré. La jurisprudence de la Chambre mixte (29 octobre 2021) a précisé que les manœuvres dolosives du mandataire n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute. La victime du dol doit donc établir à la fois l’existence de manœuvres dolosives émanant du mandataire et la participation fautive du mandant à ces manœuvres. En l’absence de démonstration de cette participation personnelle, le mandant ne peut être condamné, même si le mandataire a commis des manœuvres dolosives.

Les éléments constitutifs du dol en matière commerciale

Le dol requiert la réunion d’un élément matériel et d’un élément moral. L’élément matériel consiste en des manœuvres, des mensonges, des tromperies ou une réticence. L’élément moral consiste en l’intention de dissimuler une information déterminante du consentement de l’autre partie, c’est-à-dire une information telle que la partie n’aurait pas contracté si elle en avait été informée. Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence s’il n’est pas établi le caractère intentionnel du manquement et de l’erreur déterminante provoquée par celui-ci. Une simple exagération publicitaire ne constitue pas un dol. La plaquette commerciale, dès lors qu’elle n’a aucune valeur contractuelle et qu’elle n’est pas visée dans les contrats de réservation ou de vente, ne peut être considérée comme contenant des affirmations engageant la responsabilité du vendeur ou de son mandataire.

La valeur probante des simulations commerciales et des hypothèses financières

Les simulations commerciales présentant des chiffres hypothétiques ne constituent pas des mensonges ou des tromperies dès lors que leur caractère hypothétique est apparent et qu’elles ne correspondent pas à la situation personnelle de l’acquéreur. Une simulation établie sur la base d’une acquisition à un prix différent de celui réellement envisagé par l’acquéreur ne peut être considérée comme déterminante du consentement, car l’acquéreur ne peut s’identifier au résultat présenté. L’absence de lien entre les chiffres hypothétiques et la situation personnelle de l’acquéreur exclut que ces chiffres puissent être qualifiés de mensongers. Une méthode d’entretien commercial qui évoque une hypothèse de revente au même prix que l’acquisition, sans affirmer que le client doit être convaincu qu’il revendra son bien dans ces conditions, ne constitue pas une affirmation positive garantissant le prix de revente.

L’obligation d’information de l’agent immobilier

L’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques du bien en vente et dont l’acquéreur ne peut se convaincre lui-même. Cette obligation porte notamment sur la valeur du bien par rapport au prix du marché. Cependant, l’agent immobilier n’est pas obligé de garantir le prix du bien, notamment pour le cas d’une revente future. L’agent immobilier n’est pas soumis aux obligations pesant sur les prestataires de services d’investissement financier, sauf s’il se présente explicitement comme conseiller en gestion de patrimoine ou conseiller fiscal. Lorsque la commercialisation s’accompagne de la promotion d’un dispositif fiscal gouvernemental, l’obligation d’information et de conseil porte spécifiquement sur la nature, l’étendue et les conséquences de ce dispositif pour l’acquéreur intéressé.

L’obligation d’information relative aux dispositifs fiscaux de défiscalisation

Lorsqu’un bien immobilier neuf est commercialisé en bénéficiant d’un dispositif gouvernemental de défiscalisation (tel que Robien recentré ou Borloo), l’agent immobilier doit informer l’acquéreur sur l’existence même et la nature du projet de construction, la réalité et le niveau de l’amortissement fiscal promis, le montant du loyer à percevoir ainsi que les conditions et garanties tenant à la perception de ce loyer pendant la durée minimale d’obligation. Le dispositif Robien recentré offre à l’acquéreur d’un logement neuf destiné à la location pour un loyer plafonné et pour une durée minimum de 9 ans une déduction fiscale sur son revenu imposable correspondant à 50 % de la valeur du bien acquis. L’obligation d’information porte donc sur ces éléments spécifiques et sur les conditions de leur réalisation.

L’absence de garantie de prix de revente en matière immobilière

Il ne pèse sur le vendeur ou son mandataire aucune obligation de garantie de la valeur d’un bien immobilier, lequel subit nécessairement les conséquences de la conjoncture économique. Une abstention dolosive relativement à la question de la plus-value à la revente suppose la connaissance du montant de cette plus-value, ce qui est impossible au moment de la vente. L’absence d’affirmation positive garantissant un prix de revente ou une plus-value ne constitue pas un manquement à l’obligation d’information. Le marché immobilier est par nature fluctuant et aléatoire, et l’acquéreur doit en accepter les risques inhérents.

La charge de la preuve du manquement à l’obligation d’information

La preuve d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil incombe à celui qui l’allègue. Cette preuve doit être rapportée par des éléments antérieurs ou concomitants à la conclusion du contrat. Une estimation de la valeur du bien réalisée plus de 16 années après l’acquisition ne peut pas servir de fondement à l’établissement d’un manquement à l’obligation d’information au moment de la vente. L’acquéreur qui ne conteste pas avoir bénéficié de l’avantage fiscal et de la perception des loyers escomptés ne peut pas établir un manquement à l’obligation d’information relative au dispositif fiscal.

Les responsabilités respectives du promoteur et de l’agent commercial

Le promoteur immobilier et l’agent commercial qui le représente n’ont pas la même responsabilité. L’agent commercial est responsable de ses propres manœuvres dolosives sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (article 1382 ancien du Code civil). Le promoteur n’est responsable des manœuvres de son agent que s’il a personnellement commis une faute. L’agent commercial qui agit en qualité de mandataire du promoteur pour la commercialisation du programme immobilier n’engage la responsabilité du promoteur que si ce dernier a participé fautivement aux manœuvres ou s’il a manqué personnellement à une obligation qui lui incombait.

L’absence de devoir de mise en garde sur les risques d’investissement immobilier

L’agent immobilier n’est pas soumis à un devoir de mise en garde sur les risques particuliers liés à l’opération d’investissement immobilier, sauf s’il se présente explicitement comme conseiller en gestion de patrimoine ou conseiller fiscal. L’absence de mise en garde sur le caractère aléatoire du marché immobilier ou sur les risques de dépréciation du bien ne constitue pas un manquement à une obligation légale imposée à l’agent immobilier. L’acquéreur qui prend l’initiative de sa démarche d’acquisition doit être considéré comme acceptant les aléas inhérents au marché immobilier.

La diligence de l’acquéreur et l’absence de démarchage

L’acquéreur qui n’a pas fait l’objet d’un démarchage à domicile et qui a pris l’initiative de sa démarche d’acquisition doit être considéré comme étant à l’origine de sa propre démarche. Il lui appartenait d’effectuer les vérifications minimales sur les caractéristiques et la situation du bien en cas de revente future, ce qui incombe à tout acquéreur même profane. L’absence de démonstration d’un démarchage à domicile exclut que l’acquéreur puisse invoquer une surprise ou une absence de vigilance de sa part.

Article 1116 ancien du Code civil, Article 1147 ancien du Code civil, Article 1382 ancien du Code civil, Article 1998 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile

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