Transfert de bail – Baux d’habitation / Logement : FAQ documentaire

Le transfert de plein droit du bail au profit de l’héritier du locataire décédé est reconnu lorsque celui-ci justifie d’une domiciliation continue dans les lieux depuis la date du décès du preneur initial. En l’espèce, la cour a jugé que le bail conclu en 1967 avait été transféré de plein droit à l’héritier depuis le décès du locataire en 1989, ce qui a conduit à annuler le commandement de quitter les lieux et à ordonner le maintien dans les lieux de l’héritier. Cette solution illustre que la succession dans le bail peut être opposable au bailleur, empêchant la résiliation du bail et l’expulsion, dès lors que l’héritier établit sa domiciliation continue. Par ailleurs, à défaut de bail écrit, la reconnaissance d’un bail verbal peut également produire les mêmes effets, sous réserve de preuve. Cette décision rappelle que le bailleur ne peut résilier un bail en invoquant uniquement le décès du locataire sans tenir compte du transfert du bail aux héritiers domiciliés dans les lieux.

Quels sont les enjeux juridiques liés au transfert de plein droit du bail au profit d’un descendant après le décès du locataire principal ?

Le litige porte sur la question de savoir si, à la suite du décès du locataire initial, le bail d’habitation s’est transféré de plein droit au profit de son fils, en application des règles relatives au maintien dans les lieux des membres de la famille. L’appelant soutient qu’il est domicilié dans le logement depuis l’origine du bail et au moins durant la période entourant le décès du preneur, et demande que soit jugé le transfert automatique du bail à son profit à compter de cette date.

L’enjeu juridique consiste à qualifier la situation de l’occupant au regard des conditions légales du transfert de plein droit (notamment la résidence effective et continue dans les lieux au moment du décès du titulaire du bail) et à déterminer si ces conditions étaient réunies, ce qui conditionne la validité de la résiliation prononcée et la possibilité d’ordonner son expulsion.

Quelles sont les conditions de reconnaissance d’un bail verbal au profit d’un occupant après le décès du locataire initial ?

À titre subsidiaire, l’appelant invoque l’existence d’un bail verbal conclu avec le bailleur après le décès du locataire initial. La question juridique posée est celle de la qualification de la relation entre le bailleur et l’occupant : s’agit-il d’une simple tolérance d’occupation ou d’un véritable contrat de bail verbal, caractérisé par un accord de volontés sur la mise à disposition du logement et le paiement d’un loyer ?

La reconnaissance d’un bail verbal suppose d’établir des éléments objectifs (paiement régulier d’un loyer, correspondances, comportements du bailleur) permettant de déduire l’existence d’un accord tacite. La solution du litige dépend de la capacité de l’occupant à démontrer que le bailleur a accepté de le considérer comme locataire à part entière après le décès du preneur initial.

Quels sont les effets juridiques de la résiliation du bail à la date du décès du locataire sur la situation de l’occupant ?

Le jugement de première instance a constaté la résiliation du bail à la date du décès du locataire initial et en a tiré les conséquences en ordonnant l’expulsion de l’occupant et en le condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation. La question juridique est de savoir si cette résiliation rétroactive est conforme aux règles applicables au maintien dans les lieux et au transfert du bail, et si elle peut produire effet à l’égard d’un occupant qui revendique la qualité de titulaire du bail.

Selon la qualification retenue (transfert de plein droit, bail verbal ou simple occupation sans titre), la résiliation à la date du décès peut être confirmée ou infirmée, ce qui conditionne la légitimité de l’expulsion et de la condamnation à indemnité d’occupation.

Quelles sont les conséquences de la qualification d’occupant sans droit ni titre sur l’indemnité d’occupation et les condamnations pécuniaires ?

Le jugement entrepris a condamné l’occupant à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, ainsi qu’une somme au titre des indemnités d’occupation échues, avec intérêts et capitalisation. Cette condamnation repose sur la qualification d’occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail.

La question juridique est de savoir si, en cas de reconnaissance d’un transfert de bail ou d’un bail verbal, cette qualification demeure pertinente. Si l’occupant est reconnu titulaire d’un bail, les sommes dues relèvent du régime des loyers et charges ; s’il est considéré comme occupant sans titre, l’indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération des lieux. L’issue du litige dépend donc de la qualification retenue de la situation juridique de l’occupant.

Comment la cour doit-elle apprécier la validité du commandement de quitter les lieux au regard de la qualité de titulaire du bail revendiquée par l’occupant ?

L’appelant demande que le commandement de quitter les lieux qui lui a été délivré soit jugé nul d’effet, au motif qu’il serait titulaire du bail, soit par transfert de plein droit à la suite du décès du preneur, soit en vertu d’un bail verbal. La question juridique est de savoir si un commandement de quitter les lieux peut valablement être délivré à une personne qui revendique la qualité de locataire et conteste la résiliation du bail.

La solution dépend de la reconnaissance ou non de cette qualité : si l’occupant est considéré comme locataire, le commandement de quitter les lieux fondé sur une absence de titre est dépourvu de base légale ; s’il est qualifié d’occupant sans droit ni titre, le commandement est l’acte préalable nécessaire à l’exécution de l’expulsion.

Quelles sont les conditions de recevabilité et de bien-fondé des demandes indemnitaires réciproques au regard de l’article 1231-1 du code civil ?

L’appelant demande le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par le bailleur et sollicite, en sens inverse, une indemnisation de ses propres frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La question juridique porte sur l’application de l’article 1231-1 du code civil, qui subordonne l’octroi de dommages et intérêts à la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La cour doit apprécier, au regard de la qualification de la situation (transfert de bail, bail verbal ou occupation sans titre), si le comportement de l’une ou l’autre partie constitue une inexécution fautive de ses obligations contractuelles ou légales, et si un préjudice indemnisable en découle. L’issue des demandes indemnitaires dépend de cette analyse de la responsabilité contractuelle ou quasi contractuelle.

Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile

Exemple de jurisprudence sur ce thème

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

7 juillet 2026
Cour d’appel de Paris
RG n°
24/03363

Pôle 4 – Chambre 4

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 1967, la société de gérance d’immeubles immobiliers a donné en location à M. [R] [C] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

La SA Elogie [D] est devenue le bailleur.

M. [R] [C] [L] est décédé le [Date décès 1] 1989.

Le 12 mars 2021, la SA Elogie [D] a saisi la CCAPEX de la situation de M. [Y] [L].

Par exploit du 21 février 2023, la SA Elogie [D] assigne M. [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lequel par un jugement contradictoire du 11 décembre 2023 statue en ces termes :

– constate la résiliation du bail en date du 4 octobre 1967 portant sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] à compter du [Date décès 1] 1989

– ordonne l’expulsion de M. [Y] [L] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux

– condamne M. [Y] [L] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d’un montant de 287,64 euros, de la résiliation du bail intervenue le [Date décès 1] 1989 jusqu’à la libération effective des lieux

– condamne M. [Y] [L] à payer à la SA Elogie [D] une somme de 45,41 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 9 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement

– ordonne la capitalisation des intérets

– rejette le surplus des demandes

– condamne M. [Y] [L] à payer à la SA Elogie [D] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles

– condamne M. [Y] [L] aux dépens

– rappelle le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision

Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2024, M. [Y] [L] interjette appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 14 mars 2026, M. [Y] [L] demande à la cour de :

– déclarer M. [Y] [L] recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;

– infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris le 11 décembre 2023 (RG N°23/03995) en ce qu’il :

– constate la résiliation du bail en date du 4 octobre 1967 portant sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] à compter du [Date décès 1] 1989 ;

ordonne l’expulsion de M. [Y] [L] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6], au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

condamne M. [Y] [L] à payer une indemnité d’occupation égale au montant d’un loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d’un montant de 287,64 euros, de la résiliation du bail intervenue le [Date décès 1] 1989 jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamne M. [Y] [L] à payer à la SA Elogie [D] une somme de 45,41 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 9 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ordonne la capitalisation des intérêts ;

rejette le surplus des demandes ;

condamne M. [Y] [L] à payer à la SA Elogie [D] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamne M. [Y] [L] aux dépens ;

rappelle le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

– juger que M. [Y] [L] est domicilié au [Adresse 4] à [Localité 1], sans interruption depuis le 4 octobre 1967 et au moins sur la période litigieuse du [Date décès 1] 1988 au [Date décès 1] 1989 ;

– débouter la société SA Elogie [D] de l’intégralité de ses demandes ;

En conséquence,

– prononcer le transfert de plein droit du bail portant sur les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] au profit de Monsieur [Y] [L] depuis le décès de son père, preneur à bail, M. [R] [C] [L] depuis le [Date décès 1] 1989 ;

– juger que le commandement de quitter les lieux adressés à M. [Y] [L] le 24 janvier 2024 est nul d’effet ;

– ordonner le maintien de M. [Y] [L] dans les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 1] en ce qu’il est titulaire du bail depuis le transfert opéré à son profit de plein droit le [Date décès 1] 1989 ;

A titre subsidiaire,

– juger l’existence d’un bail verbal portant sur les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] au profit de M. [Y] [L] depuis le décès de son père, M. [R] [C] [L] intervenu le [Date décès 1] 1989 ;

– juger que le commandement de quitter les lieux adressés à M. [Y] [L] le 24 janvier 2024 est nul d’effet ;

– ordonner le maintien de M. [Y] [L] dans les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 1] en ce qu’il est titulaire du bail verbal consenti à son profit par son bailleur depuis le décès de son père, M. [R] [C] [L] le [Date décès 1] 1989 ;

En tout état de cause,

– débouter la Sa Elogie [D] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1€ symbolique ;

– condamner la Sa Elogie [D] à payer à M. [Y] [L] la somme de 2 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, à recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par la Selarl Recamier, Avocats & Associés en la personne de Maître Christophe Pachalis, avocat au Barreau de P7 juillet 2026