Indivision immobilière : comment déterminer la valeur du bien et l’indemnité d’occupation en cas de partage ?

2ème chambre A famille

ARRET DU 03 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/04294 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QYS2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 MAI 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS – N° RG F 24/00132

APPELANT :

Monsieur [L] [H]

né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Françoise AURAN-VISTE, avocat substituant Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-008209 du 13/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

Madame [D] [O] [A]

née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 03 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2026,en audience publique, devant Madame Morgane LE DONCHE, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente de chambre

Madame Nathalie LECLERC-PETIT, Conseillère

Madame Morgane LE DONCHE, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Delphine PASCAL

ARRET :

– Contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente de chambre, et par Mme Delphine PASCAL, Greffière.
*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par actes notariés de Maître [P] [V], notaire associé de la SCP « [P] [V] et [X] [U] » à [Localité 1] des 22 et 25 octobre 2010, Mme [D] [A] et M. [L] [H] ont acquis en indivision une maison d’habitation sise à [Localité 2] au [Adresse 1], moyennant le prix de 120 000 euros, financé à l’aide d’un prêt auprès de la banque [1].

M. [L] [H] et Mme [D] [A] se séparaient au mois de juillet 2018.

Par acte en date du 10 janvier 2024, Mme [D] [A] faisait assigner M. [L] [H] en partage judiciaire.

Par jugement contradictoire rendu le 26 mai 2025, le tribunal judiciaire de Béziers :

ordonnait l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [D] [A] et M. [L] [H]

fixait la valeur du bien immobilier indivis sis [Adresse 1] à [Localité 2] à la somme de 220.000 euros

jugeait que M. [L] [H] est débiteur envers l’indivision d’une indemnité d’occupation d’un montant de 700 euros par mois à compter du 10 janvier 2019 jusqu’à libération des lieux ou jusqu’au jour de la jouissance divise si ce bien lui était attribué dans le cadre du partage

déclarait prescrite la demande formée par Mme [D] [A] au titre de l’indemnité d’occupation antérieurement au 10 janvier 2019

constatait l’accord des parties s’agissant de :

l’attribution à titre préférentiel du bien immobilier indivis à M. [L] [H]

l’existence de créances détenues par M. [L] [H] sur l’indivision au titre du paiement du crédit immobilier et de la taxe foncière relatifs au bien immobilier indivis (sommes à actualiser au jour du partage).

désignait pour procéder à la poursuite des opérations de liquidation et partage Maître [P] [V], notaire à [Localité 1];

désignait le juge commis du tribunal judiciaire de Béziers pour surveiller le déroulement des opérations

étendait la mission du notaire commis à la consultation des fichiers FICOBA et FICOVIE pour le recueil des données concernant l’identification de tout compte bancaire ou postal, ou contrat d’assurance vie ouverts au nom des défunts aux dates qu’il indiquera à I ’ administration fiscale chargée de la gestion de ce fichier ;

rappelait qu’en cas de désaccords des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmettra sans délai au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties, un exposé précis et exhaustif des points d’accord et de désaccord des parties ainsi que le projet d’état liquidatif

employait les dépens en frais privilégiés de partage

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M. [L] [H] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 13 août 2025, du chef de la fixation de la valeur du bien immobilier.

Par avis du 19 septembre 2025, l’affaire a été fixée à bref délai.

Les dernières écritures de M. [L] [H] ont été déposées le 29 janvier 2026 et celles de Mme [D] [A] le 2 février 2026.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [L] [H], dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, de réformer la décision déférée des chefs critiqués par sa déclaration d’appel et repris dans le dispositif de ses premières et dernières conclusions, et statuant à nouveau de :

fixer la valeur du bien immobilier indivis sis [Adresse 1] à [Localité 2] à 183.000 euros

* statuant sur l’appel incident formé par Mme [D] [A]

réformer le jugement entrepris et fixer l’indemnité d’occupation à 560 euros par mois à compter du 10 janvier 2019

confirmer le jugement entrepris pour le surplus

condamner Mme [D] [A] à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

condamner Mme [D] [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel

et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Fabienne Magna pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision

Mme [D] [A], dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, d’infirmer le jugement sur le chef du montant de l’indemnité d’occupation, et de :

débouter M. [L] [H] de l’intégralité de ses demandes,

fixer l’indemnité d’occupation due par M. [L] [H] à compter du 10 janvier 2019 à la somme mensuelle de 1.000 euros

condamner M. [L] [H] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des moyens des parties.
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SUR QUOI LA COUR

* Sur l’effet dévolutif de l’appel

L’étendue de l’appel déterminée par la déclaration d’appel, peut être élargie par l’appel incident ou provoqué (article 562 et 901 7° du code de procédure civile). Toutefois, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans sa déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement énoncés par les deux parties dans leurs conclusions et de ceux qui en dépendent (article 915-2 et 954 al 2 du code de procédure civile).

En présence d’un appel incident, la cour est saisie des chefs de la valeur du bien immobilier et du montant de l’indemnité d’occupation.

* Sur la valeur du bien immobilier

Le premier juge, pour fixer la valeur du bien immobilier indivis à la somme de 220.000 euros, a retenu que les parties ont produit une estimation par l’agence [2] du 11 octobre 2018 entre 220.000 et 230.000 euros, un avis de valeur par le site de propriété.privées.com entre 190.000 et 210.000 euros, une estimation par l’agence [3] du 15 octobre 2018 entre 150.000 et 160.000 euros et une estimation par l’agence [4] du 14 avril 2022 entre 225.000 et 235.000 euros.

Au soutien de son appel, M. [L] [H] fait valoir que c’est à tort que le tribunal a fixé la valeur du bien indivis à la somme de 220.000 euros dès lors que la seule estimation fixant la valeur du bien à un montant supérieur à 220.000 euros est celle de l’agence [4] versée aux débats par Mme [D] [A], alors que selon les deux estimations supplémentaires qu’il fournit, la valeur du bien est estimée à 183.000 euros. Il ajoute que le bien nécessite d’importants travaux sur la toiture et la façade.

En réponse, Mme [D] [A] rappelle que les parties avaient avant l’assignation en partage saisi Me [V] pour tenter de parvenir à un partage amiable, lequel avait estimé le bien à la somme de 200 000 € le 19 janvier 2022 et avait établi un projet de liquidation de l’indivision auquel M. [H] n’a pas donné suite. Elle expose avoir proposé en mai 2023 à M. [H] de mandater une agence immobilière aux fins d’estimer le bien ainsi que sa valeur locative, et avoir réitéré auprès de lui plusieurs demandes aux fins de fixer une date de visite des lieux, visite qu’il a finalement refusée au mois de juillet 2023.

Elle considère que la valeur de 220 000 euros retenue par le premier juge sur le fondement de plusieurs estimations correspond de manière exacte à la valeur du bien.

Concernant les estimations supplémentaires versées par M. [L] [H], elle oppose que celle de l’agence biterroise se base sur des transactions réalisées dans la commune sans préciser la description des biens vendus et celle de l’Agence [5] ne fait pas état de la piscine. Elle indique verser aux débats des relevés de transactions immobilières effectuées sur la commune pour des biens quasi similaires mentionnant des prix de vente de 238000 à 290700 euros.

Réponse de la cour

En l’espèce, le bien indivis est une maison d’habitation de type 5 située à [Localité 2], construite sur un terrain de 761 mètres carrés et dotée d’une piscine.

L’intimée justifie que suite à la démarche des parties auprès de Me [P] [V], notaire, aux fins d’envisager un partage amiable, celui-ci leur a transmis le 19 janvier 2022 un projet de liquidation retenant notamment, au vu des informations à lui transmises par les parties , une valeur du bien indivis de 200 000 euros.

L’estimation de la valeur vénale du bien entre 225 000 et 235 000 euros par [4] en date du 14 avril 2022 comporte une description précise du bien, elle a été effectuée après prise en considération des aspects valorisants du bien tels que le secteur, la surface habitable, le nombre de chambres, mais également des critères qualifiés de dévalorisants au titre desquels l’installation électrique, les travaux et l’entretien intérieur et extérieur. La piscine est mentionnée dans la description du bien et les travaux à prévoir sont qualifiés de nombreux travaux de rafraîchissements.

Les estimations produites par M. [H] en première instance sont telles que décrites par la décision déférée, la cour observant que celle établie par propriétés.privées.com n’est pas datée et que celle établie le 15 octobre 2018 par S’Antoni est sommaire et ne comporte pas de description détaillée du bien.

L’évaluation effectuée à la demande de M. [H] par l’agence [5] le 11 juillet 2025 pour une valeur moyenne de 180 700 euros mentionne bien une piscine en page9 au titre des points forts du bien. Elle tient compte de travaux à prévoir pour un montant de 15 000 euros portant sur le mode de chauffage, la toiture et la façade.

Si l’appelant produit deux devis afférents à des travaux, la cour observe que la qualité médiocre des photographies annexées aux deux devis produits par M. [H] pour un montant total de 28000 euros, uniquement pour la toiture(20 000 euros) et la façade (8000 euros) ne permet pas de vérifier la nécessité d’entreprendre des travaux d’une telle ampleur sur la toiture, et de reprise et nettoyage de la façade pour un tel coût. Au surplus, M. [H] n’a sollicité les devis qu’auprès d’un unique artisan. Il est manifeste que le montant total de 28 000 euros pour la toiture et la façade est excessif dès lors que l’estimation de l’agence [5] évalue à 15 000 euros au total le coût de travaux sur la toiture, la façade mais également le mode de chauffage.

L’estimation de l’agence biterroise en date du 9 juillet 2025 fait pour sa part mention d’un prix de vente compris entre 190 000 euros et 200 000 euros net propriétaire tenant compte de travaux de rénovation importants au niveau de la toiture qualifiée de très dégradée, « des infiltrations au plafond, du remplacement du bac à douche, etc’ ».

Ainsi les dernières estimations produites par M. [H] sont établies en tenant compte de travaux à effectuer dont la nature comme le montant varient et dont la nécessité n’est en tout état de cause pas démontrée par les pièces produites en cause d’appel, étant au surplus observé que M. [H] ne justifie pas s’être vu refuser une prise en charge par son assurance de la remise en ordre des infiltrations au plafond prises en considération par l’agence biterroise pour fixer l’estimation du prix de vente.

En conséquence de quoi la cour considère au vu du prix d’acquisition du bien en 2010, de son évaluation par le notaire en 2022, des estimations produites par les parties, des caractéristiques et de la situation du bien que la valeur a été fixée à juste titre à la somme de 220 000 euros par le premier juge. La décision est par conséquent confirmée.

* Sur l’indemnité d’occupation

Le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation due par M. [L] [H] à un montant de 700 euros par mois après avoir retenu que les parties produisent chacune un avis de valeur locative du bien immobilier indivis et rappelé la nécessité de tenir compte de la précarité de l’occupation en ce que le droit de l’indivisaire occupant est plus précaire que celui d’un locataire protégé par un statut légal.

Au soutien de son appel incident Mme [D] [A] fait valoir que la valeur locative est supérieure à la somme de 700 euros car il s’agit d’une villa située sur une commune proche de [Localité 1], d’une surface de 125 m2 sur un terrain de 761 m2 et dotée d’une piscine.

Elle rappelle que l’appelant a fourni une estimation de l’indemnité d’occupation à hauteur de 800 euros par [6] et qu’elle produit une estimation à hauteur de 1000 euros par l’agence [4] en 2022. Elle ajoute communiquer une proposition actualisée de location à hauteur de 1350 euros par mois pour une maison dans la même commune, dotée d’une surface habitable et d’un terrain moins importants.

M. [L] [H] soutient que l’estimation du groupe [6] à hauteur de 800 euros est une estimation de la valeur locative.

Il observe que l’attestation de l’agence [4] du 14 avril 2022 produite par Mme [A] propose une valeur locative de 1000 euros sous réserve de travaux d’électricité et de nombreux rafraîchissements à prévoir.

Il fait valoir que la jurisprudence constante, pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, applique une décote comprise entre 15 et 30% de la valeur locative afin de tenir compte de la précarité de l’occupation par l’indivisaire qui ne dispose pas de la protection accordée au locataire.

Il estime que c’est ainsi à juste titre que le premier juge a considéré que le droit de l’indivisaire est plus précaire que celui d’un locataire protégé par un statut légal ; qu’il faut donc appliquer un coefficient de réduction de 30% à la valeur locative de 800 euros et par conséquent fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 560 euros par mois.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce, Mme [A] justifie d’un avis établi par [4] le 14 avril 2022 retenant une valeur locative de 1000 euros. L’annonce tirée du site le boncoin qu’elle produit relative à une maison proposée en location pour un loyer mensuel de 1350 euros est inopérante, s’agissant d’une villa récente construite en 2023 dotée d’un jardin paysager de 120m2, qui ne présente donc pas les mêmes caractéristiques que le bien occupé par M. [H].

M. [H] justifie d’un avis de valeur locative daté du 20 avril 2024 établi par le groupe [6] retenant une valeur locative de 800 euros.

Mme [A] ne développe aucune critique de la décision déférée sur la nécessité de tenir compte du caractère précaire de l’occupation du bien par l’indivisaire, laquelle justifie en effet de fixer l’indemnité d’occupation à un montant inférieur à la valeur locative. La décote ne saurait toutefois atteindre 30% comme demandé par M. [H] alors que celui-ci ne fait état d’aucun obstacle particulier apporté à sa jouissance du bien par Mme [A] et bénéficie par conséquent d’une jouissance plus précaire que celle dont bénéficie un locataire, mais toutefois paisible.

Tenant les caractéristiques et la situation du bien déjà analysées, les avis de valeur locative produits, et après application d’une décote de 20% en considération de l’occupation précaire du bien par M. [H] en sa qualité d’indivisaire, la cour considère que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme mensuelle de 700 euros comme retenu par le premier juge. La décision est par conséquent confirmée sur ce point.

* Sur les dépens et frais irrépétibles

Tenant la nature du litige c’est à juste titre que le premier juge a ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage. La décision est confirmée sur ce point.

Chaque partie succombant en ses demandes en cause d’appel, il convient de laisser à la charge de chacune d’elle les dépens qu’elle a exposés, lesquels seront recouvrés selon les modalités relatives à l’aide juridictionnelle dont l’appelant est bénéficiaire.

L’appelant étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, les dépens ont été avancés par l’Etat de sorte que Me Fabienne Magna ne justifie pas remplir les conditions exigées par l’article 699 du code de procédure civile lequel s’applique uniquement au recouvrement des dépens dont l’avocat a fait l’avance sans avoir reçu provision. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de recouvrement direct formée sur le fondement de l’article précité.

Pour des motifs tenant à l’équité les parties sont déboutées de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire :

CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions critiquées

Y AJOUTANT

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en cause d’appel, lesquels seront recouvrés selon les modalités relatives à l’aide juridictionnelle dont l’appelant est bénéficiaire

Dit n’y avoir lieu à recouvrement direct des dépens au profit de Me Fabienne Magna

Déboute les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE