La mandataire a ensuite assigné les mandantes pour obtenir le paiement des commissions stipulées dans les mandats, arguant qu’elle avait facilité ces acquisitions. Les mandantes ont contesté cette demande, invoquant l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle de la mandataire sur les mandats, ce qui, selon elles, aurait entraîné la nullité des mandats. La cour d’appel a rejeté cette argumentation, considérant que l’absence de cette mention n’affectait pas la validité des mandats, car la mandataire avait bien été titulaire d’une carte professionnelle valide à la date de signature.
Concernant le droit à commission, les mandantes ont soutenu que la vente réalisée après l’expiration des mandats ne pouvait justifier un paiement, car elles étaient libres de traiter directement avec le vendeur. Cependant, la cour d’appel a jugé que la mandataire avait joué un rôle essentiel dans la mise en relation et le bon déroulement de l’opération, lui conférant ainsi le droit à la commission.
La Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la cour d’appel, en considérant que celle-ci n’avait pas suffisamment examiné si les stipulations des mandats limitaient le droit à commission après leur expiration. L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Lyon pour un nouvel examen.
En ce qui concerne le droit à commission de l’agent immobilier, il est établi que, sauf stipulation contraire, lorsque l’agent a présenté un bien et que l’acquéreur traite directement avec le vendeur, l’opération est réputée conclue par l’entremise de l’agent, qui a droit à sa commission, sauf à prendre en compte le prix de vente réel et les circonstances ou fautes de l’agent. Si le mandat prévoit une interdiction de traiter directement avec le vendeur pendant une période déterminée après l’expiration du mandat, cette interdiction cesse à l’issue de cette période, permettant au mandant de traiter librement avec le vendeur sans devoir de commission à l’agent.
Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à toujours vérifier que les mandats d’agent immobilier contiennent toutes les mentions obligatoires, y compris le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, et à clarifier les conditions de paiement de la commission, notamment en ce qui concerne les délais et les interdictions de traiter directement avec le vendeur.
Cour de cassation – Chambre civile 3
N° de pourvoi : 23-17.579
ECLI:FR:CCASS:2025:C300401
Publié au bulletin
Solution : Cassation partielle
Audience publique du jeudi 11 septembre 2025
Décision attaquée : Cour d’appel de Chambéry, du 04 avril 2023
Président
Mme Teiller
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 11 septembre 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 401 FS-B
Pourvoi n° G 23-17.579
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025
1°/ la société Lavorel hôtels, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],
2°/ la société Lavorel Groupe, société de droit luxembourgeois, dont le siège est [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° G 23-17.579 contre l’arrêt rendu le 4 avril 2023 par la cour d’appel de Chambéry (chambre civile – 1re section), dans le litige les opposant à la société Bellecôte immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des sociétés Lavorel hôtels et Lavorel Groupe, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Bellecôte immobilier, et l’avis écrit de Mme Delpey-Corbaux, avocate générale, après débats en l’audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Abgrall, MM. Pety, Brillet, Mmes Foucher-Gros, Guillaudier, conseillers, M. Zedda, Mmes Vernimmen, Rat, Bironneau conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt;
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 4 avril 2023), titulaire d’un mandat de vente d’un hôtel à [Localité 6], la société Bellecôte immobilier (la mandataire) s’est rapprochée de la société Lavorel hôtels et de la société de droit luxembourgeois Lavorel Groupe (les mandantes), les informant de la possibilité d’acquérir concomitamment l’hôtel et la parcelle attenante sur laquelle était édifié un chalet appartenant à un tiers.
2. Le 12 janvier 2016, la société Lavorel hôtels a confié à la mandataire un mandat n° 222, d’une durée de trois mois, de recherche de biens à [Localité 6], portant notamment sur l’hôtel et le chalet.
3. Le 5 mai 2016, la société Lavorel Groupe a confié à la mandataire un mandat n° 224, d’une durée de trois mois, de recherche de biens à [Localité 6], portant notamment sur le chalet.
4. Le 3 juillet 2017, le chalet a été vendu à la société Chatel transaction.
5. Le 26 octobre 2018, les mandantes ont acquis, d’une part, l’intégralité des parts de la société propriétaire du fonds de commerce et des murs de l’hôtel, d’autre part, par l’intermédiaire de la société civile de construction vente Les Résidences du [4], dont elles étaient les représentantes et les cautions, la parcelle attenante sur laquelle était édifié le chalet.
6. Soutenant avoir permis, par son entremise et ses conseils, la réalisation de ces acquisitions, la mandataire a assigné les mandantes en paiement des commissions prévues par les mandats n° 222 et 224 des 12 janvier et 5 mai 2016.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
7. Les mandantes font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes d’annulation des mandats et de les condamner chacune à payer la commission prévue par le mandat la concernant, alors « que l’agent immobilier doit faire figurer sur tous documents à usage professionnel, et notamment sur les mandats, le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ; qu’à défaut, le mandat est nul ; qu’en décidant que l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle de la société Bellecôte n’était pas de nature à entraîner la nullité des mandats, aux motifs inopérants qu’aucun grief n’était justifié et qu’en tout état de cause, le lieu de délivrance pouvait être identifié à travers les règles prévoyant le lieu de délivrance des cartes professionnelles, la cour d’appel a violé l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l’article 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. »
Réponse de la Cour
8. En application des articles 3 et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier a l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle dont les numéro et lieu de délivrance doivent figurer sur le mandat écrit que ce dernier est tenu de formaliser pour une opération donnée.
9. Ces dispositions poursuivent l’objectif de réguler la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant (1re Civ., 12 novembre 2020, pourvois n° 19-14.112 et n° 19-14.025, publié au Bulletin).
10. Il en résulte, au regard de ces objectifs, que l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée.
11. La cour d’appel, qui a constaté, par motifs adoptés, que la mandataire justifiait avoir été, à la date de signature des mandats, titulaire de la carte professionnelle numéro 622 délivrée par la préfecture de [Localité 5] le 10 juillet 2007 et valable pour une période de dix ans jusqu’au 31 décembre 2017, a exactement retenu que l’absence de mention du lieu de délivrance de cette carte sur les mandats litigieux était sans incidence sur leur validité.
12. Le moyen n’est donc pas fondé.
Mais sur le second moyen, pris en ses deux premières branches
Enoncé du moyen
13. Les mandantes font grief à l’arrêt de les condamner chacune à payer la commission prévue par le mandat la concernant, alors :
« 1°/ que lorsque le mandat prévoit expressément que le mandant s’interdit de traiter avec le vendeur pendant une durée déterminée à compter de l’expiration du mandat, le mandant recouvre la liberté de traiter directement avec le vendeur à l’issue de cette période ; que la vente conclue, sans l’intermédiaire de l’agent, à une période où tant le mandat que la clause pénale qu’il contient ont épuisé leurs effets, ne saurait donc justifier un droit à commission de l’agent ; que le mandat n° 222 consenti le 12 janvier 2016 par la société Lavorel hôtels à la société Bellecôte pour une durée de trois mois prévoyait que la société Lavorel hôtels s’interdisait de traiter directement avec le vendeur pendant une durée de douze mois après l’expiration du mandat, soit jusqu’au 12 avril 2017 ; qu’en décidant que la société Bellecôte était bien fondée à solliciter le paiement de la commission prévue au titre du mandat quand l’opération conclue le 26 octobre 2018, s’est réalisée, sans l’intermédiaire de l’agent, à une période où le mandant était libre de traiter directement avec le vendeur, la cour d’appel a violé l’article 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
2°/ que lorsque le mandat prévoit expressément que le mandant s’interdit de traiter avec le vendeur pendant une durée déterminée à compter de l’expiration du mandat, le mandant recouvre la liberté de traiter directement avec le vendeur à l’issue de cette période ; que la vente conclue, sans l’intermédiaire de l’agent, à une période où tant le mandat que la clause pénale qu’il contient ont épuisé leurs effets, ne saurait donc justifier un droit à commission de l’agent ; que le mandat n° 224 consenti le 5 mai 2016 par la société Lavorel Groupe à la société Bellecôte pour une durée de trois mois prévoyait que la société Lavorel Groupe s’interdisait de traiter directement avec le vendeur pendant une durée de douze mois après l’expiration du mandat, soit jusqu’au 5 août 2017 ; qu’en décidant que la société Bellecôte était bien fondée à solliciter le paiement de la commission prévue au titre du mandat quand l’opération conclue le 26 octobre 2018, s’est réalisée, sans l’intermédiaire de l’agent, à une période où le mandant était libre de traiter directement avec le vendeur, la cour d’appel a violé l’article 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 octobre 2016, et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 :
14. Il résulte du second de ces textes qu’à moins que les parties en conviennent autrement, comme le leur permet le premier, lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de recherche d’un bien en vue de l’acquérir, fait visiter un immeuble et qu’ensuite, l’acquéreur traite directement avec le vendeur, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier.
15. Pour juger que la mandataire avait droit aux commissions prévues par les mandats, l’arrêt retient que la double acquisition de l’hôtel et du chalet par les mandantes, bien que conclue le 26 octobre 2018, après expiration des mandats de recherche confiés à la mandataire, n’est intervenue que grâce à cette dernière, qui, par sa connaissance du secteur et son réseau, a permis la mise en relation des mandantes et des vendeurs et, par ses démarches et conseils, a contribué activement au bon déroulement du projet.
16. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d’expiration, l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent immobilier à peine de lui devoir sa commission, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il rejette la demande d’annulation des mandats présentée par la société Lavorel hôtels et par la société Lavorel Groupe, l’arrêt rendu le 4 avril 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ;
Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Lyon ;
Condamne la société Bellecôte immobilier aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile; ECLI:FR:CCASS:2025:C300401