Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : contrat type de syndic

Objet et champ d’application du décret

Le décret définit le contrat type de syndic de copropriété ainsi que les prestations particulières pouvant être rémunérées en complément du forfait. Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à ce contrat type, tandis que les prestations particulières sont encadrées par une liste limitative.

Le dispositif est intégré au décret du 17 mars 1967 : les annexes 1 et 2 mentionnées à son article 29 figurent en annexe au décret. Ces annexes regroupent le contrat type de syndic et les prestations particulières correspondantes.

Les dispositions du décret s’appliquent aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Cette date détermine donc le champ temporel d’application du contrat type et de l’encadrement des prestations particulières.

Les prestations particulières prévues par l’annexe 1

L’annexe 1 prévoit, à son point 9.1, plusieurs frais de recouvrement susceptibles d’être facturés au copropriétaire concerné : mise en demeure par lettre recommandée, relance après mise en demeure, protocole d’accord sous seing privé, constitution ou mainlevée d’hypothèque et dépôt d’une requête en injonction de payer. Elle mentionne également la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l’avocat. Pour ces deux dernières prestations, la facturation est subordonnée à l’accomplissement de diligences exceptionnelles justifiées.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 rattache ces frais aux dépenses nécessaires exposées par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée. Sont notamment concernés les frais engagés à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et les droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Les juridictions saisies de demandes de paiement ont ainsi vu invoquer le point 9.1 de l’annexe 1 pour réclamer au seul copropriétaire concerné des frais de recouvrement, notamment de 290 ou 300 euros.

Le contrôle des frais de recouvrement par les juridictions

Dans les litiges relatifs aux charges impayées, le point 9.1 de l’annexe 1 est invoqué avec l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour réclamer au copropriétaire les frais exposés par le syndicat. Les demandes examinées portent notamment sur des frais de recouvrement chiffrés séparément, auxquels peuvent s’ajouter les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Les juridictions sont ainsi saisies d’une demande distincte de celle portant sur le principal des charges.

L’application du contrat type conduit à vérifier que les frais correspondent à une prestation prévue et qu’ils sont justifiés par les diligences accomplies. Les frais liés à la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou au suivi d’un dossier transmis à l’avocat ne peuvent être retenus de la pratique contentieuse, qu’en présence de diligences exceptionnelles. Lorsque les frais réclamés ne répondent pas à ces conditions, leur déduction de la somme demandée est sollicitée ou prononcée.

Points de vigilance : articulation avec les textes applicables

Les annexes 1 et 2 mentionnées à l’article 29 du décret du 17 mars 1967 figurent en annexe au présent décret.

Le décret n’ajoute pas un régime autonome détaché du droit de la copropriété : il modifie le décret du 17 mars 1967, notamment son article 29 et ses annexes 1 et 2. La lecture du contrat type suppose donc de rapprocher ses stipulations des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret d’application. Le fondement légal expressément visé est l’article 18-1 A de cette loi.

Dans les contentieux relatifs aux charges, le contrat type est mobilisé avec les articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’avec l’article 36 du décret du 17 mars 1967. Les demandes peuvent également s’appuyer sur les articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil, selon la nature des prétentions formulées. Le contrat type constitue ainsi un élément du raisonnement contractuel et du contrôle des frais, sans se substituer aux autres fondements invoqués devant le juge.

Les décisions rendues en matière d’impayés illustrent cette articulation : les syndicats sollicitent le paiement des charges, des frais de recouvrement, des intérêts et, le cas échéant, des dommages et intérêts. Les juridictions sont également saisies de demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et sur la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil. Le décret doit donc être examiné conjointement avec les règles relatives à la créance principale, à sa mise en demeure et aux conséquences procédurales du recouvrement.

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Questions fréquentes