Bail d’habitation : portée du congé d’un cotitulaire et suspension de la clause résolutoire pendant 36 mois

En référé, la clause résolutoire peut être constatée lorsque le commandement de payer visant cette clause est demeuré infructueux à l’expiration du délai de six semaines prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’obligation de paiement doit toutefois être appréciée séparément pour chaque cotitulaire.

Le congé d’un cotitulaire met fin à sa solidarité dans les conditions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. En l’absence de nouveau colocataire, la solidarité subsiste six mois après la date d’effet du congé. Les sommes postérieures à cette échéance ne peuvent donc lui être imputées. Les règlements non affectés s’imputent sur la dette la plus ancienne en application de l’article 1342-10 du code civil.

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges, aucune majoration n’étant justifiée. Les frais de contentieux non récupérables sont exclus de la créance provisionnelle. Les délais de paiement peuvent être accordés dans la limite de trois ans sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec suspension des effets de la clause résolutoire lorsque le loyer courant a été repris. Le défaut de paiement entraîne l’exigibilité immédiate du solde et la reprise des effets de la clause.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire après le départ de l’un des cotitulaires, dont la solidarité est limitée à la dette antérieure à l’expiration du délai de six mois suivant son congé. L’occupante restante a été condamnée à la dette résiduelle. Des délais de paiement lui ont été accordés, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Un bailleur social a donné en location un appartement à deux époux cotitulaires, moyennant un loyer et une provision sur charges. Après délivrance d’un commandement de payer resté partiellement infructueux, le bailleur a demandé en référé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de l’arriéré.

Le logement a ensuite été vendu à la RIVP, qui a poursuivi la procédure en se prévalant de sa subrogation. L’un des locataires avait quitté les lieux et adressé un congé, dont la réception a été retenue. L’autre locataire est demeurée occupante et a repris le paiement du loyer courant.

Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, limite la solidarité du locataire sortant à la dette antérieure à l’expiration du délai de six mois suivant son congé, et condamne l’occupante à la dette résiduelle. Des délais de paiement sont accordés à cette dernière avec suspension des effets de la clause résolutoire.

• Commandement de payer visant régulièrement la clause résolutoire.
• Absence d’apurement intégral dans le délai légal de six semaines.
• Réception établie du congé délivré par le cotitulaire.
• Expiration du délai de six mois suivant la date d’effet du congé.
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Capacité démontrée de l’occupante à apurer sa dette.

• Acte authentique de vente établissant la qualité du bailleur cessionnaire.
• Commandement de payer et décomptes locatifs produits aux débats.
• Courrier de congé et justificatifs de distribution à CDC HABITAT.
• Avis d’échéance arrêté au 31 octobre 2025.
• Justificatifs des règlements effectués par l’occupante.
• Diagnostic social et financier communiqué au greffe.

Le bailleur cessionnaire peut poursuivre la procédure et obtenir des provisions, mais les frais de contentieux non récupérables doivent être retranchés. Le locataire sortant reste solidaire des sommes antérieures à l’expiration du délai légal, tandis que l’occupante bénéficie d’un échéancier conditionnel.

• Paiement solidaire limité à 2 805,96 euros pour le locataire sortant.
• Paiement complémentaire de 4 075,63 euros mis à la charge de l’occupante.
• Échéancier accordé sur 36 mensualités avec loyer courant.
• Suspension de la clause résolutoire pendant le respect des échéances.
• Reprise de l’expulsion et exigibilité immédiate en cas d’impayé.

À faire

• Vérifier la régularité du commandement de payer.
• Calculer précisément l’expiration du délai de six semaines.
• Établir la réception et la date d’effet du congé.
• Déduire les frais non récupérables et les règlements imputables.
• Contrôler le paiement du loyer courant avant l’audience.

À éviter

• Imputer au cotitulaire sortant les dettes postérieures au délai légal.
• Inclure des frais de contentieux dans l’arriéré locatif.
• Appliquer une majoration d’indemnité sans justification particulière.
• Demander des délais sans établir la capacité de remboursement.
• Omettre les conséquences d’un impayé pendant l’échéancier.

La recevabilité de l’action du propriétaire cessionnaire

La qualité à agir du bailleur cessionnaire résulte de l’acte authentique établissant son acquisition du logement, sa jouissance et sa subrogation dans les droits et actions du vendeur. La saisine de la CCAPEX et la notification au représentant de l’État, exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ayant été effectuées dans les délais, les fins de non-recevoir sont rejetées.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge des référés peut constater la résiliation lorsque le commandement visant la clause résolutoire reste infructueux six semaines après sa délivrance. Les versements partiels n’ayant pas apuré la dette, la clause a produit effet à l’expiration de ce délai.

La limitation de la solidarité du cotitulaire ayant donné congé

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 met fin à la solidarité du cotitulaire ayant donné congé six mois après sa date d’effet, à défaut de nouveau colocataire. Le locataire sortant reste donc tenu des sommes antérieures à cette échéance, mais non des indemnités d’occupation postérieures. L’occupante demeure tenue de l’intégralité de la dette exigible.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Article 32 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 1310 du Code civil, Article 1313 du Code civil, Article 220 du Code civil, Article 1751 du Code civil, Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1342-10 du Code civil, Article 1317 du Code civil, Article 12 du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 1343-2 du Code civil, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution