Validité du congé pour vendre : intention réelle du bailleur, prix non frauduleux et indemnité d’occupation

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose, pour un congé pour vendre, un préavis de six mois, l’indication du prix et des conditions de vente, ainsi que la reproduction des dispositions relatives au droit de préemption. L’article 10 de la même loi détermine l’échéance du bail reconduit. La cour valide le congé, l’offre de vente constituant un indice fort de l’intention de vendre, corroboré par les mandats d’agence, les estimations professionnelles et les ventes comparables. Le prix n’étant pas manifestement frauduleux, le droit de préemption est préservé. Les occupants devenus sans droit ni titre doivent une indemnité correspondant à la valeur locative, sur le fondement des articles 1240 du Code civil et 835 du Code de procédure civile. La demande de résiliation judiciaire devient sans objet. Les troubles causés par un tiers ne peuvent engager la responsabilité du bailleur au regard de l’article 1725 du Code civil. Les locataires, succombant principalement, supportent les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après examen des mandats de vente, estimations, références de transactions comparables et offre d’achat, la cour retient la réalité de l’intention de vendre et valide le congé délivré pour un prix de 2 550 000 euros. Les locataires sont considérés comme occupants sans droit ni titre après l’échéance du bail. Une indemnité d’occupation leur est réclamée.

Un bailleur a donné à bail un logement d’habitation pour trois ans. Les propriétaires venant aux droits de l’ancienne bailleresse ont délivré aux locataires un congé pour vendre, indiquant un prix de 2 550 000 euros et une échéance au 14 décembre 2022.

Les locataires étant restés dans les lieux, les propriétaires ont demandé leur expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le premier juge avait annulé le congé. En appel, les propriétaires ont produit des mandats de vente, des estimations professionnelles, des références de transactions comparables et une offre d’achat. Les locataires ont contesté la réalité de l’intention de vendre, le prix et ont invoqué des préjudices liés à leur départ ainsi que des nuisances causées par un hôtel voisin.

La cour valide le congé, retient l’occupation sans droit ni titre et accorde une indemnité d’occupation.

• Respecter le préavis légal de six mois
• Indiquer le prix et les conditions essentielles de la vente
• Reproduire les dispositions relatives au droit de préemption
• Établir une intention réelle et sérieuse de vendre
• Écarter toute fraude destinée à neutraliser le droit de préemption
• Justifier la valeur locative de l’indemnité d’occupation

• Acte de congé contenant l’offre de vente et les mentions légales
• Mandat de vente confié à l’agence Vanneau
• Mandat ultérieur confié à l’agence Féau
• Échanges révélant l’intérêt des locataires pour l’acquisition
• Ventes comparables et estimations professionnelles concordantes
• Offre d’achat d’un tiers à 2 400 000 euros

Le congé produit son effet et les locataires sont redevables d’une indemnité d’occupation après la fin du bail. Les propriétaires obtiennent le paiement de la créance arrêtée et des indemnités postérieures, tandis que les demandes indemnitaires des locataires et la résiliation subsidiaire sont écartées.

• Maintien de la validité du congé pour vendre
• Paiement solidaire des indemnités d’occupation
• Actualisation mensuelle jusqu’à la libération effective
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Rejet des demandes liées au préjudice moral et au trouble de jouissance

À faire

• Respecter le délai de préavis de six mois
• Inscrire le prix et les conditions de vente
• Reproduire les règles du droit de préemption
• Conserver mandats, estimations et références de ventes comparables
• Calculer l’indemnité selon la valeur locative jusqu’à libération

À éviter

• Délivrer un congé sans offre de vente complète
• Fixer un prix manifestement déconnecté du marché
• Négliger la preuve de l’intention réelle de vendre
• Réclamer une expulsion après le départ des occupants
• Imputer au bailleur les troubles causés par un tiers

La validité formelle du congé pour vendre

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige un préavis de six mois, l’indication du prix et des conditions de vente, ainsi que la reproduction des dispositions relatives au droit de préemption. La cour constate que ces exigences étaient respectées et que le congé avait été délivré avant l’échéance du bail, déterminée par l’article 10 de la même loi.

La réalité de l’intention de vendre

La cour retient l’offre de vente contenue dans le congé, l’intérêt manifesté par les locataires, les mandats confiés à des agences immobilières et les éléments objectifs du marché. Ces pièces établissent une intention réelle et sérieuse. Le prix n’étant pas manifestement déconnecté du marché, aucune fraude destinée à neutraliser le droit de préemption n’est démontrée.

L’indemnité d’occupation des occupants sans titre

À l’expiration du préavis, les locataires qui se maintiennent deviennent occupants sans droit ni titre. Sur le fondement des articles 1240 du Code civil et 835 du Code de procédure civile, ils doivent une indemnité correspondant à la valeur locative. La créance étant insuffisamment contestée dans son principe et son montant, elle est admise jusqu’à la libération effective.

Article 804 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1725 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile