Responsabilité du syndic : obligation d’appeler les fonds pour les travaux votés en assemblée générale

Sur le fondement de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic doit assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et demeure seul responsable de sa gestion. L’article 1240 du code civil fonde sa responsabilité à l’égard des copropriétaires pour les fautes commises dans l’accomplissement de cette mission.

La Cour de cassation juge qu’engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds nécessaires au financement de travaux d’entretien et de réparation régulièrement votés. Les difficultés financières de la copropriété, les impayés de charges courantes ou l’opposition de certains copropriétaires ne justifient pas cette abstention. La cassation de la décision ayant rejeté les demandes entraîne également celle de la condamnation pour résistance abusive, en application de l’article 624 du code de procédure civile. L’affaire est renvoyée devant une cour d’appel autrement composée.

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Des copropriétaires recherchaient la responsabilité de l’ancien syndic pour ne pas avoir fait réaliser des travaux votés par l’assemblée générale. La Cour de cassation casse la décision ayant rejeté leurs demandes : le syndic engage sa responsabilité lorsqu’il n’adresse pas les appels de fonds nécessaires à l’exécution des travaux votés. L’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel.

Des promoteurs et copropriétaires, ainsi que deux sociétés civiles immobilières copropriétaires, ont recherché la responsabilité de l’ancien syndic d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Ils lui reprochaient diverses fautes de gestion, notamment de ne pas avoir mis en œuvre des travaux d’entretien et de réparation votés par l’assemblée générale, dont certains concernaient l’étanchéité de l’immeuble.

La cour d’appel a rejeté leurs demandes, estimant que la situation financière difficile de la copropriété, les impayés de charges courantes et l’opposition de copropriétaires justifiaient l’absence d’appels de fonds. La Cour de cassation casse cette décision : le syndic engage sa responsabilité lorsqu’il n’adresse pas les appels de fonds relatifs aux travaux votés. L’affaire est renvoyée devant une cour d’appel autrement composée.

• Travaux d’entretien ou de réparation régulièrement votés par l’assemblée générale
• Mission légale du syndic d’assurer l’exécution des délibérations
• Absence d’appels de fonds relatifs aux travaux votés
• Faute commise dans l’accomplissement de la mission de syndic
• Responsabilité appréciée sur le fondement de l’article 1240 du code civil
• Impayés antérieurs ou opposition des copropriétaires insuffisants pour exclure la faute

• Délibération de l’assemblée générale du 5 octobre 2017
• Vote de travaux d’entretien et de réparation
• Travaux destinés notamment à assurer l’étanchéité de l’immeuble
• Constat de l’absence d’appels de fonds par le syndic
• Constat d’impayés de charges courantes et d’opposition de copropriétaires

Le syndic doit assumer les conséquences de l’absence d’appels de fonds pour des travaux votés, même dans une copropriété confrontée à des impayés. La décision cassée étant annulée, les demandes indemnitaires seront réexaminées par une cour d’appel autrement composée.

• Responsabilité du syndic susceptible d’être retenue
• Réexamen des préjudices allégués par les copropriétaires
• Annulation de la condamnation pour résistance abusive
• Renvoi de l’affaire devant une cour d’appel autrement composée
• Condamnation du syndic aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les délibérations adoptées par l’assemblée générale
• Identifier les travaux votés et leur calendrier d’exécution
• Contrôler l’émission des appels de fonds correspondants
• Conserver les justificatifs d’envoi aux copropriétaires
• Documenter les conséquences de l’absence de travaux

À éviter

• Écarter les travaux votés en raison des seuls impayés antérieurs
• Omettre d’adresser les appels de fonds nécessaires
• Confondre difficultés financières et impossibilité d’exécuter
• Se limiter à invoquer l’opposition de certains copropriétaires
• Négliger la traçabilité des diligences du syndic

Les obligations du syndic au titre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndic doit assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et demeure seul responsable de sa gestion. Cette mission comprend l’envoi des appels de fonds nécessaires à la réalisation des travaux régulièrement votés.

La responsabilité quasi-délictuelle du syndic pour défaut d’appels de fonds

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le syndic engage sa responsabilité à l’égard des copropriétaires lorsqu’il n’adresse pas les appels de fonds relatifs aux travaux votés. L’existence d’impayés antérieurs ou l’opposition de certains copropriétaires ne suffit pas à exclure cette faute.

La cassation par voie de conséquence selon l’article 624 du code de procédure civile

La cassation du rejet des demandes entraîne celle de la condamnation pour résistance abusive, cette dernière étant rattachée au chef cassé par un lien de dépendance nécessaire.

Article 1240 du code civil, Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 624 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile