CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 2 juillet 2026

Cassation

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 404 F-D

Pourvoi n° S 24-20.650

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 JUILLET 2026

1°/ M. [P] [C],

2°/ M. [E] [C],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

3°/ la société Les Clos de l’entre-deux, société civile immobilière,

4°/ la société Rothim, société civile immobilière,

toutes deux ayant leur siège [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° S 24-20.650 contre l’arrêt rendu le 7 juin 2024 par la cour d’appel de Saint-Denis (chambre civile, tribunal de grande instance), dans le litige les opposant à la société Fontenoy immobilier La Réunion, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, cinq moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de MM. [P] et [E] [C] et des sociétés civiles immobilières Les Clos de l’entre-deux et Rothim, après débats en l’audience publique du 12 mai 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Saint-Denis, 7 juin 2024), MM. [P] et [E] [C], la société civile immobilière Les Clos de l’Entre-Deux et la société civile immobilière Rothim (les SCI), se prévalant de leur qualité de promoteurs et de copropriétaires au sein de la [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné la société Fontenoy immobilier La Réunion, ancien syndic de cette copropriété entre le 21 avril 2017 et le 29 mai 2020, en indemnisation des préjudices subis du fait de ses diverses fautes de gestion.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

2. MM. [C] et les SCI font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes, alors « qu’un syndic doit faire réaliser les travaux qui ont été votés par l’assemblée générale et, pour cela, faire toute diligence permettant de recueillir les fonds nécessaires ; qu’en se fondant, pour écarter la faute du syndic qui avait omis de mettre en œuvre les travaux d’entretien et de réparation votés par l’assemblée générale du 5 octobre 2017, dont certains urgents, car destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble, sur la situation financière difficile de la copropriété et les dettes de charges courantes de certains copropriétaires, quand il résultait de ses constatations que la société Fontenoy immobilier n’avait pas même adressé d’appels de fonds en vue de financer les travaux litigieux, la cour d’appel a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1240 du code civil et l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

3. Selon le second de ces textes, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et est seul responsable de sa gestion.

4. Il résulte du premier que le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

5. Pour rejeter les demandes de MM. [C] et des SCI, l’arrêt retient que, si des travaux d’entretien et de réparation ont été votés en assemblée générale, il ne peut être fait grief au syndic de ne pas avoir procédé aux appels de fonds correspondants, dès lors que les charges courantes antérieures de la copropriété n’étaient pas entièrement réglées et que le syndic s’est trouvé confronté à l’opposition de copropriétaires ne voulant pas payer pour les autres.

6. En statuant ainsi, alors qu’engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

7. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions, qui déboutait MM. [P] et [E] [C] de leurs demandes, entraîne la cassation du chef de dispositif de l’arrêt condamnant MM. [P] et [E] [C] ainsi que les SCI à payer à la société Fontenoy immobilier La Réunion la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive, qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 7 juin 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Saint-Denis ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne la société Fontenoy immobilier La Réunion aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Fontenoy immobilier La Réunion à payer à MM. [P] et [E] [C], à la société civile immobilière Les Clos de l’Entre-Deux et à la société civile immobilière Rothim la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux juillet deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.