Résiliation du bail d’habitation : congé locataire d’un mois, expulsion et indemnité d’occupation

En application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé donné par le locataire produit ses effets au terme du préavis applicable. Le juge retient ici un préavis d’un mois à compter de la réception du congé, conduisant à la résiliation du bail et à la perte du titre d’occupation. L’absence de comparution du défendeur n’empêche pas l’examen au fond, mais l’article 472 du Code de procédure civile impose de vérifier que les demandes sont régulières, recevables et bien fondées.

La remise des clés caractérise la libération effective des lieux. À défaut, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation fondée sur l’article 1240 du Code civil, correspondant au loyer et aux charges normalement dus. La dette locative est retenue sur la base du décompte produit et du procès-verbal de carence établissant l’absence lors de l’état des lieux.

La suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution suppose la mauvaise foi de l’occupant ou une entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Cette mauvaise foi n’étant pas établie, le délai est maintenu. La demande d’assurance impayée est rejetée faute de mise en demeure de produire une attestation. L’article 700 du Code de procédure civile n’est pas accordé au regard de l’équité.

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Le juge a retenu un préavis d’un mois, fixé la résiliation du bail au 17 novembre 2025 et constaté l’occupation sans droit ni titre à compter de cette date. La locataire est condamnée à payer 1 845,25 euros ainsi qu’une indemnité mensuelle de 625,15 euros jusqu’à la restitution des clés. Les demandes relatives aux assurances et pénalités sont rejetées.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à une locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. La locataire a adressé un congé reçu le 17 octobre 2025, sans justifier d’un motif de préavis réduit. Le bailleur a fixé plusieurs rendez-vous pour établir l’état des lieux de sortie, auxquels la locataire ne s’est pas présentée.

Le bailleur a saisi le juge afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion et le paiement des sommes dues. La locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Le juge retient un préavis d’un mois, fixe la résiliation au 17 novembre 2025 et constate l’occupation sans droit ni titre depuis cette date. Il condamne la locataire au paiement de 1 845,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, ainsi qu’à une indemnité mensuelle de 625,15 euros jusqu’à la restitution des clés. La demande relative aux assurances et pénalités est rejetée faute de mise en demeure. Le délai légal de deux mois pour quitter les lieux est maintenu, la mauvaise foi n’étant pas établie.

• Congé régulièrement notifié au bailleur
• Réception du congé établissant le point de départ du préavis
• Expiration du délai de préavis applicable
• Absence de restitution des clés caractérisant la non-libération des lieux
• Décompte locatif produit et suffisamment justifié
• Mauvaise foi non établie pour supprimer le délai légal d’expulsion

• Contrat de bail signé entre les parties
• Courrier de congé reçu le 17 octobre 2025
• Correspondances de convocation aux états des lieux
• Procès-verbal de carence établi par un commissaire de justice
• Décompte arrêté au 11 juin 2026

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. La locataire reste protégée par le délai légal de deux mois, tandis que les demandes d’assurance et de pénalités sont rejetées faute de mise en demeure suffisante.

• Résiliation du bail fixée au 17 novembre 2025
• Paiement de 1 845,25 euros au titre de la dette arrêtée
• Indemnité mensuelle de 625,15 euros jusqu’à libération
• Expulsion possible après commandement et délai légal
• Assurances et pénalités impayées exclues faute de mise en demeure
• Dépens mis à la charge de la locataire

À faire

• Conserver le congé et sa preuve de réception
• Calculer précisément le préavis applicable
• Adresser plusieurs convocations pour l’état des lieux
• Faire établir un procès-verbal de carence
• Actualiser le décompte jusqu’à la remise des clés

À éviter

• Appliquer un préavis réduit sans justification légale
• Assimiler l’absence à une remise des clés
• Réclamer une assurance sans mise en demeure préalable
• Demander la suppression du délai sans preuve de mauvaise foi
• Confondre dette locative et indemnité d’occupation

Le préavis applicable au congé du locataire

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas légalement prévus. Le locataire doit préciser et justifier le motif du délai réduit lors de l’envoi du congé. Le juge retient ici un préavis d’un mois à compter de la réception du congé, puis la perte du titre d’occupation à son expiration.

La preuve de la libération des lieux loués

Selon l’article 1730 du Code civil, la restitution des locaux implique la remise des clés. Les convocations adressées pour l’état des lieux et le procès-verbal de carence établissent l’absence de remise des clés. L’occupation sans droit ni titre justifie, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

La suppression du délai légal d’expulsion

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet d’écarter le délai de deux mois en cas de mauvaise foi de la personne expulsée ou d’entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le juge constate que la mauvaise foi n’est pas établie et rejette donc la demande de suppression du délai.

Article 15 et article 15-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 472 du Code de procédure civile, article 9 du Code de procédure civile, article 656 du Code de procédure civile, article 658 du Code de procédure civile, article 473 du Code de procédure civile, article 1103 du Code civil, article 1728 du Code civil, article 1231-6 du Code civil, article 1344-1 du Code civil, article 1240 du Code civil, article 1760 du Code civil, article 1730 du Code civil, article 696 du Code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile, article 514 du Code de procédure civile, article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-3 à L. 412-7 du Code des procédures civiles d’exécution, article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, article L. 831-1 du Code de la construction et de l’habitation