Résiliation du bail d’habitation pour impayés : clause résolutoire acquise sans reprise du loyer courant

Sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’action en résiliation est recevable lorsque la saisine de la CAF et la notification au préfet interviennent dans les délais requis. La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge constate son acquisition dès lors que le bail contient une clause conforme, que le commandement la vise et qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai. L’article 7 de la même loi impose au locataire le paiement des loyers et charges. Le décompte doit toutefois exclure les frais d’enquête sociale non précédés de la mise en demeure prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les sommes déjà comprises dans les dépens. L’absence de comparution ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ne sont pas accordés lorsque le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant. Après résiliation, l’occupation sans droit ni titre ouvre droit à une indemnité fondée sur les articles 1730 et 1240 du code civil, fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la remise des clés ou l’expulsion.

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Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et fixé la dette locative après déduction de certains frais et sommes déjà comprises dans les dépens. Le locataire n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, aucun délai ni suspension de la clause n’a été accordé. Il est condamné au paiement de la dette, d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et des dépens.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation pour un loyer mensuel augmenté d’une provision sur charges. Après plusieurs impayés, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le commandement étant resté infructueux pendant plus de deux mois, le bailleur a saisi le juge afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative.

Le locataire, assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu. Le bailleur a actualisé sa créance à l’audience. Le juge a retenu la recevabilité de l’action, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et fixé la dette après déduction de frais d’enquête sociale et de sommes déjà comprises dans les dépens.

Faute de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai ni suspension de la clause n’a été accordé. Le locataire a été condamné au paiement de la dette, d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux et des dépens.

• Clause résolutoire stipulée au contrat de bail
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de paiement pendant le délai légal de deux mois
• Saisine préalable de la CAF dans le délai requis
• Notification de l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience
• Absence de reprise intégrale du loyer courant avant l’audience

• Acte de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 3 décembre 2024
• Relevé de compte établissant l’absence de paiement pendant deux mois
• Justificatif de saisine de la CAF le 29 novembre 2024
• Justificatif de notification de l’assignation au préfet
• Décompte actualisé faisant apparaître le dernier paiement du 28 mars 2025

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative, tandis que le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des clés. Les frais d’enquête sociale irrégulièrement recouvrés et les sommes déjà comprises dans les dépens sont exclus de la créance.

• Résiliation du bail à compter du 3 février 2025
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 12 581,03 euros au titre de la dette arrêtée
• Indemnité d’occupation mensuelle de 732,86 euros jusqu’à libération
• Condamnation du locataire aux dépens

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Faire viser la clause dans le commandement
• Contrôler le délai de deux mois
• Saisir la CAF dans les délais
• Notifier l’assignation au préfet

À éviter

• Inclure des frais d’enquête sans mise en demeure
• Maintenir dans le décompte les dépens déjà taxés
• Accorder des délais sans reprise du loyer courant
• Oublier l’indemnité d’occupation après résiliation
• Engager l’expulsion avant le commandement de quitter

La recevabilité de l’action en résiliation du bail d’habitation

L’action est recevable lorsque la saisine de la CAF intervient plus de deux mois avant l’assignation et que l’assignation visant l’expulsion est notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge a retenu l’existence d’une clause contractuelle, un commandement la visant et l’absence de paiement pendant le délai, entraînant la résiliation au 3 février 2025.

Les conditions des délais de paiement et de la suspension

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige notamment la capacité du locataire à régler sa dette et la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Ces conditions n’étant pas réunies, aucun délai ni suspension n’a été accordé.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 1231-7 du Code civil, Article 1760 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution