Résiliation d’un bail d’habitation pour impayés : absence de reprise du loyer courant malgré un rétablissement personnel

L’action en résiliation est recevable lorsque le bailleur justifie la saisine de la CAF et la notification de l’assignation au préfet dans les délais prévus par l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 I de cette loi.

L’effacement d’une partie de la dette dans le cadre du surendettement n’empêche pas la constatation de la résiliation lorsque le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. L’article 24 VI et VII subordonne en effet les délais et la suspension des effets de la clause à cette reprise. Le décompte établissant le dernier paiement antérieur à l’audience a été déterminant.

Après résiliation, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation fondée sur les articles 1730 et 1240 du Code civil, fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective. La créance antérieure effacée par le rétablissement personnel a été distinguée de la somme restant due au titre des périodes non couvertes par cet effacement. Le locataire a également été condamné aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, tandis qu’aucune indemnité n’a été accordée au titre de l’article 700 du même code.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le juge a retenu le respect des formalités préalables et l’absence de règlement dans le délai du commandement. La clause résolutoire a été déclarée acquise, les délais refusés faute de reprise établie du loyer courant et l’expulsion ordonnée. Une somme résiduelle reste due par le locataire, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Une société d’économie mixte a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. Après accumulation d’impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné le locataire en résiliation du bail, expulsion et paiement.

Le locataire a invoqué une mesure de rétablissement personnel ayant effacé ses dettes, ainsi que la reprise du paiement des loyers courants. Le bailleur a actualisé sa créance et contesté cette reprise.

La juridiction a retenu que les formalités préalables avaient été respectées et que le commandement était resté infructueux pendant six semaines. Elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, refusé les délais de paiement faute de reprise du loyer courant, puis ordonné l’expulsion. Une somme résiduelle a été mise à la charge du locataire, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

• Saisine préalable de la CAF dans le délai légal
• Notification de l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience
• Existence d’une clause résolutoire visant les impayés
• Commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines
• Absence de reprise intégrale du loyer courant avant l’audience
• Occupation sans droit ni titre après la résiliation

• Acte de bail contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 9 janvier 2025
• Relevé de compte établissant l’insuffisance des paiements
• Justificatifs de saisine de la CAF et de notification préfectorale
• Décompte locatif révélant l’absence de paiement depuis le 5 mars 2026
• Décision de rétablissement personnel produite par le locataire

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des clés. Le locataire reste tenu de la somme résiduelle, de l’indemnité d’occupation et des dépens, sans bénéficier de délais de paiement.

• Résiliation du bail constatée
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 300,96 euros au titre de la créance résiduelle
• Indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective
• Condamnation du locataire aux dépens

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Produire le commandement de payer
• Justifier la saisine préalable de la CAF
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis
• Actualiser le décompte jusqu’à l’audience

À éviter

• Omettre le délai de six semaines
• Réclamer une dette effacée sans ventilation
• Accorder des délais sans vérifier le loyer courant
• Confondre loyer et indemnité d’occupation
• Engager l’expulsion avant le commandement requis

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’action est recevable lorsque le bailleur justifie avoir saisi la CAF plus de deux mois avant l’assignation et avoir notifié l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige une clause résolutoire et un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines. Le relevé de compte a établi que les paiements étaient insuffisants ; la clause a donc produit effet à l’issue de ce délai.

La reprise du loyer courant en procédure de surendettement

L’article 24 VI et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 subordonne les délais de paiement et la suspension des effets de la clause à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le dernier paiement étant antérieur à l’audience, aucun délai ni suspension n’a été accordé.

Article 24 I, II, V, VI et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 732-1 du Code de la consommation, Article L. 733-1 du Code de la consommation, Article L. 733-2 du Code de la consommation, Article L. 733-4 du Code de la consommation, Article L. 733-7 du Code de la consommation, Article L. 733-10 du Code de la consommation, Article L. 741-1 du Code de la consommation, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023