Résiliation du bail pour impayés : absence de reprise du loyer courant malgré un plan de surendettement

L’action en résiliation était recevable, le bailleur ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et notifié celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire a produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 I de la même loi. La dette locative, fondée sur l’article 7, a été fixée à 9 456,63 euros, avec intérêts au taux légal. Les délais et la suspension prévus à l’article 24 V, VI et VII n’ont pas été accordés, le locataire n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer courant à l’audience, malgré les mesures imposées par la commission de surendettement.

L’occupation postérieure à la résiliation ouvre droit à une indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges, sur le fondement des articles 1730 et 1240 du code civil. La demande de dommages-intérêts distincts a été rejetée, faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice indépendant, conformément aux articles 1231-6 et 2274 du code civil.

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Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et fixé la dette locative à 9 456,63 euros. Les délais sollicités ont été refusés, faute de reprise du paiement du loyer courant, et l’expulsion a été ordonnée. Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération des lieux, tandis que la demande de dommages-intérêts du bailleur a été rejetée.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. Après plusieurs impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié. Aucun règlement n’est intervenu dans le délai contractuel.

Le locataire a ensuite bénéficié de mesures de désendettement prévoyant le remboursement de la dette locative en 24 mensualités. Le bailleur a toutefois actualisé sa créance et indiqué avoir dénoncé le moratoire en raison de nouveaux impayés. Le locataire ne contestait pas la dette, mais sollicitait des délais et la suspension de la clause résolutoire.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la dette à 9 456,63 euros, refusé les délais faute de reprise du loyer courant et ordonné l’expulsion. Une indemnité d’occupation a été mise à la charge du locataire jusqu’à la libération effective des lieux. La demande de dommages-intérêts du bailleur a été rejetée.

• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de règlement dans le délai contractuel
• Respect des formalités préalables d’information et de saisine
• Reprise intégrale du loyer courant avant l’audience
• Situation permettant le règlement de la dette locative
• Respect des échéances et modalités du plan de désendettement

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 30 juin 2025
• Relevé de compte établissant l’absence de paiement
• Décompte actualisé de la dette locative
• Mesures de désendettement imposées par la commission
• Dernier paiement du loyer daté du 15 mai 2025

Le bailleur obtient la résiliation du bail, le paiement de la dette et une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Le locataire ne bénéficie ni de délais judiciaires ni de la suspension de la clause résolutoire et supporte l’expulsion ainsi que les dépens.

• Résiliation du bail à compter du 30 août 2025
• Paiement de 9 456,63 euros avec intérêts légaux
• Indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Prise en charge des dépens par le locataire
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Contrôler le contenu du commandement de payer
• Justifier la saisine préalable de la commission compétente
• Notifier l’assignation au préfet dans les délais
• Actualiser le décompte jusqu’à la libération des lieux

À éviter

• Omettre la preuve des paiements courants
• Confondre plan de surendettement et suspension automatique
• Inclure les frais déjà compris dans les dépens
• Réclamer des dommages-intérêts sans préjudice distinct prouvé
• Négliger la remise formelle des clés

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’action est recevable lorsque le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et avoir notifié celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai requis. Le bail contenait une telle clause et le relevé de compte établissait l’absence de paiement dans le délai de deux mois : la résiliation était acquise au 30 août 2025.

Les délais de paiement en présence d’un surendettement

L’article 24 V, VI et VII de la loi n° 89-462 permet de reprendre les délais du plan ou des mesures imposées lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant. Cette condition n’étant pas remplie à l’audience, les délais et la suspension des effets de la clause résolutoire ont été refusés.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 732-1 du Code de la consommation, Articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du Code de la consommation, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 2274 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile