Jouissance privative des parties communes : absence de mention expresse au règlement de copropriété et rejet de la restitution

Le tribunal rappelle que les demandes de simple constatation, qui ne confèrent aucun droit, ne constituent pas des prétentions et ne sont pas examinées, conformément aux articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile. Seules les prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions lient la juridiction en application de l’article 768.

En application des articles 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes à jouissance privative doivent être affectées à l’usage exclusif d’un lot et cette affectation doit être mentionnée expressément dans le règlement de copropriété. L’article 209, II, de la loi du 23 novembre 2018, dans sa rédaction issue de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, organise l’application de l’article 6-4 et la régularisation des copropriétés antérieures au 1er juillet 2022.

La juridiction relève qu’il n’est pas suffisamment démontré que les combles aient été mentionnés comme parties communes à jouissance privative, ni qu’un processus de régularisation ait été engagé. Il n’est donc pas établi que leur usage commun ait cessé. Or une demande de restitution suppose un changement préalable de situation. Faute de cette démonstration, la demande de restitution est rejetée, sans examen des demandes de simple constatation. Les dépens sont conservés par chacune des parties et l’article 700 du Code de procédure civile n’est pas appliqué.

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Un syndicat de copropriétaires demandait la restitution de combles qu’une SCI aurait utilisés pour créer une mezzanine sans autorisation. Le tribunal a jugé que les demandes de simple constatation ne constituaient pas des prétentions. Il a également relevé l’absence de preuve d’une jouissance privative prévue par le règlement de copropriété ou d’une régularisation. La restitution a donc été rejetée.

Un syndicat de copropriétaires estimait qu’une SCI, propriétaire d’un lot comprenant un appartement et des caves, s’était approprié des combles parties communes afin de créer une mezzanine sans autorisation préalable. Une expertise judiciaire avait été ordonnée et la SCI avait ensuite été placée en liquidation judiciaire.

Après plusieurs décisions intervenues dans le cadre de la procédure collective et une déclaration d’irrecevabilité de demandes antérieures, le syndicat a demandé la restitution de la jouissance des combles, sous astreinte, au liquidateur judiciaire. Il soutenait que les combles étaient des parties communes non affectées à la jouissance privative d’un lot.

Le tribunal a considéré que les demandes de simple constatation ne constituaient pas des prétentions. Il a ensuite retenu qu’aucune mention expresse d’une jouissance privative dans le règlement de copropriété, ni aucun processus de régularisation, n’était suffisamment démontré. La demande de restitution a été rejetée, faute de preuve d’un changement préalable de situation.

• Identifier une prétention figurant au dispositif des dernières conclusions
• Démontrer la mention expresse d’une jouissance privative dans le règlement
• Établir l’affectation exclusive des parties communes à un lot
• Justifier, le cas échéant, l’existence d’un processus de régularisation
• Prouver que la jouissance commune a cessé antérieurement
• Caractériser un changement de situation permettant une restitution

• Règlement de copropriété relatif à l’affectation des combles
• Pièces produites sur la mention d’une jouissance privative
• Éléments relatifs à un éventuel processus de régularisation
• Dispositifs des dernières conclusions des parties

Le syndicat des copropriétaires n’obtient ni la restitution de la jouissance des combles, ni astreinte, faute d’établir une modification antérieure de leur affectation. Le liquidateur judiciaire échappe également aux demandes accessoires ; chaque partie supporte ses dépens et aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Rejet de la demande de restitution des combles
• Absence d’astreinte et de condamnation à des travaux
• Maintien de la charge individuelle des dépens
• Rejet des demandes fondées sur l’article 700
• Nécessité de documenter le règlement de copropriété

À faire

• Vérifier les clauses du règlement de copropriété
• Rechercher toute mention expresse de jouissance privative
• Documenter l’affectation et l’usage des parties communes
• Établir tout changement antérieur de situation
• Identifier une éventuelle procédure de régularisation

À éviter

• Présenter de simples constatations comme des prétentions
• Omettre les demandes du dispositif des conclusions
• Alléguer une jouissance privative sans preuve documentaire
• Demander une restitution sans changement préalable établi
• Négliger les conséquences sur les dépens et l’article 700

Les demandes de simple constatation dépourvues d’effet juridique

Les demandes qui reprennent des moyens ou arguments sans conférer de droit ne constituent pas des prétentions. En application des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile, le tribunal statue uniquement sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions. Les demandes de constatation relatives à la propriété ou à la jouissance des combles n’ont donc pas été examinées.

La mention expresse de la jouissance privative des parties communes

Les articles 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 subordonnent la jouissance privative d’une partie commune à son affectation exclusive et à sa mention expresse dans le règlement de copropriété. L’article 209, II, de la loi du 23 novembre 2018, dans sa rédaction issue de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, organise l’application et la régularisation de cette exigence. Cette mention ou un processus de régularisation n’était pas suffisamment démontré.

La condition de changement préalable pour une restitution

Une demande de restitution suppose que la situation antérieure ait changé et que le bien ne soit plus à l’usage de son titulaire. Le tribunal n’ayant pas constaté que la jouissance commune des combles avait cessé, il a rejeté la demande de restitution, sans ordonner de travaux ni d’astreinte.

Article 805 du Code de procédure civile, Articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article L. 622-21 du Code de commerce, Articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, Article 209, II, de la loi du 23 novembre 2018, Loi n° 2022-217 du 21 février 2022