Responsabilité du gardien d’une partie privative et garantie de l’assureur après un dégât des eaux

Sur le fondement de l’article 1242 du Code civil, le propriétaire est responsable des dommages causés par une chose sous sa garde, indépendamment de toute faute lorsque la fuite provient de ses parties privatives. L’action directe exercée contre son assureur est recevable sur le fondement de l’article L. 124-3 du Code des assurances.

La responsabilité du bailleur est retenue au regard des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil lorsqu’il est informé des désordres et ne justifie pas avoir exécuté ses obligations légales. L’assureur de l’occupant engage également sa responsabilité contractuelle lorsque, informé du sinistre et de la garantie dégât des eaux, il ne diligente aucune mesure conservatoire ou réparatoire, contribuant ainsi à l’aggravation du dommage.

La prescription soulevée contre l’assureur a été déclarée irrecevable, ce moyen relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l’article 789 du Code de procédure civile. Le préjudice de jouissance a été évalué selon la surface effectivement affectée, soit 20 % du logement, et non sur la totalité du loyer. Le préjudice moral, insuffisamment caractérisé, est rejeté. Les responsabilités sont réparties entre le propriétaire, le bailleur et l’assureur de l’occupant selon leur contribution respective à la persistance des désordres.

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Une fuite de lave-linge provenant du logement supérieur a provoqué d’importantes infiltrations dans l’appartement sinistré. L’expertise a établi l’origine privative de la fuite, l’inaction des intervenants et le rôle de la lenteur de l’assureur dans l’aggravation des dommages. Le propriétaire, le bailleur et l’assureur ont été recherchés en responsabilité. Un préjudice de jouissance correspondant à 20 % du logement pendant sept ans et les travaux de reprise ont été retenus.

Un occupant d’un appartement a subi des infiltrations après une fuite de lave-linge provenant du logement situé au-dessus. L’eau a imprégné les supports, entraînant le décollement des peintures et une aggravation des désordres faute d’assèchement et de prise en charge rapides.

Une expertise judiciaire a établi l’origine privative de la fuite, l’inaction prolongée des intervenants et le rôle de la lenteur de l’assureur de l’occupant dans l’augmentation des dommages. Le propriétaire du logement à l’origine de la fuite, le bailleur de l’appartement sinistré et l’assureur de l’occupant ont été recherchés en responsabilité. Le syndicat des copropriétaires et son assureur ont été mis hors de cause, aucun fondement n’étant invoqué contre eux.

Le préjudice de jouissance a été calculé sur 20 % du logement pendant sept ans. Des travaux de reprise des murs et du plafond ont également été retenus au bénéfice du bailleur.

• Fuite provenant d’une partie privative placée sous la garde du propriétaire.
• Dommages matériellement établis par l’expertise judiciaire.
• Information du bailleur sur les désordres et absence de diligences suffisantes.
• Déclaration du sinistre et garantie dégât des eaux établies.
• Absence de mesures conservatoires ou réparatoires de l’assureur.
• Lien causal entre l’inertie et l’aggravation des désordres.
• Préjudice de jouissance limité à la surface effectivement affectée.

• Rapport d’expertise judiciaire du 24 juin 2020.
• Constatations de la fuite du lave-linge dans le logement supérieur.
• Échanges de courriers démontrant la lenteur de l’assureur.
• Contrat d’assurance couvrant le dégât des eaux.
• Déclaration du sinistre par l’occupant.
• Facture de reprise des murs et du plafond.

Le propriétaire gardien, le bailleur et l’assureur de l’occupant supportent la réparation du préjudice de jouissance selon le partage fixé. Le syndicat des copropriétaires et son assureur ne sont pas condamnés faute de fondement juridique établi contre eux.

• Paiement in solidum de 23 504,71 euros au titre de la jouissance.
• Partage contributif fixé à 30 %, 30 % et 40 %.
• Paiement de 11 649 euros au bailleur pour les travaux justifiés.
• Rejet du préjudice moral insuffisamment caractérisé.
• Prise en charge des dépens et de 5 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Déclarer rapidement tout dégât des eaux à l’assureur.
• Organiser immédiatement l’assèchement et les mesures conservatoires.
• Conserver les courriers et relances adressés aux assureurs.
• Faire établir un rapport technique sur l’origine des désordres.
• Justifier chaque dépense par facture et lien causal.

À éviter

• Laisser les supports humides sans intervention documentée.
• Attendre une expertise avant toute mesure urgente.
• Réclamer une indemnité fondée sur la totalité du logement.
• Inclure des dépenses sans rapport avec le dégât des eaux.
• Soulever tardivement la prescription devant le tribunal.

La responsabilité du gardien d’une chose à l’origine d’un dégât des eaux

L’article 1242 du Code civil permet de retenir la responsabilité du propriétaire gardien d’une partie privative lorsque la fuite provenant de son logement cause des dommages, sans qu’une faute personnelle soit nécessaire. L’origine privative de la fuite de lave-linge a suffi à engager cette responsabilité.

La responsabilité contractuelle de l’assureur dans la gestion du sinistre

L’assureur de l’occupant a engagé sa responsabilité contractuelle : le sinistre avait été déclaré, la garantie dégât des eaux était établie et aucune mesure conservatoire ou réparatoire n’avait été diligentée. L’expertise a relié cette inertie à l’aggravation des désordres. La garantie de l’assureur du propriétaire pouvait être directement recherchée sur le fondement de l’article L. 124-3 du Code des assurances.

La compétence du juge de la mise en état pour la prescription

La fin de non-recevoir tirée de la prescription a été déclarée irrecevable devant le tribunal. En application de l’article 789 du Code de procédure civile, le moyen devait être soulevé devant le juge de la mise en état, exclusivement compétent pour en connaître.

Loi du 6 juillet 1989, Loi du 10 juillet 1975, Décret du 17 mars 1967, Article 805 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1242 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1721 du Code civil, Article 1725 du Code civil, Article 1101 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1382 du Code civil, Article 1383 du Code civil, Article L113-1 du Code des assurances, Article L.1212 du Code des assurances, Article L112.1 du Code des assurances, Article L.114-1 du Code des assurances, Article L.124-3 du Code des assurances, Articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989