Responsabilité du syndicat de copropriété pour les désordres causés par des travaux structurels et les malfaçons de remise en état

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires lorsque le dommage trouve son origine dans les parties communes. La victime doit néanmoins établir le lien de causalité entre l’état de l’immeuble ou les travaux et son préjudice. L’article 9, III, de la même loi prévoit une indemnisation des copropriétaires victimes de dégradations ou d’un trouble grave de jouissance résultant de travaux d’intérêt collectif. Ces deux régimes sont distincts mais non exclusifs.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’entreprise intervenante engage sa responsabilité délictuelle envers le copropriétaire tiers lorsqu’un manquement contractuel ayant causé un dommage est établi. L’expertise judiciaire a retenu plusieurs malfaçons et inexécutions : carrelage, plomberie-gaz, électricité, peintures consécutives et nettoyage de chantier.

La responsabilité de l’architecte est limitée aux manquements démontrés dans sa mission de conseil, de coordination et de suivi. Elle a été retenue pour l’absence d’anticipation de la mise aux normes électriques et pour le défaut de détection des désordres de carrelage, mais écartée pour la coordination de la plomberie, les comptes rendus établissant que ces difficultés avaient été signalées.

Le préjudice matériel a été évalué selon l’expertise judiciaire à 20 181,70 euros TTC, avec actualisation selon l’indice BT 01. La perte de chance locative a été appréciée à 90 % de la valeur locative, compte tenu des caractéristiques du logement et du marché concerné. La condamnation in solidum permet à la victime d’obtenir la réparation intégrale auprès de l’un des responsables, les recours contributifs étant réservés entre eux.

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L’expertise judiciaire a évalué à 20 181,70 euros TTC le coût des reprises nécessaires après les désordres et malfaçons affectant l’appartement. Les travaux concernaient notamment le carrelage, la plomberie, l’électricité, les peintures et le nettoyage. Le logement étant resté impropre à la location pendant plusieurs années, le propriétaire sollicitait également l’indemnisation d’une perte de chance locative et d’un préjudice moral.

Un propriétaire non occupant détenait un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Après des sondages réalisés dans le logement dans le cadre d’une campagne d’investigations structurelles, des désordres sont apparus et n’ont pas été immédiatement rebouchés.

Des travaux structurels et de remise en état ont ensuite été confiés à une entreprise sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte. Plusieurs malfaçons et inexécutions ont été relevées, notamment concernant le carrelage, la plomberie, l’électricité, les peintures et le nettoyage de fin de chantier. L’appartement est demeuré impropre à la location pendant plusieurs années.

Une expertise judiciaire a évalué le coût des reprises à 20 181,70 euros TTC. Le propriétaire sollicitait également l’indemnisation d’une perte de chance locative et d’un préjudice moral. Le syndicat des copropriétaires, l’entreprise, l’architecte et leurs assureurs ont été appelés dans la procédure.

• Établir l’origine des dommages dans les parties communes ou les travaux collectifs
• Démontrer un lien de causalité direct avec les préjudices invoqués
• Caractériser les malfaçons ou inexécutions au regard des prestations contractuellement prévues
• Établir le manquement de l’architecte à son obligation de conseil ou de suivi
• Justifier le coût des reprises par une évaluation expertale circonstanciée
• Établir une perte de chance réelle et sérieuse de louer le logement
• Appliquer la réparation intégrale sans tenir compte de la vétusté antérieure

• Constat d’huissier du 11 octobre 2018 décrivant les dégradations intérieures
• Compte rendu d’expertise amiable contradictoire du 2 février 2021
• Rapport d’expertise judiciaire du 22 février 2024
• Photographies et comptes rendus de chantier d’octobre et novembre 2020
• Devis de remise en état RAD et EDB de février 2023
• Facture de travaux d’entretien du logement datée du 10 décembre 2014

Le syndicat supporte une responsabilité de plein droit pour les dommages liés aux parties communes. L’entreprise et l’architecte répondent respectivement des malfaçons et des manquements de conseil établis, avec une condamnation in solidum permettant au propriétaire d’obtenir la réparation intégrale, sous réserve des recours contributifs entre responsables.

• Indemnisation du préjudice matériel à hauteur de 20 181,70 euros TTC
• Actualisation du coût des travaux selon l’indice BT 01
• Prise en compte d’une perte de chance locative réelle et sérieuse
• Répartition ultérieure des responsabilités entre le syndicat et les intervenants
• Exclusion des travaux non justifiés par les désordres établis

À faire

• Documenter précisément chaque désordre par constats et photographies
• Conserver les devis, factures et rapports d’expertise
• Vérifier les prestations prévues dans les marchés de travaux
• Établir la réalité de la destination locative du bien
• Identifier les manquements distincts de chaque intervenant

À éviter

• Déposer des conclusions après clôture sans demander sa révocation
• Produire tardivement un décompte susceptible de contestation sérieuse
• Réclamer des travaux sans lien démontré avec les désordres
• Confondre responsabilité de plein droit et faute de l’intervenant
• Omettre les réserves et signalements figurant dans les comptes rendus

La recevabilité des conclusions après ordonnance de clôture

Les articles 802 et 803 du code de procédure civile rendent irrecevables les conclusions et pièces déposées après la clôture, sauf exceptions prévues par l’article 802 ou cause grave justifiant une révocation. Le changement de syndic ne constitue pas une telle cause lorsque le syndicat était déjà régulièrement représenté. Un décompte de charges contestable et communiqué tardivement ne bénéficie pas de l’exception relative aux accessoires échus, notamment lorsque le contradictoire n’a pas été respecté.

La responsabilité de plein droit du syndicat de copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat de réparer les dommages ayant leur origine dans les parties communes, indépendamment d’une faute. La victime doit toutefois démontrer un lien de causalité direct entre l’immeuble ou les travaux et le dommage. L’article 9, III, de cette loi prévoit également l’indemnisation des dégradations et troubles graves de jouissance causés par des travaux d’intérêt collectif. Les deux régimes peuvent se cumuler.

La responsabilité des intervenants aux travaux

Selon l’article 1240 du code civil, la responsabilité de l’entreprise suppose un manquement, un préjudice et un lien causal. Les malfaçons et inexécutions constatées par l’expert judiciaire ont caractérisé des manquements contractuels opposables au copropriétaire tiers. L’architecte répond seulement des manquements établis dans son obligation de conseil et de suivi : défaut de détection des désordres de carrelage et absence d’anticipation de la mise aux normes électriques, mais non défaut de coordination de la plomberie déjà signalé.

Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 36 du décret du 17 mars 1967, Article 1103 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1242 et suivants du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1348 du Code civil, Article 1348-2 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 64 du Code de procédure civile, Article 367 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 802 du Code de procédure civile, Article 803 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article L.112-6 du Code des assurances, Article L.121-12 du Code des assurances, Article L.124-3 du Code des assurances