Résiliation du bail d’habitation : clause résolutoire acquise après commandement infructueux et indemnité d’occupation

L’action en résiliation est recevable lorsque le bailleur justifie du signalement des impayés à la CAF conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de la notification de l’assignation au préfet dans le délai prévu par l’article 24 III. La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 I de cette loi.

Le juge statue malgré la non-comparution du défendeur, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et fondée, en application de l’article 472 du code de procédure civile. La décision est réputée contradictoire sur le fondement de l’article 473 du même code.

La dette locative est établie par le décompte et le relevé de compte, sous réserve des sommes non justifiées ou irrégulièrement facturées. Les articles 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1353 et 1310 du code civil fondent respectivement l’obligation de paiement, la charge de la preuve et la solidarité. L’article 220 du code civil permet la condamnation solidaire des époux pour une dette ménagère.

Après résiliation, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité fondée sur l’article 1240 du code civil, correspondant au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective. L’article 1730 du même code rattache cette libération à la restitution des lieux et des clés.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le juge a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion. Les époux ont été condamnés solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, après déduction de frais non justifiés. La demande de réouverture des débats et de délais n’a pas été retenue.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à deux époux, moyennant un loyer et une provision sur charges. Des impayés ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Aucun règlement n’étant intervenu dans les deux mois, le bailleur a assigné les locataires afin d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et le paiement de la dette.

Les locataires, régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience. L’un d’eux a ensuite sollicité la réouverture des débats et des délais de paiement, sans justifier d’une impossibilité de prendre connaissance de l’assignation.

Le juge retient la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion et fixe la dette locative après déduction de frais non justifiés. Les époux sont condamnés solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, cette dernière étant due jusqu’à la remise des clés ou l’expulsion.

• Commandement de payer visant expressément la clause résolutoire.
• Absence de paiement dans les deux mois suivant le commandement.
• Signalement préalable des impayés à la CAF.
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai légal.
• Décompte établissant la dette locative et absence de contestation probante.
• Occupation persistante après la résiliation du bail.

• Bail contenant une clause résolutoire pour défaut de paiement.
• Commandement de payer signifié aux locataires.
• Relevé de compte établissant l’absence de règlement dans le délai.
• Justificatif du signalement des impayés à la CAF.
• Preuve de la notification de l’assignation au préfet.
• Décompte locatif avec déduction des sommes irrégulièrement facturées.

Le bailleur obtient la résiliation, l’expulsion et le paiement solidaire de la dette ainsi que d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Les locataires restent tenus des dépens, tandis que certaines sommes accessoires sont exclues faute de mise en demeure conforme.

• Résiliation du bail au 1er décembre 2025.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
• Condamnation solidaire à 3 736,08 euros.
• Indemnité mensuelle actuelle de 601,59 euros jusqu’à libération.
• Déduction des frais d’enquête sociale et d’assurance non justifiés.
• Prise en charge solidaire des dépens.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Décompter précisément les loyers et charges impayés.
• Signifier un commandement de payer conforme.
• Signaler les impayés à la CAF.
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai légal.

À éviter

• Facturer des frais sans mise en demeure préalable.
• Inclure des dépens dans la dette locative.
• Omettre le relevé de compte justificatif.
• Réclamer une indemnité sans établir l’occupation persistante.
• Négliger la restitution des clés comme preuve de libération.

La réouverture des débats après une non-comparution

La réouverture n’est pas justifiée par la seule affirmation d’une connaissance tardive de l’audience. Le défendeur devait établir qu’il lui était impossible de prendre connaissance de l’assignation régulièrement délivrée à l’étude du commissaire de justice. En application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statue sur le fond malgré la non-comparution et n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La décision est réputée contradictoire selon l’article 473 du même code.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

L’action est recevable si le bailleur justifie du signalement des impayés à la CAF, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et de la notification de l’assignation au préfet dans le délai de l’article 24 III. La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux, selon l’article 24 I. Le relevé de compte établissant l’absence de paiement pendant ce délai permet de constater la résiliation.

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité fondée sur l’article 1240 du code civil, destinée à compenser l’occupation du bien et son indisponibilité pour le bailleur. Elle est fixée au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail avait continué. Elle court jusqu’à la libération effective, caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise. L’article 1730 du code civil impose la restitution des lieux à l’expiration du bail.

Article 472 du code de procédure civile, Article 473 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1310 du Code civil, Article 220 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution