Résiliation du bail pour impayés : clause résolutoire acquise après commandement infructueux et expulsion des locataires

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire pour défaut de paiement produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La recevabilité de l’action suppose également la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, conformément à l’article 24 II, et la notification de l’assignation au préfet dans le délai prévu par l’article 24 III.

L’article 7 de la même loi impose au locataire le paiement du loyer et des charges. Le bailleur doit établir la dette, tandis que le débiteur qui se prétend libéré doit justifier le paiement, conformément à l’article 1353 du code civil. La solidarité entre colocataires doit être expressément prévue, en application de l’article 1310 du code civil.

La juridiction a retenu le commandement resté infructueux, le relevé de compte et le décompte actualisé. Elle a exclu les frais d’enquête sociale, les cotisations d’assurance et une somme déjà comprise dans les dépens, faute de mises en demeure ou pour éviter un double compte. La dette a ainsi été fixée à 11.332,31 euros, avec une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération des lieux. La demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La clause résolutoire a été déclarée acquise après vérification des formalités préalables. Les locataires ont été condamnés solidairement au paiement de 11 332,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Une indemnité mensuelle de 610,22 euros est due jusqu’à la libération des lieux, après déduction de certains postes.

Un bailleur social a donné à bail un logement à deux colocataires, moyennant un loyer et une provision sur charges. Des impayés se sont accumulés. Après un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le bailleur a assigné les locataires afin d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et le paiement des sommes dues.

Les locataires, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. Le bailleur a actualisé sa créance au 31 mai 2026. Le juge a vérifié les formalités préalables relatives à la prévention des expulsions et à l’information du préfet.

La clause résolutoire a été déclarée acquise. Les locataires ont été condamnés solidairement au paiement de 11.332,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, ainsi qu’à une indemnité mensuelle de 610,22 euros jusqu’à la libération effective des lieux. Certaines sommes ont été déduites du décompte, notamment des frais d’enquête sociale, des cotisations d’assurance et un poste déjà inclus dans les dépens.

• Clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de paiement dans les deux mois du commandement
• Saisine préalable de la commission de prévention des expulsions
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai légal
• Décompte établissant les loyers, charges et indemnités impayés
• Clause contractuelle prévoyant la solidarité des colocataires

• Contrat de bail contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer signifié aux locataires
• Relevé de compte démontrant l’absence de paiement
• Décompte actualisé de la dette locative
• Justificatifs des notifications à la commission et au préfet

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement solidaire de la dette retenue. Les locataires restent redevables d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, tandis que certaines sommes sont exclues faute de justification suffisante.

• Résiliation du bail à compter du 31 décembre 2025
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement solidaire de 11.332,31 euros
• Indemnité d’occupation mensuelle de 610,22 euros
• Prise en charge in solidum des dépens

À faire

• Insérer une clause résolutoire précise dans le bail
• Faire signifier un commandement visant la clause
• Vérifier l’absence de paiement pendant deux mois
• Saisir la commission de prévention des expulsions
• Notifier l’assignation au préfet dans les délais

À éviter

• Engager l’action sans formalités préalables
• Réclamer des frais sans mise en demeure régulière
• Inclure deux fois les mêmes dépens
• Omettre la preuve des paiements ou impayés
• Présumer la solidarité entre colocataires

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la notification de l’assignation au préfet dans les délais prévus par l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 rendent l’action recevable.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause produit effet deux mois après un commandement de payer infructueux. Le bail contenait une telle clause et aucun paiement n’est intervenu dans le délai, de sorte qu’elle a été acquise.

La preuve et la solidarité de la dette locative

Le décompte et le relevé de compte établissent la dette. En application des articles 1353 et 1310 du code civil, les locataires doivent justifier leur libération et la solidarité, prévue au bail, permet leur condamnation solidaire.

Article 472 du code de procédure civile, Article 473 du code de procédure civile, Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du code civil, Article 1353 du code civil, Article 1310 du code civil, Article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, Article 700 du code de procédure civile, Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023