Résiliation du bail d’habitation : clause résolutoire acquise après commandement infructueux et dette locative rectifiée

En application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’action en résiliation était recevable dès lors que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la notification au préfet avaient été effectuées dans les délais requis. La clause résolutoire prévue au bail a produit effet deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7 de la même loi impose au locataire le paiement du loyer et des charges. La juridiction a fixé la dette sur la base du décompte produit, après déduction des frais d’enquête sociale, des cotisations d’assurance non valablement exigibles et des frais non justifiés. L’article 1353 du Code civil fonde la charge de la preuve du paiement sur celui qui se prétend libéré.

Après résiliation, l’occupation est indemnisée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, à hauteur du loyer et des charges qui auraient été dus. L’expulsion est ordonnée après commandement de quitter les lieux. Les dépens sont mis à la charge du locataire, tandis que la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

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Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et arrêté la dette locative après déduction des frais d’enquête sociale, des cotisations d’assurance et des frais insuffisamment justifiés. Une indemnité d’occupation a été fixée jusqu’à la libération effective des lieux, la locataire n’ayant pas comparu.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à une locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. Des impayés ayant persisté, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié. Les sommes réclamées n’ayant pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des arriérés.

La locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le bailleur a actualisé sa créance en cours d’instance. Le juge a retenu l’acquisition de la clause résolutoire, puis a fixé la dette locative après déduction de frais d’enquête sociale, de cotisations d’assurance et de frais insuffisamment justifiés. Une indemnité d’occupation a été fixée jusqu’à la libération effective des lieux.

• Clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de régularisation intégrale dans le délai de deux mois
• Respect des formalités de saisine de la commission de prévention
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai légal
• Dette établie par un décompte et non valablement contestée

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 3 juillet 2025
• Relevé de compte démontrant l’absence de régularisation complète
• Décompte locatif arrêté au 30 juin 2026
• Justificatifs des prélèvements et frais déduits

La bailleresse obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette corrigée. La locataire reste tenue de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés ou la reprise effective des lieux, ainsi que des dépens.

• Résiliation du bail acquise au 3 septembre 2025
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 1 458,13 euros avec intérêts légaux
• Indemnité d’occupation mensuelle actuelle de 617,91 euros
• Prise en charge des dépens par la locataire

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Conserver le commandement et sa preuve de signification
• Contrôler les délais de saisine et de notification
• Actualiser le décompte jusqu’à la libération
• Déduire les frais non exigibles ou non justifiés

À éviter

• Réclamer des frais sans justificatif
• Inclure des cotisations d’assurance sans mise en demeure régulière
• Négliger la notification de l’assignation au préfet
• Oublier les paiements intervenus après le commandement
• Calculer l’indemnité au-delà de la libération effective

La non-comparution du défendeur et le jugement réputé contradictoire

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes malgré la non-comparution. La décision étant susceptible d’appel, l’article 473 justifie un jugement réputé contradictoire.

La recevabilité de l’action en résiliation locative

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions doit intervenir plus de deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’assignation visant l’expulsion doit également être notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience, selon l’article 24 III. Ces formalités ayant été accomplies, l’action est recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire et la fixation de la dette

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause produit effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le relevé de compte établissait l’absence de régularisation complète. La créance a toutefois été réduite par déduction des frais d’enquête sociale, cotisations d’assurance et frais non justifiés, conformément aux articles L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation et 7 de la même loi.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile