Résiliation de bail d’habitation : clause résolutoire acquise après commandement de payer infructueux et expulsion du locataire

La recevabilité de l’action en résiliation suppose la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions dans le délai prévu par l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que la notification de l’assignation au préfet dans le délai prévu par l’article 24 III du même texte. Ces formalités ayant été accomplies, l’action a été déclarée recevable.

En application de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail comportait une telle clause et le relevé de compte établissait l’absence de paiement dans le délai, de sorte que la résiliation a été constatée.

L’article 7 de la même loi fonde l’obligation de paiement des loyers et charges. La créance a toutefois été réduite : les cotisations d’assurance ont été déduites faute de mise en demeure de produire une attestation, les suppléments de loyer de solidarité et frais associés faute de preuve d’une mise en demeure régulièrement reçue, ainsi qu’une somme déjà comprise dans les dépens. L’article 1353 du Code civil justifie la charge de la preuve du paiement.

Après résiliation, l’occupation est réparée par une indemnité mensuelle fondée sur l’article 1240 du Code civil. L’article 700 du Code de procédure civile a été écarté, tandis que les dépens ont été mis à la charge du locataire.

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Après l’absence de règlement dans le délai imparti, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé la dette locative après déductions. Une indemnité mensuelle d’occupation est due jusqu’à la libération des lieux. La demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée.

Une société d’économie mixte locale a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. Le bail contenait une clause résolutoire pour défaut de paiement.

Après la délivrance d’un commandement de payer visant cette clause, aucun règlement n’est intervenu dans le délai de deux mois. Le bailleur a ensuite assigné le locataire afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé la dette locative après plusieurs déductions. Il a également fixé une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile a été rejetée et les dépens ont été mis à la charge du locataire.

• Clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de paiement dans le délai légal de deux mois
• Saisine préalable de la commission de prévention des expulsions
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai requis
• Décompte établissant les loyers, charges et indemnités impayés
• Preuve des mises en demeure exigées pour certaines sommes

• Contrat de bail contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 4 novembre 2025
• Relevé de compte démontrant l’absence de paiement
• Décompte locatif arrêté au 31 mai 2026
• Justificatifs des notifications à la commission et au préfet

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette retenue, avec une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des lieux. Le locataire reste redevable des impayés et des dépens, tandis que certaines sommes sont exclues faute de justification procédurale suffisante.

• Résiliation du bail constatée au 5 janvier 2026
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 4 218,26 euros avec intérêts légaux
• Indemnité d’occupation mensuelle de 366,07 euros
• Déduction des cotisations et suppléments insuffisamment justifiés

À faire

• Insérer une clause résolutoire conforme au bail
• Délivrer un commandement visant précisément la clause
• Vérifier l’absence de paiement pendant deux mois
• Saisir la commission de prévention des expulsions
• Notifier l’assignation au préfet dans les délais

À éviter

• Réclamer des sommes sans justificatif comptable
• Prélever l’assurance sans mise en demeure documentée
• Facturer le supplément de loyer sans preuve de réception
• Inclure les dépens dans la dette locative
• Négliger l’actualisation du décompte jusqu’au jugement

La clause résolutoire après un commandement de payer infructueux

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’une clause de résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail comportait cette clause et le relevé de compte établissait l’absence de paiement dans le délai. Ses conditions d’acquisition ont donc été constatées au 5 janvier 2026 à 24 heures.

La recevabilité de l’action en résiliation locative

L’action a été déclarée recevable après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, puis notification de l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III du même texte.

La preuve de la dette locative et des sommes déductibles

Le décompte et le relevé de compte établissaient les impayés, conformément à l’article 1353 du Code civil. La créance a été réduite des cotisations d’assurance faute de mise en demeure de produire une attestation, des suppléments de loyer de solidarité et frais faute de preuve d’une mise en demeure reçue, ainsi que d’une somme déjà comprise dans les dépens.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Articles L. 441-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023