Résiliation du bail d’habitation : clause résolutoire acquise après commandement infructueux et dette locative réduite

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La recevabilité de l’action suppose également le signalement de l’impayé à la CAF, conformément à l’article 24 II, ainsi que la notification de l’assignation au préfet dans le délai prévu par l’article 24 III. La non-comparution du défendeur n’empêche pas le jugement : selon les articles 472 et 473 du Code de procédure civile, le juge statue au fond et vérifie le caractère régulier, recevable et bien fondé des demandes, par jugement réputé contradictoire lorsque l’appel est possible.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fonde l’obligation de paiement des loyers et charges. La preuve de la dette relève de l’article 1353 du Code civil. Après résiliation, l’occupation sans titre cause au bailleur un préjudice réparé, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, par une indemnité correspondant au loyer et aux charges. Le décompte a toutefois été réduit des frais d’enquête sociale non précédés d’une mise en demeure, des cotisations d’assurance non justifiées par une mise en demeure efficace et de frais divers non justifiés. L’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation a notamment été appliqué. La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile a été rejetée, tandis que les dépens ont été mis à la charge du locataire.

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Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et fixé la dette locative après déduction de frais d’enquête sociale, de cotisations d’assurance et de frais insuffisamment justifiés. Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux. La demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. Des impayés ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire n’a effectué aucun paiement dans les deux mois.

Le bailleur a ensuite assigné le locataire afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir son expulsion et réclamer les loyers, charges et indemnités d’occupation. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu.

Le juge a déclaré l’action recevable et constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Il a fixé la dette après déduction de frais d’enquête sociale, de cotisations d’assurance et de frais divers insuffisamment justifiés. Une indemnité d’occupation a été accordée jusqu’à la libération effective des lieux. La demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile a été rejetée, les dépens étant supportés par le locataire.

• Impayés signalés à la CAF conformément à l’article 24 II
• Assignation d’expulsion notifiée au préfet dans le délai légal
• Clause résolutoire stipulée dans le bail
• Commandement de payer visant la clause
• Absence de paiement pendant plus de deux mois
• Décompte établi et pièces justificatives produites
• Absence de preuve d’extinction de la dette par le locataire

• Contrat de bail contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 7 janvier 2025
• Relevé de compte établissant l’absence de paiement
• Décompte locatif arrêté au 31 mai 2026
• Justificatifs du signalement à la CAF et de l’information du préfet

Le bailleur social obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette corrigée, tandis que le locataire reste redevable d’une indemnité jusqu’à la libération effective des lieux. Les frais insuffisamment justifiés sont exclus et aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Résiliation du bail constatée au 7 mars 2025
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Dette locative fixée à 7 506,08 euros
• Indemnité d’occupation mensuelle de 595,98 euros
• Dépens mis à la charge du locataire

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Signifier un commandement visant précisément la clause
• Contrôler l’écoulement du délai de deux mois
• Signaler l’impayé à la CAF
• Notifier l’assignation au préfet dans les délais

À éviter

• Inclure des frais non justifiés dans le décompte
• Prélever des frais d’enquête sans mise en demeure
• Réclamer des cotisations d’assurance sans mise en demeure efficace
• Omettre les paiements ou extinctions intervenus
• Confondre indemnité d’occupation et loyers postérieurs au bail

La clause résolutoire du bail d’habitation

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’une clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail comportait une telle clause et le commandement était resté impayé pendant ce délai. La résiliation a donc été constatée à l’expiration du délai légal.

La recevabilité de l’action en expulsion

La recevabilité a été retenue après vérification du signalement de l’impayé à la CAF, exigé par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et de la notification de l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III. L’action pouvait donc être examinée.

La preuve et la réduction de la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, le bailleur devait établir la dette et le locataire devait prouver son paiement ou son extinction. Le décompte a été retenu, mais diminué des frais d’enquête sociale, cotisations d’assurance et frais divers non justifiés ou non précédés des mises en demeure requises. L’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation a été appliqué.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023