Résiliation du bail d’habitation : acquisition de la clause résolutoire après commandement de payer infructueux et expulsion

L’action en résiliation était recevable dès lors que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions était intervenue plus de deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et que l’assignation avait été notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de cette loi.

En application de l’article 24 I de la même loi, la clause résolutoire a produit effet deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux. Le relevé de compte établissait l’absence de paiement pendant ce délai, permettant de constater la résiliation au 1er décembre 2025.

La dette a été fixée sur la base du décompte du bailleur, après déduction des frais d’enquête sociale, des cotisations d’assurance non régulièrement exigibles et des frais relevant des dépens. Les articles 7 et 1353 de la loi n°89-462 et du Code civil fondent respectivement l’obligation de paiement et la charge de la preuve. L’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation justifie l’exclusion des frais d’enquête sociale en l’absence de mise en demeure régulière.

L’occupation postérieure à la résiliation ouvre droit à une indemnité mensuelle fondée sur l’article 1240 du Code civil, jusqu’à la libération effective des lieux. La demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile a été rejetée, tandis que les dépens ont été mis à la charge de la locataire.

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Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 605,87 euros jusqu’à la libération des lieux. La dette locative a été arrêtée à 5 708,39 euros après déductions. La locataire, qui n’avait pas comparu, a également été condamnée aux dépens.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à une locataire et à un cotitulaire. Des impayés de loyers et de charges ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à l’assignation de la locataire en résiliation du bail et expulsion.

La locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Une enquête sociale a relevé son occupation avec son fils majeur, une activité professionnelle à temps partiel thérapeutique et des difficultés affectant le logement. Le bailleur a actualisé la dette locative à 5 708,39 euros après déductions.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 605,87 euros jusqu’à la libération des lieux. La locataire a également été condamnée aux dépens.

• Clause résolutoire stipulée dans le bail d’habitation
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de paiement dans les deux mois du commandement
• Saisine préalable de la commission compétente dans le délai légal
• Notification de l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience
• Décompte locatif établi et non utilement contesté
• Occupation persistante après la résiliation du bail

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 1er octobre 2025
• Relevé de compte constatant l’absence de paiement pendant deux mois
• Décompte locatif arrêté au 30 juin 2026
• Justificatifs de saisine de la commission et de notification préfectorale

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative, avec une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés ou l’expulsion. La locataire supporte la dette, les indemnités futures et les dépens, tandis que certaines sommes accessoires sont exclues du décompte.

• Résiliation du bail au 1er décembre 2025
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 5 708,39 euros avec intérêts légaux
• Indemnité d’occupation mensuelle actuelle de 605,87 euros
• Prise en charge des dépens, dont le commandement de payer

À faire

• Vérifier la présence d’une clause résolutoire au bail
• Délivrer un commandement visant précisément la clause
• Contrôler l’absence de paiement pendant deux mois
• Saisir la commission compétente dans le délai légal
• Notifier l’assignation au préfet avant l’audience

À éviter

• Inclure des frais sans mise en demeure régulière
• Oublier la déduction des frais relevant des dépens
• Assigner sans respecter les délais préalables
• Réclamer une indemnité d’occupation avant la résiliation
• Négliger l’actualisation du décompte locatif

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation satisfait à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La notification au préfet de l’assignation plus de six semaines avant l’audience satisfait à l’article 24 III. L’action du bailleur est donc recevable.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exige un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux pendant deux mois. Le bail comportait cette clause et le relevé de compte établissait l’absence de paiement. La résiliation était donc acquise au 1er décembre 2025 à 24 heures.

La preuve et la fixation de la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, le bailleur doit prouver l’obligation et le locataire le paiement libératoire. Le décompte produit a été retenu, après déduction des frais d’enquête sociale, des cotisations d’assurance et des frais compris dans les dépens. La créance a été fixée à 5 708,39 euros.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile