Recouvrement des charges de copropriété : exigibilité immédiate, frais d’huissier et dommages-intérêts pour mauvaise foi

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles certaines provisions non échues et les sommes dues au titre d’exercices antérieurs approuvés. La juridiction retient la créance au vu du titre de propriété, du contrat de syndic, du procès-verbal d’assemblée générale, des appels de fonds, des mises en demeure et de la sommation de payer.

L’article 10-1 de la même loi autorise l’imputation au copropriétaire débiteur des frais nécessaires exposés pour le recouvrement. L’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil permet une indemnisation distincte des intérêts moratoires lorsque le retard, imputable à la mauvaise foi du débiteur, cause un préjudice indépendant. L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation d’une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

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Un syndicat de copropriétaires demandait le paiement de charges, frais de recouvrement et dommages-intérêts. Le copropriétaire ne comparaissait pas. La juridiction a retenu les charges et frais justifiés, ainsi qu’un préjudice distinct affectant la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété, et l’a condamné au paiement des sommes dues, des intérêts, des dommages-intérêts, des frais irrépétibles et des dépens.

Un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné un copropriétaire propriétaire d’un appartement afin d’obtenir le paiement de charges impayées, de frais d’acte et de dommages-intérêts. Plusieurs mises en demeure et une sommation de payer étaient restées infructueuses.

Le copropriétaire, régulièrement assigné selon les modalités de l’article 656 du Code de procédure civile, n’a pas comparu. Le syndicat produisait notamment le titre de propriété, le contrat de syndic, un procès-verbal d’assemblée générale, les appels de fonds, les mises en demeure et la facture d’huissier.

La juridiction a retenu la créance de charges arrêtée au 19 février 2026, les frais de recouvrement justifiés, ainsi qu’un préjudice distinct lié à la perturbation de la trésorerie et du fonctionnement de la copropriété. Le copropriétaire a été condamné au paiement des sommes principales, des intérêts avec anatocisme, des dommages-intérêts, de l’article 700 et des dépens.

• Existence d’une obligation de paiement des charges de copropriété.
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours.
• Approbation des comptes pour les sommes dues au titre des exercices antérieurs.
• Créance établie par les documents comptables et actes de recouvrement.
• Frais d’huissier nécessaires et justifiés par une facture.
• Mauvaise foi du débiteur et préjudice indépendant du retard.

• Titre de propriété du copropriétaire.
• Contrat de syndic.
• Procès-verbal d’assemblée générale du 21 janvier 2026.
• Appels de fonds couvrant la période concernée.
• Mises en demeure et sommation de payer.
• Facture de l’acte d’huissier du 26 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires obtient le recouvrement de la dette, des frais nécessaires et d’une indemnisation distincte, avec intérêts et dépens. Le copropriétaire débiteur supporte l’ensemble des condamnations financières ainsi que les frais irrépétibles.

• Paiement de 39 935,98 euros de charges impayées.
• Application des intérêts légaux avec anatocisme.
• Remboursement de 277,59 euros de frais d’huissier.
• Versement de 800 euros pour le préjudice de trésorerie.
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 et des dépens.

À faire

• Vérifier le titre de propriété du copropriétaire débiteur.
• Réunir le contrat de syndic et le procès-verbal d’approbation des comptes.
• Établir les appels de fonds et le décompte actualisé.
• Adresser une mise en demeure avec preuve de réception.
• Conserver les factures des actes nécessaires au recouvrement.

À éviter

• Réclamer des provisions sans vérifier leur exigibilité.
• Omettre le délai de trente jours après la mise en demeure.
• Produire un décompte non corroboré par les pièces comptables.
• Imputer des frais de recouvrement non nécessaires ou injustifiés.
• Demander des dommages-intérêts sans établir un préjudice distinct.

Les conditions d’exigibilité immédiate des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre exigibles les provisions non échues relevant de l’article 14-1 et les sommes dues au titre d’exercices antérieurs après approbation des comptes. La créance a été retenue au vu des documents comptables et des actes de recouvrement produits.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance peuvent être imputés au seul copropriétaire concerné. La facture de l’acte d’huissier a justifié l’allocation de 277,59 euros.

Les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires

L’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil exige un préjudice indépendant du retard et la mauvaise foi du débiteur. Le défaut prolongé de paiement malgré les démarches entreprises a été considéré comme ayant perturbé la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, Article 1240 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 450 du Code de procédure civile, Article 656 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 839 du Code de procédure civile