Responsabilité des copropriétaires pour des canalisations installées sans autorisation affectant les parties communes

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire d’user de son lot sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 25 soumet à l’autorisation de l’assemblée générale les travaux affectant les parties communes, tandis que l’article 3 qualifie notamment de parties communes les canalisations liées aux équipements communs.

Le juge retient que l’installation de WC privatifs avait nécessité une canalisation traversant les parties communes, réalisée sans autorisation, et qu’elle était à l’origine de fuites. Les propriétaires à l’origine des travaux répondent des dommages sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le propriétaire actuel est également responsable des atteintes causées par l’usage de son lot à compter de son acquisition, sans pouvoir invoquer son défaut d’information lors de la vente, mais il n’est pas tenu des frais antérieurs à cette acquisition.

La condamnation in solidum est limitée aux dépenses suffisamment rattachées à la canalisation litigieuse. Les factures insuffisamment justifiées sont écartées. La demande indemnitaire distincte est rejetée faute de preuve d’un préjudice autre que matériel. Les anciens propriétaires doivent garantir le propriétaire actuel de ses condamnations. Les dépens sont fondés sur l’article 696 du code de procédure civile et les frais irrépétibles sur l’article 700. L’exécution provisoire demeure applicable en vertu des articles 514 et 514-1 du même code.

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Des travaux non autorisés avaient installé une canalisation traversant les parties communes et endommagé le réseau d’eaux usées. Le tribunal a retenu la responsabilité solidaire des défendeurs pour les frais suffisamment établis de débouchage, d’entretien et de remise en état, en écartant certaines factures. Les anciens propriétaires doivent garantir le propriétaire actuel, tandis que la demande de dommages-intérêts supplémentaires est rejetée.

Des copropriétaires ont fait installer des WC privatifs dans leur lot, en posant une canalisation traversant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale. Des fuites et des désordres ont ensuite affecté le réseau d’eaux usées et les caves.

Après une première vente, le lot a été acquis par un nouveau propriétaire et une copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires a demandé le remboursement des frais de débouchage, d’entretien et de remise en état du réseau.

Le tribunal retient que les travaux non autorisés ont endommagé une plaque en fonte et causé les fuites. Il condamne solidairement les défendeurs au paiement des sommes suffisamment établies, mais écarte certaines factures insuffisamment rattachées à la canalisation. Les anciens propriétaires doivent garantir le propriétaire actuel de ses condamnations. La demande de dommages-intérêts supplémentaires est rejetée faute de préjudice distinct.

• Travaux affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale.
• Atteinte caractérisée aux parties communes de l’immeuble.
• Lien causal entre la canalisation installée et les fuites constatées.
• Rattachement suffisamment établi des factures à la canalisation litigieuse.
• Imputation au propriétaire actuel des atteintes postérieures à son acquisition.
• Preuve d’un préjudice distinct pour obtenir une indemnité supplémentaire.

• Acte de vente du 17 mai 2022 décrivant le WC privatif créé.
• Acte de vente du 22 décembre 2022 reprenant la modification du lot.
• Procès-verbal de constat du 29 juillet 2024.
• Photographie montrant la canalisation sortant du plafond des caves.
• Factures d’entretien et de débouchage suffisamment rattachées au réseau.
• Devis de remise en état produits par deux sociétés.

Le syndicat des copropriétaires obtient le remboursement des frais suffisamment prouvés et du coût de remise en état, mais sa demande indemnitaire supplémentaire est rejetée. Le propriétaire actuel est condamné pour la période de sa propriété, avec garantie des anciens propriétaires, tandis que tous supportent les dépens et frais irrépétibles selon les condamnations prononcées.

• Remboursement de 689 euros de frais de débouchage par tous les défendeurs.
• Remboursement de 737 euros supplémentaires par les anciens propriétaires.
• Paiement in solidum de 11 649 euros pour la remise en état.
• Garantie du propriétaire actuel par les anciens propriétaires.
• Paiement de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.
• Rejet de l’indemnité supplémentaire de 2 000 euros.

À faire

• Vérifier l’autorisation d’assemblée générale avant tout travail affectant les parties communes.
• Identifier précisément les canalisations desservant chaque lot privatif.
• Conserver les actes de vente et les échanges avec le syndic.
• Rattacher chaque facture au désordre par une description technique précise.
• Produire plusieurs devis détaillés pour les travaux de remise en état.

À éviter

• Installer une canalisation commune sans autorisation préalable.
• Imputer des frais sans preuve de leur lien avec le dommage.
• Confondre entretien général et intervention sur la canalisation litigieuse.
• Se prévaloir du défaut d’information lors de la vente pour s’exonérer.
• Réclamer un préjudice distinct sans justificatifs spécifiques.

Les travaux affectant les parties communes sans autorisation

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose de ne pas porter atteinte aux parties communes. Selon l’article 25 de la même loi, les travaux affectant celles-ci doivent être autorisés par l’assemblée générale. Le juge retient que la pose de la canalisation nécessaire aux WC privatifs a été réalisée sans autorisation et a causé des fuites.

La responsabilité du copropriétaire actuel pour l’usage du lot

Le propriétaire actuel est responsable, sur le fondement de l’article 9 de la loi n° 65-557, des atteintes causées aux parties communes par l’usage de son lot à compter de son acquisition. L’absence d’information lors de la vente ne l’exonère pas. Il n’est toutefois pas redevable des frais engagés avant son acquisition.

La preuve du rattachement des frais au dommage

Les dépenses ne sont retenues que si les actes, factures, échanges et constatations établissent leur lien avec la canalisation litigieuse. Les factures mentionnant seulement l’évacuation d’encombrants ou un débouchage insuffisamment localisé sont écartées. Le coût de remise en état est retenu au regard des devis produits, faute de devis contraire.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R631-4 du Code de la consommation, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile