Recouvrement des charges de copropriété : exclusion des frais de procédure et exigibilité anticipée des provisions

En application de l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur n’exonère pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande.

Les articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permettent de réclamer les provisions exigibles et, après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, les provisions non échues de l’exercice en cours. La preuve du budget voté, de la mise en demeure et du décompte permet de fixer la créance.

Les frais de mise en demeure, honoraires d’avocat et honoraires de transmission du dossier ne constituent pas des charges de copropriété. Leur recouvrement suppose une demande distincte, fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, détaillant leur nature et leur coût. Ils ont donc été exclus du décompte de charges.

La juridiction a retenu les charges justifiées, constaté la déchéance du terme des provisions à échoir et accordé des dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. L’article 700 du Code de procédure civile a également été appliqué, avec condamnation aux dépens. L’exécution provisoire de plein droit résulte de l’article 481-1 du Code de procédure civile.

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Après de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires a assigné un copropriétaire défaillant en paiement des charges échues et des provisions futures. La juridiction a écarté certains frais de procédure du décompte, retenu le solde justifié, constaté la déchéance du terme des provisions de l’exercice en cours et accordé une indemnisation au syndicat.

Un copropriétaire détenant deux lots dans une résidence n’a pas réglé les charges aux échéances convenues, malgré une mise en demeure. Une précédente décision avait déjà prononcé sa condamnation au paiement de charges et de provisions.

Après de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, l’a assigné selon la procédure accélérée au fond. Il sollicitait le paiement des charges échues, des provisions futures, des dommages-intérêts pour résistance abusive, une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Le défendeur, régulièrement assigné, n’a comparu ni constitué avocat. La juridiction a examiné les pièces produites, écarté du décompte plusieurs frais de procédure, retenu le solde des charges justifiées, constaté la déchéance du terme des provisions de l’exercice en cours et accordé une indemnisation au syndicat.

• Budget prévisionnel régulièrement voté par l’assemblée générale
• Provisions exigibles au titre de l’article 14-1
• Défaut de paiement à l’échéance
• Mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception
• Absence de règlement pendant plus de trente jours
• Décompte distinguant les charges des frais de procédure
• Demande spécifique et détaillée pour les frais recouvrables

• Procès-verbaux des assemblées générales des 23 octobre 2023, 4 novembre 2024 et 3 novembre 2025
• Convocations aux assemblées générales avec accusés de réception non réclamés
• Mise en demeure de payer par lettre recommandée du 21 juillet 2026
• Relevé de compte copropriétaire arrêté au 2 septembre 2026
• Appels de fonds établissant les charges et provisions réclamées

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges justifiées, des provisions devenues exigibles et d’une indemnité pour résistance abusive. Le copropriétaire reste toutefois protégé contre l’intégration automatique des frais de procédure dans les charges, ceux-ci devant faire l’objet d’une demande distincte et détaillée.

• Paiement de 1 847,49 euros au titre des charges retenues
• Paiement de 1 207,44 euros de provisions et fonds de travaux
• Exclusion des frais de procédure insuffisamment qualifiés dans le décompte
• Condamnation à 300 euros pour résistance abusive
• Condamnation à 500 euros au titre de l’article 700 et aux dépens

À faire

• Vérifier le vote du budget prévisionnel
• Établir un décompte séparant charges et frais
• Adresser une mise en demeure en LRAR
• Attendre trente jours après la première présentation
• Détailler chaque frais sollicité au titre de l’article 10-1

À éviter

• Inclure les honoraires d’avocat dans les charges
• Confondre frais de procédure et appels de fonds
• Réclamer les provisions futures sans déchéance du terme
• Omettre les procès-verbaux approuvant le budget
• Considérer la non-comparution comme un acquiescement automatique

La vérification des demandes en cas de non-comparution

En application de l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité de sa saisine, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. La juridiction a donc contrôlé les pièces produites avant de statuer.

La distinction entre charges de copropriété et frais de procédure

Les frais de procédure ne constituent pas des charges dues par le copropriétaire. Leur recouvrement relève de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et suppose une demande spécifique détaillant la nature et le coût des frais. Les 228 euros de frais identifiés ainsi que 144 euros d’honoraires de transmission ont été exclus du décompte de charges.

La déchéance du terme des provisions de copropriété

Les articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permettent d’exiger les provisions non échues après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours. Le budget voté, la mise en demeure et l’absence de paiement ont permis de rendre exigibles les provisions restantes de l’exercice en cours.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil