Frais de recouvrement de copropriété : exclusion des honoraires d’avocat et remboursement de la mise en demeure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée peuvent être imputés au copropriétaire défaillant. Sont notamment concernés les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque et les actes de commissaire de justice. En revanche, les honoraires d’avocat engagés pour introduire la procédure judiciaire relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile et ne constituent pas des frais imputables individuellement au copropriétaire.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non échues. Toutefois, le règlement de la dette principale après délivrance de l’assignation rend les demandes en paiement sans objet, sans faire disparaître les conséquences procédurales du retard.

Une demande indemnitaire fondée sur l’article 1240 du Code civil suppose la preuve d’un préjudice spécifique distinct du simple retard de paiement. Le paiement ultérieur de la dette ne suffit pas à caractériser une résistance abusive. Le copropriétaire qui règle après l’assignation demeure condamné aux dépens, tandis que l’article 700 n’est appliqué qu’en considération de l’équité.

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Après le règlement de la dette principale, le syndicat a maintenu ses demandes relatives aux frais et à la résistance abusive. La juridiction a retenu 30 euros au titre de la mise en demeure, exclu les honoraires d’avocat du recouvrement, rejeté les dommages-intérêts faute de préjudice spécifique démontré et condamné le copropriétaire aux dépens.

Un copropriétaire possédant plusieurs lots dans une résidence n’a pas réglé ses charges aux échéances prévues. Après une mise en demeure adressée par lettre recommandée, le syndicat des copropriétaires l’a assigné selon la procédure accélérée au fond pour obtenir le paiement des charges, des provisions futures, de frais de recouvrement et de dommages et intérêts.

Le copropriétaire a réglé la dette principale après la délivrance de l’assignation. Le syndicat a alors abandonné ses demandes principales, mais a maintenu une demande de 114 euros correspondant à une mise en demeure et à des honoraires d’avocat, ainsi qu’une demande indemnitaire pour résistance abusive.

La juridiction exclut les honoraires d’avocat du champ de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais retient 30 euros au titre de la mise en demeure justifiée. Elle rejette les dommages et intérêts faute de préjudice spécifique démontré et condamne le copropriétaire aux dépens.

• Créance de charges de copropriété justifiée
• Frais nécessaires exposés pour le recouvrement
• Mise en demeure amiable établie par lettre recommandée
• Honoraires d’avocat exclus du champ de l’article 10-1
• Préjudice spécifique distinct du retard de paiement
• Paiement intervenu après la délivrance de l’assignation

• Lettre recommandée de mise en demeure du 16 juin 2026
• Justification d’un coût de mise en demeure de 30 euros
• Adresse utilisée pour la citation du copropriétaire
• Conclusions établies au même domicile
• Constat du règlement de la dette après assignation

Le copropriétaire doit régler 30 euros au titre de la mise en demeure et supporter les dépens, tandis que les honoraires d’avocat ne peuvent pas lui être imputés au titre de l’article 10-1. Le syndicat ne reçoit aucune indemnisation pour résistance abusive faute de preuve d’un préjudice distinct.

• Exclusion des 84 euros d’honoraires d’avocat
• Condamnation au paiement des 30 euros justifiés
• Rejet de la demande de dommages et intérêts
• Condamnation du copropriétaire aux dépens
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Établir le montant exact de la créance de charges
• Adresser une mise en demeure par lettre recommandée
• Conserver les justificatifs des frais de recouvrement
• Distinguer frais amiables et honoraires judiciaires
• Documenter tout préjudice distinct du retard de paiement

À éviter

• Imputer les honoraires d’avocat au titre de l’article 10-1
• Réclamer des frais sans justificatif transmis
• Confondre retard de paiement et résistance abusive
• Maintenir une demande principale après règlement intégral
• Négliger les conséquences des dépens après assignation

Les frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée. Les diligences amiables indispensables, notamment une mise en demeure, peuvent être retenues. Les honoraires d’avocat engagés pour introduire l’instance ne relèvent pas de ce texte et doivent être examinés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La preuve de la mise en demeure imputable au copropriétaire

Le syndicat doit justifier d’une démarche amiable de recouvrement effectivement engagée. La juridiction a retenu la mise en demeure de 30 euros, établie par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le défaut de réception allégué n’a pas été retenu dès lors que l’adresse correspondait à celle utilisée pour la citation et les écritures.

La résistance abusive et le préjudice distinct

Une demande fondée sur l’article 1240 du Code civil ne peut reposer sur la seule carence de paiement. Le syndicat doit démontrer un préjudice spécifique distinct du retard. Le règlement ultérieur de la dette principale ne permettait pas, à lui seul, d’établir ce préjudice ; la demande indemnitaire a donc été rejetée.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965