Charges de copropriété impayées : déchéance du terme, exclusion des frais de recouvrement et rejet de la résistance abusive

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent verser les provisions correspondant au budget prévisionnel, exigibles selon les échéances fixées. L’article 19-2 de la même loi permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non encore échues de l’exercice concerné. La juridiction a donc retenu les charges justifiées par les appels de fonds et le décompte, tout en constatant la déchéance du terme des provisions futures.

Les frais de mise en demeure et les honoraires de transmission du dossier à l’avocat ne constituent pas des charges de copropriété. Leur recouvrement suppose une demande distincte, précisément fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec identification de leur nature et de leur montant. Ces sommes ont été déduites de l’arriéré retenu.

La demande indemnitaire fondée sur l’article 1240 du Code civil a été rejetée, faute d’explication suffisante et de preuve d’un préjudice spécifique distinct du retard de paiement. Le copropriétaire défaillant a toutefois été condamné au paiement de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens. En application de l’article 472 du Code de procédure civile, la non-comparution ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes.

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Le juge a écarté les frais de mise en demeure et les honoraires de transmission à l’avocat, puis retenu le solde correspondant aux charges et cotisations justifiées. Il a constaté la déchéance du terme des provisions futures, rejeté les dommages-intérêts pour résistance abusive et accordé au syndicat une indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Un copropriétaire possédant un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété n’a pas réglé les charges appelées malgré une mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires. Celui-ci l’a assigné selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de l’arriéré, la déchéance du terme des provisions à échoir, des dommages-intérêts pour résistance abusive et une indemnité au titre des frais exposés.

Le copropriétaire n’a pas comparu. Le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales, les convocations, la mise en demeure, les appels de fonds et un relevé de compte arrêté au 3 septembre 2026. Le juge a écarté les frais de mise en demeure et les honoraires de transmission à l’avocat du décompte de charges, puis a retenu le solde correspondant aux seules charges et cotisations justifiées. Il a également constaté la déchéance du terme des provisions futures. La demande de dommages-intérêts a été rejetée, tandis qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens ont été accordés au syndicat.

• Budget prévisionnel voté par l’assemblée générale
• Provision exigible demeurée impayée
• Mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception
• Délai de plus de trente jours resté infructueux
• Charges justifiées par les appels de fonds et le relevé de compte
• Frais de recouvrement identifiés dans une demande distincte
• Préjudice spécifique prouvé pour obtenir des dommages-intérêts

• Procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les budgets
• Convocations aux assemblées générales et avis de réception
• Mise en demeure de payer adressée le 20 juillet 2026
• Relevé de compte arrêté au 3 septembre 2026
• Appels de fonds établissant les charges et provisions exigibles

Le syndicat obtient le paiement des charges justifiées et des provisions futures devenues exigibles, mais doit distinguer les frais de recouvrement des charges ordinaires. Le copropriétaire défaillant supporte également les dépens et une indemnité de procédure, tandis que la demande indemnitaire supplémentaire est rejetée.n

• Recouvrer 1 090,60 euros au titre des charges justifiées
• Réclamer 67,62 euros de provisions devenues exigibles
• Exclure les frais de mise en demeure du décompte ordinaire
• Présenter séparément les frais fondés sur l’article 10-1
• Supporter les dépens et 300 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier le vote du budget prévisionnel
• Établir un décompte détaillé des charges
• Adresser une mise en demeure en LRAR
• Attendre trente jours après la première présentation
• Documenter distinctement chaque frais de recouvrement

À éviter

• Inclure les frais de procédure dans les charges ordinaires
• Réclamer des frais sans demande spécifique
• Confondre honoraires du syndic et charges collectives
• Invoquer une résistance abusive sans préjudice distinct
• Négliger les pièces malgré la non-comparution du débiteur

Les conditions de la déchéance du terme des provisions

nL’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues prévues par l’article 14-1 lorsque la provision exigible n’a pas été réglée et qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception est restée infructueuse pendant plus de trente jours. La juridiction a constaté le vote du budget, l’absence de paiement et la déchéance du terme.n

La distinction entre charges et frais de recouvrement

nLes frais de procédure ne constituent pas des charges dues au titre des appels de fonds. Leur recouvrement relève de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et suppose une demande spécifique indiquant clairement la nature et le coût de chaque frais. Les frais de mise en demeure et les honoraires de transmission à l’avocat ont donc été exclus du solde des charges.n

Les conditions des dommages-intérêts pour résistance abusive

nLa seule carence de paiement ne suffit pas à établir un droit à dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. La demande doit être suffisamment explicitée et reposer sur la preuve d’un préjudice spécifique, distinct du simple retard de paiement. Ces éléments n’étant pas réunis, la demande indemnitaire a été rejetée.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 659 du Code de procédure civile