Recouvrement des charges de copropriété : exigibilité anticipée après mise en demeure et exclusion des frais de gestion courante

Sur le fondement des articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions de charges et cotisations du fonds de travaux sont exigibles selon les modalités fixées par l’assemblée générale. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non échues et les sommes antérieures approuvées deviennent immédiatement exigibles. Le syndicat doit toutefois établir la créance par un décompte, les procès-verbaux d’approbation des comptes et les documents comptables, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile. En l’absence du copropriétaire, l’article 472 du code de procédure civile impose au juge de vérifier le caractère régulier, recevable et fondé de la demande.

Les frais imputables au copropriétaire au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être nécessaires au recouvrement et exposés à compter de la mise en demeure. Les frais de constitution ou de suivi d’un dossier transmis à l’avocat relèvent de la gestion courante ; les frais d’assignation relèvent des dépens et les honoraires d’avocat de l’article 700 du code de procédure civile. Leur inclusion dans le décompte de l’article 10-1 est donc exclue.

Des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires supposent, au regard des articles 1231-6 et 1240 du code civil, la preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice indépendant du retard. La seule privation de fonds ne suffit pas. La capitalisation annuelle des intérêts est admise sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

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Le syndicat des copropriétaires a obtenu le paiement des charges échues et non échues, leur caractère certain, liquide et exigible étant établi. Les frais de recouvrement et les dommages-intérêts ont été rejetés faute de justification suffisante. La capitalisation des intérêts, une indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens ont été accordés.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ATLANTIC a poursuivi un copropriétaire en paiement de charges demeurées impayées. Une précédente décision avait constaté l’existence d’une dette et un plan de surendettement avait temporairement suspendu son exigibilité.

Après une mise en demeure portant sur une provision trimestrielle et une cotisation au fonds de travaux, aucun paiement ni nouvel échéancier n’a été justifié dans le délai de trente jours. Le syndicat a donc demandé le paiement des provisions échues et non échues, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts.

Le copropriétaire, régulièrement assigné, n’a pas comparu. La juridiction a retenu le caractère certain, liquide et exigible des charges, mais a rejeté les frais de recouvrement et les dommages-intérêts faute de justification suffisante. Elle a accordé la capitalisation des intérêts, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

• Approbation des comptes et adoption des budgets par l’assemblée générale
• Production d’un décompte et des documents comptables justificatifs
• Qualité de copropriétaire établie par le relevé de propriété
• Mise en demeure portant sur une provision exigible
• Absence de paiement dans le délai légal de trente jours
• Absence de nouvel échéancier de surendettement

• Relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Extrait de compte, décompte des charges et répartition individuelle
• Appels de fonds relatifs aux provisions et au fonds de travaux
• Mise en demeure recommandée et avis de réception
• Décompte des frais de recouvrement et contrat de syndic

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges et la capitalisation des intérêts, mais ne peut imputer les frais de gestion courante au copropriétaire. Le copropriétaire défaillant supporte la dette principale, les dépens et l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Paiement des charges arrêtées à la date retenue
• Application des intérêts au taux légal
• Capitalisation des intérêts dus pour une année entière
• Exclusion des frais de constitution et de suivi du dossier
• Condamnation aux dépens de l’instance
• Paiement de l’indemnité fondée sur l’article 700

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire du débiteur
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes
• Joindre les budgets et appels de fonds concernés
• Adresser une mise en demeure documentée
• Établir un décompte précis et actualisé

À éviter

• Inclure des frais de gestion courante dans l’article 10-1
• Réclamer des frais antérieurs à la mise en demeure
• Confondre frais d’assignation et frais nécessaires de recouvrement
• Solliciter des dommages-intérêts sans préjudice distinct prouvé
• Omettre de vérifier un éventuel échéancier de surendettement

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit établir la dette par un décompte de répartition, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et les documents comptables, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile. En l’absence du défendeur, l’article 472 du code de procédure civile impose au juge de vérifier que la demande est régulière, recevable et fondée. Ces pièces ont permis de retenir une créance certaine, liquide et exigible.

L’exigibilité anticipée des provisions et cotisations

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non échues de l’article 14-1, les sommes antérieures approuvées et les cotisations du fonds de travaux prévues par l’article 14-2, devenu 14-2-1. La mise en demeure et l’absence de paiement ont déclenché cette déchéance du terme.

Les frais imputables au copropriétaire défaillant

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne couvre que les frais nécessaires au recouvrement, exposés à compter de la mise en demeure. Les frais de constitution ou de suivi d’un dossier transmis à l’avocat relèvent de la gestion courante ; les frais d’assignation relèvent des dépens et les honoraires d’avocat de l’article 700 du code de procédure civile. La demande globale a donc été rejetée.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile