Responsabilité pour infiltrations provenant d’une terrasse privative : travaux d’étanchéité imposés et syndicat libéré après intervention sur les descentes d’eaux pluviales

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la responsabilité du propriétaire d’une terrasse privative est retenue lorsque les infiltrations sont rattachées à un défaut d’étanchéité résultant de travaux non conformes et que les préconisations de l’expertise judiciaire n’ont pas été exécutées. L’absence de désordres visibles pendant plusieurs années ne suffit pas à établir l’efficacité des travaux antérieurs, notamment lorsque la remise à neuf du logement a pu masquer les infiltrations.

Les demandes nouvelles en appel sont recevables lorsqu’elles constituent l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions initiales, ou lorsqu’il s’agit de demandes reconventionnelles présentant un lien suffisant avec celles-ci, conformément aux articles 564 à 567 du Code de procédure civile. Leur recevabilité n’implique toutefois pas leur bien-fondé.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas condamné lorsque la réalisation des travaux portant sur les parties communes est établie. Le rapport amiable non contradictoire, dépourvu d’analyse de l’expertise judiciaire antérieure, ne remet pas en cause les constatations techniques déterminantes. La partie succombante supporte les dépens et les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Des infiltrations affectant un appartement provenaient de la terrasse privative du lot supérieur, dont les travaux avaient été jugés non conformes lors d’une précédente expertise. La cour a confirmé la responsabilité du propriétaire et les travaux de reprise, tout en constatant que le syndicat avait réalisé les travaux concernant les descentes d’eaux pluviales. Les demandes nouvelles du propriétaire ont été rejetées.

Un acheteur a acquis en 2017 un appartement situé sous celui d’un propriétaire dont la terrasse privative avait déjà fait l’objet d’une expertise judiciaire pour des infiltrations. À partir de 2020, des désordres ont affecté le séjour et la chambre, notamment les plafonds, sols et plinthes.

Le propriétaire avait fait réaliser des travaux sur sa terrasse en 2016, mais l’expertise judiciaire avait relevé leur non-conformité, leur rôle dans les infiltrations et un risque de réapparition des désordres. Les préconisations de cette expertise n’avaient pas été exécutées.

Le tribunal judiciaire a ordonné les travaux de reprise et condamné le propriétaire à indemniser l’acheteur. Il a également imposé au syndicat des copropriétaires des travaux sur les descentes d’eaux pluviales. En appel, la cour confirme la responsabilité du propriétaire, mais constate que le syndicat justifie avoir réalisé les travaux litigieux. Les demandes nouvelles du propriétaire sont recevables mais rejetées faute d’objet ou de pertinence.

• Identifier la terrasse comme une partie privative
• Établir un défaut d’étanchéité imputable aux travaux réalisés
• Comparer les désordres actuels avec ceux constatés par l’expertise judiciaire
• Caractériser le lien causal entre la terrasse et les infiltrations
• Constater l’absence d’exécution des travaux préconisés par l’expert
• Écarter les éléments amiables dépourvus de portée technique déterminante
• Vérifier l’exécution des travaux relevant des parties communes

• Rapport d’expertise judiciaire constatant la non-conformité de la terrasse
• Procès-verbaux de constat des infiltrations des 21 juillet 2020, 7 novembre 2025 et 17 février 2026
• Comparaison des photographies montrant la similitude des désordres
• Facture des travaux réalisés sur la terrasse le 8 juillet 2016
• Pièce du syndicat établissant la réalisation des travaux des descentes d’eaux pluviales

Le propriétaire de la terrasse doit exécuter les travaux d’étanchéité préconisés et assume les conséquences financières de sa succombance. L’acheteur obtient la confirmation des réparations et de l’indemnisation, tandis que le syndicat échappe à la condamnation relative aux descentes d’eaux pluviales après justification de leur réalisation.

• Exécution des travaux prescrits par l’expertise judiciaire
• Maintien de l’indemnisation des travaux de reprise du logement
• Rejet des demandes de remboursement des frais d’expertise amiable
• Absence de travaux supplémentaires imposés au syndicat
• Paiement des dépens d’appel par le propriétaire
• Paiement des frais irrépétibles aux autres parties

À faire

• Produire l’expertise judiciaire et ses préconisations techniques
• Comparer précisément les désordres anciens et actuels
• Documenter les travaux réalisés sur la terrasse
• Établir la nature privative ou commune de chaque ouvrage
• Justifier l’exécution des travaux relevant du syndicat

À éviter

• Se limiter à invoquer l’absence temporaire d’infiltrations
• Omettre les travaux préconisés par l’expertise judiciaire
• Fonder la contestation sur un rapport amiable non contradictoire
• Produire des photographies non datées sans élément corroborant
• Confondre recevabilité d’une demande et bien-fondé au fond

La recevabilité des demandes nouvelles en appel

Les demandes présentées pour la première fois en appel sont recevables lorsqu’elles constituent l’accessoire des prétentions initiales ou une demande reconventionnelle liée à celles-ci par un lien suffisant. Les demandes d’accès au logement, de justification d’une mise en eau, d’indemnisation pour résistance abusive et de remboursement de frais ont donc été déclarées recevables sur le fondement des articles 564 à 567 du Code de procédure civile, avant d’être rejetées au fond.

La responsabilité du propriétaire d’une terrasse privative

Le lien de causalité entre les infiltrations et le défaut d’étanchéité de la terrasse privative a été retenu au regard de l’expertise judiciaire, des constatations d’huissier et de la comparaison des photographies. Les travaux antérieurs, jugés non conformes et non suivis des préconisations de l’expert, ne démontraient pas la disparition durable du risque. Le propriétaire doit donc réaliser les travaux nécessaires sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

La preuve de l’exécution des travaux des parties communes

La condamnation du syndicat à réaliser les travaux de descente des eaux pluviales est infirmée dès lors qu’il produit une pièce établissant leur réalisation, ce qui n’est pas contesté. Aucun élément ne justifie alors une nouvelle mise en eau ou une mesure complémentaire destinée à vérifier leur efficacité.

Article 914-5 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 564 à 567 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile