TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/14112 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2IFU

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Septembre 2026

S.A. VILOGIA

C/

[B] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [V] [J], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [N], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Juin 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 2022, la société SA Vilogia a donné à bail à M. [B] [N] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 338,95 euros, outre une provision sur charge de 223,07 euros, pour une durée d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, la société SA Vilogia a fait signifier à M. [B] [N] un commandement de payer la somme principale de 2.505,92 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, la société SA Vilogia a fait assigner M. [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [B] [N], est occupant sans droit ni titre, A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers et charges et à défaut d’attestation d’assurance habitation,Ordonner l’expulsion de M. [B] [N], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner M. [B] [N] au paiement de la somme de 3.758,88 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, Condamner M. [B] [N] au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, Condamner en outre M. [B] [N] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision, Condamner M. [B] [N], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire,Condamner M. [B] [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2026.

A cette audience, la société SA Vilogia, représentée par M. [V] [J], sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise sa créance au 11 juin 2026 à la somme de 5.901,74 euros. Elle précise qu’un paiement isolé de M. [B] [N] a été effectué le 15 mai 2026 pour un montant de 630,61 euros, correspondant au montant du loyer. Elle souligne qu’à sa connaissance, aucun dossier de surendettement n’a été déposé par son locataire.

M. [B] [N] indique qu’il rencontre des difficultés concernant une séparation compliquée avec sa conjointe. Il aurait effectué un virement de 2.000 euros la veille de l’audience. Il souligne que ce logement lui a permis de retrouver ses enfants confiés en foyer, et qu’il souhaite rester dans les lieux. Il affirme avoir fait une dépression, ne pas travailler et ne percevoir aucun revenu. Il ne conteste pas le montant de la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs. Il précise solliciter à défaut d’octroi de délais, un délai pour quitter les lieux.
M. [B] [N] a été autorisé à produire une note en délibéré pour le mois d’août afin qu’il transmette une proposition de règlement.

Un relevé de compte actualisé au 20 août 2026 a été transmis par note en délibéré.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

DISCUSSION :

1. Sur la résiliation du bail :

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 8 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

– Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail conclu le 20 janvier 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [B] [N] le 2 septembre 2025, pour la somme en principal de 2.505,92 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [B] [N] n’étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 2 novembre 2025 à 24.00 heures.

2. Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 4.226,09 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de juillet 2026 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 99,08 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 78,65 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 324,35 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 3.724,01 euros.

Il convient par conséquent de condamner M. [B] [N] à payer à la société SA Vilogia la somme de 3.724,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de juillet 2026 échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M. [B] [N] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du dernier décompte actualisé au 20 août 2026, que M. [B] [N] a repris le paiement régulier de son loyer depuis le 15 mai 2026 et a effectué un paiement de 2.000,00 euros le 20 août 2026.

M. [B] [N] sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 100 euros par mois et une 36ème portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de M. [B] [N] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la société SA Vilogia pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [B] [N] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

4. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 novembre 2025 à 24.00 heures, M. [B] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner M. [B] [N] à payer à la société SA Vilogia cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 3 novembre 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de juillet 2026 inclus.

Ainsi, M. [B] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 624,56 euros, pour la période courant du mois d’août 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA Vilogia, de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [B] [N], sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

6. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA Vilogia de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA Vilogia recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2022 entre la société SA Vilogia et M. [B] [N] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 2 novembre 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à la société SA Vilogia la somme de 3.724,01 euros, le terme du mois de juillet 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE M. [B] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune, outre une 36ème mensualité égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

Dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,Dit qu’à défaut pour M. [B] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA Vilogia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,Condamne en tant que de besoin M. [B] [N] à payer à la société SA Vilogia à compter du mois d’août 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ,Rappelle que M. [B] [N] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE M. [B] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE CADRE-GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;