TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10626 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z7DD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 01 Octobre 2026

S.A. SIA HABITAT venant aux droits de la SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT

C/

[Y] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Octobre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT venant aux droits de la SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [Z]
né le 17 Décembre 1976 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marine RICHET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Juin 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 01 Octobre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mai 2021, la société immobilière Grand Hainaut (SIGH) a donné à bail à M. [Y] [Z] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 507,92 euros, outre une provision sur charge de 104,51 euros.

Par acte notarié en date du 27 décembre 2021, la SIGH et la société SA SIA Habitat ont échangé des biens et notamment celui susmentionné. Chaque coéchangiste est propriétaire des biens à compter du 31 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la société SA SIA Habitat a fait signifier à M. [Y] [Z] un commandement de payer la somme principale de 3.138,14 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 9 octobre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable le dossier de M. [Y] [Z].

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, la société SA SIA Habitat a fait assigner M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de :

Constater la résiliation de l’engagement de location intervenu entre elle et le locataire aux torts de ce dernier et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties,Ordonner en conséquence, son expulsion du logement qu’il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique, Condamner le locataire à lui payer :la somme de 5.978,92 euros,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 688,69 euros,le condamner au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le locataire aux dépens.
La commission de surendettement a imposé des mesures de désendettement en faveur de M. [Y] [Z], lesquelles prévoient le remboursement de la dette envers la société SA SIA Habitat d’un montant de 2.460,84 euros en 12 mensualités de 205,07 euros.

M. [Y] [Z] a formé une contestation à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement. Dans sa décision en date du 7 avril 2026, le juge des contentieux de la protection a sursis à statuer et a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 septembre 2026.

La présente affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 juin 2026.

A cette audience, la société SA SIA Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise sa créance au 5 mai 2026 à la somme de 5.665,57 euros. Elle donne son accord à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois et est d’accord avec la suspension des effets de la clause résolutoire.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées à l’audience, M. [Y] [Z], représenté par son conseil, sollicite de :

A titre pricipal,
Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 35 mensualités de 50 euros et une 36ème mensualité du solde, Suspendre les effets de la clause résolutoire,Juger que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026.

DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail :
– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA SIA Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA SIA Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 9 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

– Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 mai 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [Y] [Z] le 2 octobre 2023, pour la somme en principal de 3.138,14 euros.

Cependant, il ressort du relevé de compte produit aux débats que la somme visée par le commandement de payer a été intégralement payé dans le délai de deux mois compte-tenu d’un virament effectué par action logement de sorte que le bailleur n’avait plus de créance..

En conséquence, la demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande en prononcé de la résiliation du bail et les autres demandes
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA SIA Habitat fait ressortir une dette d’un montant d’un montant de 5.669,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 11 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 45,89 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 354,81 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5.268,87 euros.

Le montant de l’impayé représente près de 8 termes de loyer et charges impayés, étant précisé que la part à charge du loyer s’élève à la somme de 661,79 euros.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant à la locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date du décompte du 11 juin 2026.

Il convient en outre de condamner M. [Y] [Z] à payer à la société SA. SIA HABITAT la somme de 5.268,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 11 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer. »

En application de l’article L714-1 du code de la consommation : I.-Lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24. Lorsque ces nouveaux délais résultent d’une mesure prévue au 4° de l’article L. 733-1 du présent code, ils sont en outre prolongés de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission en application de l’article L. 733-2. Lorsque, dans ces délais, la commission a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Toutefois, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission, ces délais ne se substituent pas à ceux précédemment accordés. Les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par le juge statuant sur cette contestation, de même que ceux accordés par le juge statuant en application de l’article L. 742-24, se substituent, le cas échéant, à ceux précédemment accordés. Lorsque ces nouveaux délais résultent d’une mesure prévue au 4° de l’article L. 733-1, ils sont en outre prolongés de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission en application de l’article L. 733-2. Lorsque, dans ces délais, la commission a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Pendant le cours des délais mentionnés aux deux premiers alinéas du présent I, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Y] [Z], représenté par son conseil, précise avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable en date du 9 octobre 2024. Il a formée une contestation à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement. Dans sa décision en date du 7 avril 2026, le juge des contentieux de la protection a sursis à statuer et a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 septembre 2026. Enfin, M. [Y] [Z] propose de s’acquitter de sa dette par mensualité de 50 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société SA SIA Habitat est d’accord avec cet échéancier.

Compte-tenu de l’accord des parties sur les délais à hauteur de 36 mois, il conviendra donc d’accorder des délais de paiements à cette hauteur à M. [Y] [Z] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, M. [Y] [Z] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [Y] [Z] devra alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusqu’à la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la société SA SIA Habitat du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [Y] [Z], sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA SIA Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA SIA Habitat recevable en son action,

DEBOUTE la société SA SIA Habitat de sa demande de constatation de la résiliation du bail,

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer à la société SA SIA Habitat, la somme de 5.268,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 11 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ACCORDE des délais de paiement à M. [Y] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [Y] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités dont 35 mensualités de 50 euros, outre une 36ème et dernière mensualité égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,Prononce à la date du 11 juin 2026, pour non-paiement des loyers et charges la résiliation du bail du 10 mai 2021 liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 4], appartement 8 à [Localité 1] ([Localité 4] qu’à défaut pour M. [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4], appartement 8 à [Localité 5] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA SIA Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,Condamne en tant que de besoin M. [Y] [Z] à payer à la société SA SIA Habitat à compter du 4 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges,Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,Rappelle que M. [Y] [Z] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 6] 

RAPPELLE que la décision du juge du surendettement se substituera à la présente décision selon les modalités de l’article L. 1714-1 du code de la consommation,

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE M. [Y] [Z] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;