TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/11150 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2AM3

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 01 Octobre 2026

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[R] [X] [V] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Octobre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [I] [B], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [X] [V] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Juin 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 01 Octobre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 novembre 2024, la société SA Habitat du Nord a donné à bail à M. [R] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 521,04 euros, outre une provision sur charge de 96,47 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, la société SA Habitat du Nord a fait signifier à M. [R] [S] un commandement de payer la somme principale de 3.228,88 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la société SA Habitat du Nord a fait assigner M. [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties ou à défaut prononcer la résiliation du bail et en conséquence ordonner l’expulsion de M. [R] [S] et de tout autre occupant de son chef,
– Condamner solidairement M. [R] [S] au paiement de la somme 5.052,96 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 08.09.2025,
– Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin,
– Condamner solidairement M. [R] [S] au paiement d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts (article 1153 al 4 du code civil).
– Condamner solidairement M. [R] [S] au paiement d’une somme de 600 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– Condamner solidairement M. [R] [S] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.
– Assortir la présente décision de l’exécution provisoire, conformément aux articles 514 et 515 du code de procédure civile.

En date du 22 octobre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a éclaré recevable le dossier de M. [R] [S].

La commission de surendettement a imposé des mesures de désendettement en faveur de M. [R] [S] entrées en application le 31 mai 2026, lesquelles prévoient le remboursement de la dette de la société SA Habitat du Nord d’un montant de 5.984,34 euros en 24 mensualités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 juin 2026.

A cette audience, la société SA Habitat du Nord, représentée par Mme [O] [H], munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise sa créance au 15 juin 2026 à la somme de 9.456,63 euros et indique avoir dénoncé le moratoire le 15 juin 2026 pour impayés.

M. [R] [S], représenté par son conseil, ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026.

DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail :
– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Habitat du Nord justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA Habitat du Nord justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

– Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 novembre 2024 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [R] [S] le 30 juin 2025, pour la somme en principal de 3.228,88 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [R] [S] n’étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 août 2025 à 24.00 heures.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :
En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Habitat du Nord fait ressortir une dette d’un montant d’un montant de 9.767,19 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 non comprise.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 310,56 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 9.456,63 euros.

M. [R] [S] ne conteste pas le montant de la dette.

Il convient par conséquent de condamner M. [R] [S] à payer à la S.A. Habitat du Nord la somme de 9.456,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En application de l’article 24, VI, de la même loi et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
« 2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. »

En l’espèce, la commission de surendettement a imposé des mesures de désendettement en faveur de M. [R] [S] entrées en application le 31 mai 2026, lesquelles prévoient le remboursement de la dette envers la société SA Habitat du Nord d’un montant de 5.984,34 euros en 24 mensualités.

Il ressort du dernier décompte actualisé, que M. [R] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et que son dernier paiement date du 15 mai 2025.

M. [R] [S] se contente de solliciter des délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ainsi, en l’absence de reprise du paiement du loyer à l’audience, et au regard de l’importance de la dette locative, il convient de ne pas lui accorder des délais de paiement.

Il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion de M. [R] [S] du logement et celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :
Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 août 2025 à 24.00 heures, M. [R] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner M. [R] [S] à payer à la société SA Habitat du Nord cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 31 août 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mai 2026 inclus.

Ainsi, M. [R] [S] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA Habitat du Nord, de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur la demande dommages-intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la société SA Habitat du Nord ne démontre ni la mauvaise foi de M. [R] [S] ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [R] [S], sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA Habitat du Nord de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA Habitat du Nord recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2024 entre la société SA Habitat du Nord, et M. [R] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 30 août 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNE M. [R] [S] à payer à la société SA Habitat du Nord, la somme de 9.456,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’il ne convient pas d’accorder à M. [R] [S] des délais de paiement,

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour M. [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

CONDAMNE M. [R] [S] à payer à la société SA Habitat du Nord une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société SA Habitat du Nord ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié,

DEBOUTE la société SA Habitat du Nord de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE à M. [R] [S] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4] 

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE M. [R] [S] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;