TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me DELVOLVÉ et Me COUTURIER

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8ème chambre
1ère section

N° RG 23/04236 –
N° Portalis 352J-W-B7H-CZJ2I

N° MINUTE :

Assignation du :
17 Mars 2023

JUGEMENT
rendu le 06 Octobre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. GECOTRA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Laurent DELVOLVÉ de l’AARPI DELVOLVÉ PONIATOWSKI SUAY ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0542

DÉFENDEURS

S.C.I. [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège – en liquidatation judiciaire depuis le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 10 octobre 2019
[Adresse 4]
[Localité 3]

défaillante

Maître [O] [Z], en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.C.I. [Adresse 3], désigné par jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 10 octobre 2019
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représenté par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0880
Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/04236 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJ2I

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la SCI [Adresse 8] (ci-après « la société [Q] ») est propriétaire des lots 25, 69 et 73, consistant en un appartement et deux caves.

Estimant que la société [Q] avait fait réaliser des travaux dans le lot n°25 en créant une mezzanine par l’annexion des combles parties communes sans autorisation préalable, l’assemblée générale des copropriétaires a, le 9 juillet 2014, donné mandat au syndic d’introduire une action en justice à l’encontre de celle-ci.

Par ordonnance du 15 octobre 2015, une mesure d’expertise judiciaire a été prononcée, avec désignation de M. [S] [X] à cette fin, lequel a déposé son rapport le 16 février 2022.

Parallèlement, la société [Q] a été placée en redressement judiciaire par jugement en date du 26 mars 2015, puis en liquidation judiciaire par jugement du 10 octobre 2019, avec désignation de Maître [O] [Z], en qualité de mandataire liquidateur.

Par ordonnance en date du 18 janvier 2022, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Paris a :
– Autorisé Maître [O] [Z], ès qualité de mandataire liquidateur de la SCI [Q] – [Adresse 9] à demander le partage et la licitation devant le tribunal judiciaire de Paris ;
– Fixé la mise à prix à 300.000 € ;
– Dit qu’à défaut d’enchères, la mise à prix devrait être baissée d’un tiers, puis de la moitié ;
– Autorisé Maître [O] [Z] ès qualité de mandataire liquidateur de la SCI [Q] – [Adresse 9] à faire les mesures de publicité proportionnées à la valeur et à la consistance des biens.

Par arrêt du 27 septembre 2022, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance précitée et, statuant à nouveau, a rejeté la demande de Maître [O] [Z] ès qualités tendant à se voir autoriser à vendre à la barre du tribunal judiciaire de Paris, en un lot, les biens immobiliers de la société [Q] au sein de l’immeuble en cause.

Par exploit d’huissier en date du 14 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné Maître [O] [Z] ès qualités de mandataire liquidateur de la société [Q] devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamner principalement à réaliser les travaux de remise en état des combles et à payer une provision de 50.000 € sur indemnisation.

Par ordonnance en date du 27 décembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a, principalement, condamné Maître [O] [Z] ès qualités de mandataire liquidateur de la société [Q] à réaliser les travaux de remise en état des combles et à payer la somme de 2.000 € à titre de provision au syndicat des copropriétaires.

Par déclaration en date du 6 février 2023, Maître [O] [Z] ès qualités de mandataire liquidateur de la société [Q] a interjeté appel de l’ordonnance rendue le 27 décembre 2022.

Par exploit d’huissier en date du 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné Maître [O] [Z] ès qualités de mandataire liquidateur de la société [Q] devant le tribunal de céans aux fins notamment de voir :
– Constater que la copropriété est propriétaire des combles de l’immeuble ;
– Condamner Maître [O] [Z] ès qualités à réaliser les travaux de remise en état des combles sous astreinte de 100 € par jour de retard et réserver la liquidation de ladite astreinte ;
– Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société [Q] :
o la somme de 15.000 € au titre du préjudice causé à la copropriété en raison de l’entrave portée aux opérations d’expertise ;
o la somme de 30.000 € au titre du préjudice causé à la copropriété en raison des troubles de voisinage ;
o la somme de 15.000 € au titre du préjudice causé par la location irrégulière du lot n°25 ;
o la somme de 10.000 € au titre du préjudice causé par l’absence de paiement des charges de copropriété ;
o la somme de 8.345 € au titre des frais d’expertise ;
o la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt rendu le 16 novembre 2023, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance du 27 décembre 2022 précitée et, statuant de nouveau, a déclaré irrecevable l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à Paris 17 ème.

Le 2 février 2024, Me [O] [Z] a fait notifier des conclusions d’incident devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 2 avril 2024, le juge de la mise en état a :

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à Paris 17ème, représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes tendant à la réalisation de travaux de remise en état des combles et de consolidation, sous astreinte, ainsi que ses demandes tendant à voir fixer au passif de la liquidation de la SCI [Adresse 8] les sommes de 15.000 € (au titre d’une entrave à l’expertise), 30.000 € (au titre d’un trouble au voisinage), 15.000 € (au titre de la location irrégulière du lot n°25), 10.000 € (au titre de l’absence de règlement des charges de copropriété) et 5.000 € (au titre de l’article 700 du code de procédure civile),*

– réservé les dépens de l’incident ainsi les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 07 octobre 2024 à 10h10, pour conclusions actualisées au fond des parties, à produire sous RPVA avant le 25 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,
vu l’article 1240 du code civil,
vu les pièces communiquées,

– déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL Gecotra, recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit,

– constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] est propriétaire des combles de l’immeuble sis [Adresse 11] [Localité 1] [Adresse 12] [Localité 5],

– constater que les combles ne sont pas à jouissance privative,

– condamner Maître [Z] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 13] à restituer la jouissance des combles partie commune au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2024, Maître [O] [Z] demande au tribunal de :

« Vu l’article L. 622-21 du code de commerce, dans sa version issue de l’ordonnance n°2008-1345 du 18 décembre 2008 ;
Vu les articles 2 et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

– constater que les combles situés au-dessus du lot n°25 de copropriété constituent des parties communes à l’usage privatif des propriétaires dudit lot ;

– constater que la remise en état ne se justifie pas dans la mesure où les travaux réalisés facilitent l’accès à la toiture de l’immeuble ;

Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/04236 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJ2I

– débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la SARL Gecotra de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la SARL Gecotra à verser à Maître [O] [Z] ès qualité la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2025. L’affaire initialement fixée en plaidoirie le 4 février 2026 a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de constater

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes du syndicat des copropriétaires.

“- constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] est propriétaire des combles de l’immeuble sis [Adresse 11] [Localité 6],

– constater que les combles ne sont pas à jouissance privative.”

Le tribunal ne statuera pas non plus sur les demandes suivantes en défense :

“- constater que les combles situés au-dessus du lot n°25 de copropriété constituent des parties communes à l’usage privatif des propriétaires dudit lot ;

– constater que la remise en état ne se justifie pas dans la mesure où les travaux réalisés facilitent l’accès à la toiture de l’immeuble ;”

Sur la demande de restitution de la jouissance des combles

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, qui seul lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile précité, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Maître [Z] èss qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 13] à restituer la jouissance des combles partie commune.

Le tribunal est donc saisi d’une demande de restitution de la jouissance des combles.

Aux termes du dispositif des dernières conclusions notifiées en défense, la qualification de parties communes concernant les combles n’est pas contestée, puisqu’il est demandé au tribunal de : “constater que les combles situés au-dessus du lot n°25 de copropriété constituent des parties communes à l’usage privatif des propriétaires dudit lot.”

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 l’existence de parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

L’article 6-3 de la même loi définit les parties communes à jouissane privative comme des parties communes affectées “à l”usage ou à l’utilité” exclusifs d’un lot.

L’article 209, II, de la loi du 23 novembre 2018 dans sa rédaction issue de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 énonce tout d’abord que “l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 202″. Puis il détermine un processus de régularisation pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022.

Il en résulte que, sauf mention expresse dans le règlement de copropriété, les parties communes, prévues par le règlement de propriété, ne sont pas affectées à l’usage ou l’utilité exclusifs d’un lot.

En l’espèce, il n’est pas suffisamment démontré, d’une part que les parties communes litigieuses ont été, même un temps, mentionnées comme des parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété, et d’autre part, qu’il existerait en l’état un processus de régularisation, entrepris par le syndic, afin de mentionner ces parties communes, comme étant à jouissance privative, dans le règlement de copropriété.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater qu’il n’est pas démontré que les parties communes litigieuses sont des parties communes à jouissance privative ou qu’elles l’ont été antérieurement.

Il n’est donc pas non plus démontré que la jouissance de ces parties communes au profit de l’ensemble des coprorpriétaires ait cessé.

Or une demande de restitution implique littéralement de constater un changement de situation.

Par conséquent, constatant qu’il n’est pas établi que les parties communes ont cessé d’être à l’usage de tous les copropriétaires, il n’y a pas lieu en l’état de statuer sur une demande de restitution.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du sens de la décision, chacune des parties gardera la charge de ses dépens et il y a lieu de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.
Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/04236 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJ2I

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes ;

DIT que chacune des parties conservera la charge des ses dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 06 Octobre 2026.

La Greffière La Présidente