TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me VERWEYEN, Me JOUANIN, Me ROBIN, Me [Localité 2], Me BAGUENARD

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 20/02969
N° Portalis 352J-W-B7E-CR56G

N° MINUTE :

Assignation du :
28 février 2020

JUGEMENT
rendu le 8 octobre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [L] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Ludivine VERWEYEN de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1085

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ERIVA IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #Z0046

S.A.S. LIVET ET CIE
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0633

Société AXA FRANCE
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Sophie BELLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0056
Décision du 8 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/02969 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR56G

Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP)
[Adresse 6]
[Localité 7]

Monsieur [E] [G]
[Adresse 7]
[Localité 8]

représentés par Maître Bertrand BAGUENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0210

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Océane CHEUNG, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 17 avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 9 juillet 2026, prorogé au 8 octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [N] est propriétaire non occupant du lot n°10 (appartement de deux pièces au 2ème étage) au sein de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, administré par la société Imax Gestion.

L’assemblée générale du 26 juin 2014 a confié à M. [E] [G], architecte DPLG, assuré auprès de la compagnie SMABTP, une mission d’étude portant sur la structure, les réseaux, les collecteurs et la ventilation de l’immeuble, incluant une mission de relevé et d’expertise de l’immeuble, une mission de sondage des structures de l’immeuble à la charge de la SAS Livet et Cie, assurée auprès de la compagnie Axa France IARD, et une mission de sondage sur les réseaux, les collecteurs et la ventilation de l’immeuble à la charge de la société SDA.

Le 22 décembre 2014, un signalement de péril d’immeuble a été fait par l’organisme Urbanis auprès de la préfecture de Police de [Localité 1] du fait de la disparition de structures porteuses en plancher haut du local commercial du rez-de-chaussée droite.

Le rapport de M. [G] du 11 avril 2016 a préconisé une reprise de la structure bois des planchers hauts du rez-de-chaussée, du 1er et du 2ème étage, ainsi que des structures bois des façades.

Lors de l’assemblée générale du 14 juin 2017, la réalisation des travaux en parties communes et en parties privatives, a été confiée à la société Livet et Cie, sous la maîtrise d’œuvre de M. [G].

Le 25 juillet 2017, M. [N], se plaignant de la dégradation de son lot suite aux travaux entrepris, a mis en demeure le syndic de remettre les lieux en état.

Aux termes d’un courrier en réponse daté du 18 janvier 2018, le syndic a répondu qu’à l’époque des sondages, le bien de M. [N] était inoccupé et nécessitait de lourds travaux de remise aux normes pour être loué ; qu’il était disposé à remettre sans délai son revêtement de sol en l’état et lui demandait la communication des modalités d’accès au logement pour qu’une entreprise puisse intervenir.

Le 13 avril 2018, le syndic de copropriété a reçu une lettre contradictoire de la mairie de [Localité 1] en vue de la mise en place d’une procédure de péril ordinaire et de la sécurité des équipements communs d’immeuble à usage principal d’habitation, visant des désordres structurels et électriques.

Suivant courrier reçu le 1er avril 2019, la mairie a indiqué au syndic que l’architecte de sécurité avait constaté une évolution de la situation lors de sa visite du 31 octobre 2018, que la situation d’insécurité était désormais conjurée, et qu’elle décidait de surseoir provisoirement à la prise d’un arrêté de péril et lui demandait de réaliser certains travaux.

Au cours de l’assemblée générale du 26 juin 2019, les copropriétaires ont rejeté la demande indemnitaire de M. [N].

Une réunion d’expertise amiable a été organisée par M. [T] [X], architecte DPLG mandaté par M. [N], le 21 juin 2019, en présence du syndic, de M. [G], de l’entreprise Livet, du président du conseil syndical et du représentant d’Urbanis. L’expert a conclu que l’immobilisation et l’impossibilité de louer ou d’occuper le local constituaient un préjudice incontestable pour M. [N].

Par courrier du 22 octobre 2019, le syndic a demandé à M. [N] de pouvoir accéder à son logement en vue de réaliser les reprises de plancher nécessaires à la pérennité de l’immeuble.

Le conseil de M. [N] a répondu par courrier électronique du 21 janvier 2020 que ce dernier était disposé à laisser l’accès à son appartement et a sollicité la communication des dates d’intervention et les modalités de celle-ci.

Décision du 8 octobre 2026
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C’est dans ces conditions que M. [N] a fait délivrer assignation, par exploit d’huissier en date du 28 février 2020, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 9], aux fins d’indemnisation de ses préjudices et de remise en état de son lot sous astreinte. L’affaire a été enrôlée sous le RG 20/02969. Il s’agit de la présente instance.

Par actes du 26 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation en intervention forcée à la SAS Livet et Cie et à son assureur, la compagnie Axa France IARD. L’instance a été enrôlée sous le RG 21/04610.

Aux termes d’assignations délivrées le 23 juillet 2021, la société Livet et Cie a appelé en intervention forcée M. [E] [G] et son assureur, la compagnie SMABTP. La procédure a été enregistrée sous le RG 21/09814.

Le 6 octobre 2021, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre ces instances, se poursuivant sous le RG 20/02969.

Par ordonnance du 13 mai 2022, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise judiciaire formulée par M. [N] et désigné M. [C] [W] en cette qualité, et a également condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme 15 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice, et rejeté les autres demandes.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 février 2024.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, M. [N] demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1240, 1242 et suivants du code civil, de :

 » Déclarer M. [N] recevable et bien fondé en ses demandes

Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [N] ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [N] ;

Débouter la société Livet et [H] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre M. [N] concernant l’indemnisation des préjudices,

A titre principal,
Condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic, la société Livet et M. [G] à indemniser les préjudices causés à M. [N] en lui versant la somme de 171 561,70 euros, correspondant à :
– 20 181,70 euros TTC au titre du préjudice matériel avec indexation sur l’indice BT01 de janvier 2023 ;
– 121 380 euros au titre de la perte de chance de louer l’appartement, arrêtée à mars 2025
– 30 000 euros au titre du préjudice moral ;
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Condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic, la société Livet et M. [G] à indemniser le préjudice causé à M. [N] en lui versant la somme de 1 020 euros par mois à compter du 1er avril 2025 cela jusqu’au paiement des condamnations, au titre de la perte de chance de louer l’appartement ;

A titre subsidiaire,
Condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic, la société Livet et M. [G] à indemniser les préjudices causés à M. [N] au titre des frais de remise en état et du préjudice moral, en lui versant la somme de 50 181,70 euros correspondant à :
– 20 181,7 euros TTC au titre du préjudice matériel avec indexation sur l’indice BT01 de janvier 2023 ;
– 30 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic, à indemniser le préjudice causé à M. [N] au titre de la perte locative, arrêtée à mars 2025, en lui versant la somme de 70 584 euros ;

Condamner M. [G] à indemniser le préjudice causé à M. [N] au titre de la perte locative, arrêtée à mars 2025, en lui versant la somme de 26 826 euros ;

Condamner la société Livet à indemniser le préjudice causé à M. [N] au titre de la perte locative, arrêtée à mars 2025, en lui versant la somme de 23 970 euros ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic, à indemniser le préjudice causé à M. [N] en lui versant la somme de 408 euros par mois, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’au paiement des condamnations, au titre de la perte de chance de louer
l’appartement ;

Condamner M. [G] à indemniser le préjudice causé à M. [N] en lui versant la somme de 510 euros par mois, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’au paiement des condamnations, au titre de la perte de chance de louer l’appartement ;

Condamner la société Livet à indemniser le préjudice causé à M. [N] en lui versant la somme de 102 euros par mois, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’au paiement des condamnations, au titre de la perte de chance de louer l’appartement ;

En tout état de cause :
Assortir toutes les condamnations en paiement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic, de la société Livet et de M. [G] au profit de M. [N] des intérêts au taux légal à compter de la signification de
l’assignation ;

Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic le cabinet Imax Gestion, la société Livet et M. [G] à verser à M. [N] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et le condamner aux dépens de la procédure en ce compris les frais de constat et sommations d’huissier (somme de 2430 €) réalisés pour les besoins de la procédure et les frais d’architecte (somme de 1455 €) engagés pour la défense de ses intérêts ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. « .

*

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, M. [G] et la SMABTP demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

 » Debouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de M. [G] ;

A titre subsidiaire,
Juger que les demandes formulées par M. [N] ne sauraient être supérieures à une somme de 21 048,70 euros ;

Débouter les sociétés Livet et Cie, Axa France et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de leurs demandes formulées à l’encontre de M. [G] et de la SMABTP ;

Condamner in solidum les sociétés Livet et Cie, Axa France et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à garantir M. [G] et la SMABTP de toute condamnation qui seraient prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause,
Condamner M. [N], ou tout succombant, à verser à M. [G] et à la SMABTP 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens « .

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris 18ème demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, des articles 64, 1231-1, 1348 et 1348-2 du code civil, et des articles 367, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

 » Débouter M. [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la société Livet de toutes ses demandes, fins et conclusions;

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] recevable et bien fondé en sa demande, fins et conclusions et notamment en sa demande reconventionnelle en paiement d’arriérés de charges formée à l’encontre de M. [N] ;

En conséquence,
Condamner la société Livet au paiement de l’indemnité de retard pour un montant de 18 076,74 euros ;
Condamner M. [N] au remboursement de la somme de 15 000 euros versée par le syndicat des copropriétaires à titre de provision en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état ;

En tout état de cause,
Condamner M. [N] au paiement de la somme de 28 690,94 euros, montant de l’arriéré de charges dû M. [N] pour la période du 1er janvier 2015 au 30 septembre 2025, 1er trimestre 2025 inclus, à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure qui lui a été notifiée en recommandé avec accusé réception le 9 juin 2020 ;

Condamner M. [N] au paiement de toutes les échéances de provisions appelées à venir sur simple actualisation et notification de son décompte par le syndic au visa de la mise en demeure faite à M. [N] sous l’égide l’article 19-2 de la loi du10 juillet 1965 ;

Condamner M. [N] au paiement de toutes sommes mises à sa charge au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12]
[Localité 1] ;

Condamner M. [N] au paiement de la somme de 10 000 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ;

Subsidiairement,
Prononcer la compensation judiciaire entre, d’une part les sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires serait éventuellement in fine condamné à payer à M. [N] sur sa demande principale, et d’autre part le montant des charges impayées dont M. [N] sera condamné au paiement envers le syndicat des copropriétaires sur la demande reconventionnelle présentée par ce dernier ;

Juger que M. [G], la société Livet et leurs assureurs relèveront le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre ;

En tant que de besoin,
Condamner M. [G], la société Livet et leurs assureurs à prendre en charge l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ;

Condamner M. [N] au paiement de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [G], la société Livet et leurs assureurs au paiement de 15 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et ce au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [N], M. [G], la société Livet et leurs assureurs aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Amandine Jouanin, avocat au barreau de Paris « .
*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, la SAS Livet et Cie demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants, et des articles 1103 et 1343-2 du code civil,
de :

 » Juger que la société Livet et Cie n’est pas responsable des réclamations relatives au parquet, à la ventilation et au nettoyage de fond de chantier ;

Juger que pour le poste carrelage/faïence, la responsabilité de M. [G] doit être retenue à hauteur de 40% au moins ;

Juger que pour les postes gaz/plomberie, électricité et peinture, la responsabilité doit être partagées à parts égales entre le syndicat des copropriétaires, M. [G] et la société Livet et Cie ;

Débouter M. [N] de sa demande de lui régler la somme de 119 000 euros au titre du préjudice locatif ;

Juger que la société Livet et Cie n’a aucune responsabilité au titre de la perte de loyers ;

Subsidiairement,
Limiter la participation de la société Livet et Cie à la période d’avril 2021 à février 2024 et dans la proportion de 40% au plus ;

Débouter M. [N] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse d’une condamnation qui serait prononcée à l’encontre la société Livet et Cie,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], M.[G] et la SMABTP à la relever et garantir indemne en principal, intérêts, frais et accessoires ;

Condamner la société AXA France IARD à garantir la société Livet et Cie, pour toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais, dépens et accessoires ;

Débouter M. [G] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de sa demande en paiement d’une somme de 18 076,74 euros à titre de pénalités de retard ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] en toutes leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de la société Livet et Cie ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à payer à la société Livet et Cie la somme de 35 937,32 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai
2023 ;
Décision du 8 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
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Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année;

Condamner tout succombant aux dépens ;

Condamner tout succombant à payer à la société Livet et Cie la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile « .

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, la compagnie Axa France IARD ès qualité d’assureur de la SAS Livet et Cie, demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1240, 1353 et 1792 du code civil, de l’article 9 du code de procédure civile, et des articles L.112-6, L.121-12 et L.124-3 et du code des assurances, de :

 » A titre principal,
Rejeter toutes les demandes de condamnation et/ou de garantie formées à l’encontre de la société AXA France IARD ;

A titre subsidiaire,
Rejeter la demande de condamnation in solidum de M. [N] pour l’entier préjudice ;

Limiter les sommes mises à la charge de l’entreprise Livet aux seuls préjudice susceptibles de lui être imputés ;

Condamner M. [G] et la SMABTP à relever indemne et à garantir la compagnie AXA France IARD de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

Dire et juger bien fondée la société AXA France IARD à opposer les limites de sa police et notamment les plafonds de garanties et les franchises ;

A titre reconventionnel,
Condamner tout succombant à payer à la société AXA France IARD la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens de l’incident, dont distraction au profit de Maître Sophie Bellon, avocat au barreau Paris, dans les conditions de l’article 699 du CPC. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 17 avril 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 prorogé à ce jour.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions d’actualisation de ses créances au visa de l’article 802 du code de procédure civile et de régularisation de la représentation par le syndic, l’immeuble étant administré par la société Eriva Immobilier depuis le procès-verbal d’assemblée du 16 mars 2026.
Décision du 8 octobre 2026
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Par message RPVA adressé le 3 avril 2026, le conseil de M. [N] a sollicité le rejet des conclusions et pièces notifiées par le syndicat postérieurement à l’ordonnance de clôture.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur les conclusions et pièces notifiées postérieurement à la clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile,  » après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcé d’office. Sont également recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture « .

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi une cause de révocation.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il apparait que le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions et pièces le 2 avril 2026, soit postérieurement à la clôture intervenue le 10 septembre 2025, en indiquant que celles-ci visaient à actualiser le montant de sa créance et à régulariser la procédure en raison du changement de syndic intervenu postérieurement à la clôture.

Le tribunal relève en premier lieu que le syndicat n’a adressé aucune demande de révocation de l’ordonnance de clôture de sorte qu’il n’a pas été valablement saisi d’une telle demande. Il convient par ailleurs de relever que le changement de syndic intervenu depuis l’ordonnance de clôture ne constitue pas une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile, le syndic n’étant pas partie en son nom personnel mais en qualité de représentant du syndicat, qui a toujours été dûment représenté par son syndic en exercice dans le cadre de la présente procédure.

Par ailleurs, le décompte de charges de copropriété objets de l’actualisation, en ce qu’il peut faire l’objet d’une contestation sérieuse, rend ces conclusions et pièces irrecevables, étant par ailleurs relevé qu’elles ont été notifiées sept mois après la clôture et 15 jours avant l’audience, ce qui a privé M. [N] de la possibilité d’y répondre au mépris du respect du principe du contradictoire.

2- Sur les demandes indemnitaires de M. [N]

M. [N] sollicite à titre principal la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, la société Livet et Cie et M. [G] à l’indemniser des préjudices qu’il estime avoir subis.

Décision du 8 octobre 2026
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A- Sur les désordres

Il ressort des pièces produites aux débats que des sondages ont été effectués dans l’appartement de M. [N] en mars 2015 par la société Livet et Cie, mandatée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la vérification des structures de l’immeuble et que ces sondages ont généré des désordres.

Ainsi, l’huissier de justice mandaté par M. [N] a constaté, le 11 octobre 2018 :
– dans l’entrée :  » les lames du parquet sont cassées sur la longueur du seuil, une lambourde est apparente  »
– dans la salle d’eau :  » le carrelage est éclaté sur environ 30 cm par 20 cm, le ragréage se délite  »
– dans la chambre :  » nombreuses traces et trous de scellement en périphérie de la pièce « ,  » gravats de chantier (morceaux de moquette et lattes de parquet)  »
– dans le salon :  » des lattes sont écartées et déchaussées dans le prolongement du seuil « ,  » des lambourdes sont apparentes et des morceaux de plâtre dans les hourdis « , sur les murs  » plâtre creusé sur environ 20 cm  »
– dans la cuisine :  » le carrelage et le ragréage sont déposés sur environ 50 cm par 30 cm  »

Ces sondages et les désordres consécutifs sont confirmés par le compte-rendu d’expertise amiable contradictoire organisée par M. [X], architecte, le 2 février 2021.

Dans son rapport déposé le 22 février 2024, l’expert judiciaire a par ailleurs constaté des désordres affectant divers corps d’état suite aux travaux effectués par la société Livet et Cie :
– parquet/sol : ragréage insuffisant pour pose d’un sol souple,
– carrelage et faïence : de nombreux carreaux présentent un désaffleurement supérieur aux tolérances et certains sont cassés ou fissurés
– plomberie : alimentation gaz non fixée, réseaux de canalisations d’alimentation et d’évacuation non préservées ni remplacées, appareils sanitaires non posés et /ou non raccordés.
– électricité : défauts de certains centres lumineux au plafond, prises et interrupteurs manquants ; non conformités à la norme C15-100
– menuiserie et peinture : certaines portes et fenêtres ne ferment pas, la finition de la peinture est sommaire, épaisse et granuleuse et ne correspond pas à un travail de qualité courante
– le nettoyage de fin de chantier reste à réaliser.

L’ensemble de ces éléments établit la matérialité des désordres affectant l’appartement de M. [N].

B- Sur les responsabilités

M. [N] recherche à titre principal la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires, de la société Livet et Cie et de M. [G].

* sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

M. [N] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir que les désordres consécutifs aux sondages effectués dans son appartement ont pour origine les travaux de structure réalisés par le syndicat et qu’il appartenait à celui-ci de procéder aux travaux de remise en état postérieurement à ceux-ci. Il ajoute que l’ordre de service prévoyait un commencement de chantier en septembre 2017 avec une réception de chantier en juin 2018 et que le syndicat n’a rien fait pour assurer le respect par les entreprises de leurs engagements alors même que les travaux ont pris un retard considérable de six années.

En réplique, le syndicat ne conteste pas la matérialité des désordres mais conteste leur imputabilité aux sondages effectués dans l’appartement de M. [N] et soutient que cet appartement était préalablement dans un état de vétusté avancé et que les seuls sondages effectués par la copropriété ne peuvent être à l’origine d’un tel état de délabrement. Il oppose par ailleurs que M. [N] n’avait jamais fait part de son intention de mettre son bien en location, qu’il n’a jamais répondu aux demandes du syndic pour laisser l’accès à son appartement afin d’effectuer les travaux de remise en état et n’a transmis aucun devis de réfection et de remise en état. Enfin, le syndicat oppose que les travaux effectués sur les parties communes ont affecté l’ensemble des copropriétaires, l’état de ruine de l’immeuble concernant tous les copropriétaires, ce qui rendrait sa demande infondée au regard de l’égalité entre les copropriétaires.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, que le syndicat des copropriétaires  » est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires « .

La responsabilité prévue par ces dispositions s’entend ainsi d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, mais il appartient toutefois à la victime de rapporter la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes et donc de démontrer l’existence d’un lien de causalité direct entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué.

Selon l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965,  » les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.
L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.  »

Les dispositions susvisées des articles 14 et 9, III, de la loi du 10 juillet 1965 instaurent des régimes de responsabilité distincts mais non exclusifs l’un de l’autre. Les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 visent, en effet, les dommages résultant d’un défaut d’entretien de l’immeuble et 1’article 9 les dommages résultant de l’exécution de travaux.
En l’espèce, le tribunal relève que le syndicat, s’il ne conteste pas formellement l’existence des sondages réalisés chez M. [N], indique toutefois dans ses conclusions que  » de sérieux doutes existent toujours sur la réalisation des sondages en 2015  » dans l’appartement de M. [N]. Il ressort toutefois des écritures mêmes de M. [G], architecte mandaté par le syndicat, que celui-ci a fait effectuer des sondages le 11 mars 2015, notamment dans l’appartement de M. [N], mais indique que ceux-ci n’ont été effectués que dans la salle de bains et dans la cuisine. Pour autant, à considérer que ces sondages n’aient été réalisés que dans ces deux pièces, l’expert judiciaire a relevé que ces sondages avaient été effectués sans même être rebouchés à l’issue et sans nettoyage des gravats. En outre, M. [X], architecte mandaté par M. [N] pour une expertise amiable en présence du syndic et de l’entreprise Livet, a indiqué dans ses constatations du 21 juin 2019 qu’il était bien évident que  » ces sondages ont été réalisés dans le cadre des investigations de la campagne de travaux de l’immeuble, et non du chef du propriétaire de l’appartement « .

En tout état de cause, il est constant que des travaux de structure d’envergure ont été effectués chez M. [N], s’agissant de travaux de reprise de structure des planchers hauts et bas de l’appartement, illustrés par les photos figurant dans les comptes rendus de chantier d’octobre et novembre 2020 produits aux débats. Il résulte des pièces produites et des photographies que de tels travaux d’ampleur nécessitaient inévitablement des travaux de remise en état des parties privatives, sans qu’il puisse être reproché à M. [N] de n’avoir pas produit de devis à ce titre dès lors qu’il lui avait été indiqué que ces travaux seraient effectués dans le cadre des travaux de structure, ce qui est confirmé par la décision de l’assemblée générale du 17 juin 2017 ayant approuvé la réalisation des travaux conformément au devis CT160321A de la société Livet pour un montant de 483 258,60 euros.

Indépendamment même de l’origine des désordres constatés sur les éléments de structure de l’appartement de M. [N] (planchers hauts et bas), il apparait que ces éléments structurels ont nécessité la réalisation de travaux d’ailleurs votés par l’assemblée générale du 14 juin 2017.

Il apparait donc que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité de plein droit en raison des désordres subis dans l’appartement de M. [N], qui trouvent leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires dont il dispose par ailleurs.

* Sur la responsabilité de la société Livet et Cie

M. [N] recherche, sur le fondement délictuel, la responsabilité de la société Livet et Cie à laquelle il reproche de nombreuses malfaçons et inexécutions contractuelles dans l’exécution des travaux de remise en état de son appartement.

La société Livet et Cie soutient qu’elle est intervenue dans le cadre d’un marché conclu avec le syndicat des copropriétaires et que les prestations qui lui ont été confiées n’incluaient pas la remise à neuf de l’appartement de M. [N] et qu’elle ne saurait être tenue au-delà des prestations incluses dans ces devis. Elle estime que la responsabilité incombe principalement à M. [G], tant au titre de ses préconisations que du suivi du chantier et que sa responsabilité ne saurait être retenue que de manière subsidiaire et partagée.
Décision du 8 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/02969 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR56G

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est de jurisprudence constante que le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que la société Livet et Cie a été mandatée par le syndicat sur la base d’un devis du 07 juillet 2017 (CT160321B) et d’un ordre de service signé le 20 septembre 2027.

Ce devis prévoyait, outre les prestations de reprise de structure, des travaux de remise en état dans plusieurs appartements, dont celui de M. [N] (pages 18 et 19 du devis) pour un montant total de 11 050 euros, comprenant des prestations de remise en état de salle de bains, de ragréage, de fourniture de pose et de faïence dans la cuisine et la salle de bains, de la pose d’un revêtement plastique dans la chambre et le séjour, de peinture sur les murs, plafonds et menuiserie.

Il apparait qu’un devis de travaux complémentaires a ensuite été voté lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2019. Ce devis CT19253A en date du 4 octobre 2019, produit aux débats, ne comporte toutefois aucune prestation complémentaire relative à l’appartement de M. [N].

Il apparait en revanche qu’un ordre de service a été passé par le syndic le 17 novembre 2021 pour des travaux complémentaires concernant l’appartement de M. [N]. Au regard du devis CT21198A du 9 novembre 2021, ces travaux concernaient des reprises structurelles dans la chambre ainsi qu’une reprise à neuf de l’ensemble de l’installation électriques, conformément à la norme C15/100, outre la reprise des peintures après rénovation de l’électricité. Ce même devis prévoyait une déduction des travaux non effectués prévus au précédent devis, notamment la fourniture et la pose du revêtement de sol dans la chambre et le salon.

Or il ressort des constatations de l’expert judiciaire qu’une partie des travaux effectués par la société Livet et Cie présente des malfaçons tandis que d’autres prestations n’ont pas été effectuées.

Au regard des éléments circonstanciés retenus par l’expert, qu’aucun élément précis ne permet de contredire, il convient de retenir que les inexécutions et malfaçons suivantes sont imputables à la société Livet et Cie :
– carrelage et faïence (cuisine et salle d’eau) : désaffleurement supérieur aux tolérances, carreaux fissurés
– gaz et plomberie : absence de dépose, de conservation et de repose, prestations prévues au contrat
– électricité : non-conformité de relevées à la norme C15-100
– peinture : si l’expert ne relève pas de défaut de préparation ou de peinture, il relève que des travaux de réfection des peintures seront rendus nécessaires après la reprise des malfaçons ci-avant relevées
– nettoyage de fin de chantier : prestation prévue au contrat mal exécutée au regard des compte-rendus de l’architecte entre février 2021 et mars 2022.

L’ensemble de ces manquements et malfaçons dans l’exécution des marchés passés avec le syndicat constituent des manquements contractuels ayant occasionné un préjudice à M. [N]. Ce dernier est dès lors bien fondé à rechercher la responsabilité de l’entreprise Livet et Cie.

* sur la responsabilité de M. [G], architecte

M. [N] recherche également la responsabilité de M. [G], l’architecte mandaté par le syndicat pour la réalisation des travaux de reprise des structures de l’immeuble et des travaux privatifs conséquents, auquel il reproche un manquement à son obligation de conseil et de suivi du chantier.

M. [G] rétorque que le budget travaux adopté par l’assemblée générale couvrait les travaux de reprise des éléments structurels dans les parties communes ainsi que des travaux limités de reprise des parties privatives affectées par les travaux de structure et qu’il ne s’agissait nullement de rénover les appartements concernés. Il ajoute avoir parfaitement rempli sa mission de suivi du chantier et avoir émis les réserves nécessaires lors des différents rendez-vous de chantier.

Aux termes du rapport d’expertise, l’expert judiciaire a retenu la responsabilité de l’architecte pour défaut de conseil, de coordination et de suivi, à trois égards :
– s’agissant des carrelages et faïences, les défauts n’ayant pas été relevés par l’architecte dans ses compte-rendus de chantier
– s’agissant de la plomberie/gaz : un défaut de coordination préalable. Toutefois, il ressort suffisamment des comptes rendus de chantier produits par M. [G] que les défauts et manquements afférents à cette prestation prévue au contrat ont été relevés par celui-ci (voir notamment le CR n°36 de mars 2021). Dès lors, aucun défaut de coordination n’apparait caractérisé à ce titre.
– s’agissant de l’électricité : il résulte suffisamment des pièces produites que M. [G] a manqué à son obligation de conseil en n’anticipant pas la nécessaire mise aux normes de l’électricité dès le début du chantier en 2017, ce qui a contraint le syndicat à voter des travaux complémentaires qui n’ont été effectués qu’en 2021, retardant de fait l’achèvement des travaux.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il apparait que l’architecte a méconnu l’obligation de conseil à laquelle il était tenu s’agissant d’un aspect du chantier, la conformité de l’installation électrique, de sorte que sa responsabilité est engagée à ce titre.

Dans la mesure où chaque partie ayant concouru au dommage est tenue à réparation, M. [N], qui a droit à une réparation intégrale, est ainsi bien fondé à demander la condamnation in solidum de toutes les parties à l’indemniser de la totalité du préjudice subi, à charge ensuite pour les parties d’exercer, entre elles, leurs appels en garantie afin de n’être tenues, in fine, que de la seule part de responsabilité leur incombant.

C- Sur les préjudices

M. [N] sollicite l’indemnisation de trois types de préjudices : matériel, perte de chance de louer et moral.

* sur le préjudice matériel

M. [N] estime que ce préjudice est constitué par le coût des travaux nécessaires à la reprise des malfaçons constatées par l’expert.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’appartement de M. [N] n’a fait l’objet d’aucun entretien et se trouvait dans un état de vétusté avancé avant même la réalisation des travaux de sorte que le lien de causalité entre les sondages et travaux effectués par la copropriété et les travaux de remise en état nécessaires n’est pas établi.

La société Livet et Cie conteste sa responsabilité pour certains des postes de travaux de remise en état, estimant qu’aucune malfaçon ou inexécution ne peut lui être imputée.

M. [G] conteste sa responsabilité et indique que celle-ci ne pourrait subsidiairement être retenue qu’à hauteur de 10% concernant certaines des prestations prévues dans les devis validés par l’expert judiciaire.

Sur ce,

Au titre des travaux de nature à remédier aux désordres constatés dans l’appartement de M. [N], l’expert judiciaire a examiné les deux devis produits par M. [N] : le devis RAD du 14 février 2023 et le devis EDB du 15 février 2023, portant sur des prestations similaires de rénovation partielle.

Ces travaux de remise en état étant rendus nécessaires du fait des désordres constatés chez M. [N] en lien avec les travaux de reprise de structure et travaux de remise en état des parties privatives effectués dans son appartement, le préjudice matériel invoqué est justifié en son principe.

S’il ressort du procès-verbal de constat dressé le 11 octobre 2018 que l’appartement de M. [N] présentait alors un état moyen voire dégradé, il doit être rappelé que le principe de réparation intégrale du préjudice empêche de tenir compte de l’état du bien avant la survenance des désordres. A titre surabondant, il convient de relever que le logement de M. [N] a subi des sondages destructifs au mois de mars 2015, de sorte qu’il n’est nullement établi que l’état très dégradé de l’appartement constaté en 2018 soit le fait d’un défaut d’entretien antérieur alors qu’il apparait précisément en lien avec les sondages effectués et non rebouchés. Il convient par ailleurs de rappeler que l’immeuble en son entier présentait un état de dégradation avancé, ce qui a justifié la procédure de péril initiée et les travaux structurels d’ampleur menés dans les logements, notamment celui de M. [N], qui ont nécessité une remise en état conséquente, peu important l’état antérieur des lots privatifs. Enfin, M. [N] produit aux débats la facture de travaux de peinture, ponçage et vitrification du parquet pour un montant de
7 155,50 euros effectués en décembre 2014 (facture du 10 décembre 2014), ce qui vient contredire les affirmations du syndicat quant à l’absence totale d’entretien préexistante.
Décision du 8 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/02969 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR56G

L’examen détaillé poste par poste effectué par l’expert judiciaire (page 35 du rapport), qu’aucune des parties ne contredit utilement, sera entériné par le tribunal et le préjudice matériel ainsi fixé à la somme de 20 181, 70 euros TTC, ce montant excluant les prestations injustifiées au regard des désordres et de l’équipement existant et comprenant la pose d’un parquet flottant dès lors qu’il est établi que le sol de l’appartement de M. [N] était recouvert de parquet ainsi qu’en attestent les photographies et constats versés aux débats.

Le montant de l’indemnisation devant être arrêté à la date du prononcé de la décision, la juridiction peut valablement faire application d’indices afin d’actualiser les montants en fonction de l’évolution des prix depuis l’évaluation du préjudice. La condamnation prononcée au profit de M. [N] sera ainsi indexée sur l’indice INSEE BT 01 de la construction avec pour valeur de référence le mois de février 2023, date d’évaluation des devis produits.

Les défendeurs seront ainsi condamnés in solidum à indemniser M. [N] de ce poste de préjudice.

Alors que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, la victime est fondée à solliciter le règlement de l’ensemble de la dette à n’importe laquelle des parties succombantes, à charge pour celles-ci de faire leur affaire personnelle de la recherche de la quote-part des autres codéfendeurs.

Il n’y a donc pas lieu à ce stade de limiter les parts de responsabilité des parties dont la responsabilité est engagée.

* sur le préjudice de perte de chance de louer

M. [N] estime que son appartement est inoccupé depuis avril 2015 du fait des désordres relevés et jusqu’à la réalisation des travaux de reprise. Il ajoute qu’au départ de sa précédente locataire en 2014, il a fait réaliser des travaux de rafraichissement et avait trouvé un locataire, qui a dû renoncer à la signature du bail au regard des sondages à effectuer. Il estime que le préjudice a ensuite perduré au-delà du mois d’avril 2021 en raison des retards et de l’inachèvement des travaux de remise en état.

Le syndicat oppose que le demandeur ne justifie pas que son bien était loué antérieurement ni qu’il était susceptible d’être remis en location et souligne que M. [N] n’a fait état d’aucun dommage subi dans l’appartement du fait des sondages. Il estime donc que le préjudice ne saurait courir avant avril 2017, date à laquelle M. [N] a déclaré les désordres au syndic. Le syndicat soutient par ailleurs que le financement des travaux a été obéré par l’absence de paiement de M. [N] de sa part de charges de copropriété outre que les travaux ont nécessairement été retardés par la crise sanitaire. Il oppose enfin que M. [N] n’a remis ses clés qu’en juillet 2020, soit plus de deux ans après les demandes effectuées en ce sens par le syndic. Enfin, le syndicat estime que le préjudice de perte de chance de louer le bien ne pourrait lui être imputé que pendant la période des travaux réalisés, soit du 4 décembre 2018 au 24 février 2022.

La société Livet et Cie estime qu’elle ne pourrait être tenue que concernant l’éventuel préjudice locatif qu’à compter de la signature de l’ordre de service la missionnant, soit le 17 novembre 2021 et jusqu’à la réception des travaux, soit en février 2022.
Décision du 8 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
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M. [G] soutient qu’il ne peut être sérieusement soutenu que l’appartement était impropre à la location du seul fait des deux sondages effectués dans la salle de bain et la cuisine en mars 2015. Il conteste le fait que les lattes du plancher aient été déposées à sa demande. Il ajoute que les délais d’exécution des travaux par l’entreprise Livet ont été considérablement affectés par des découvertes faites en cours de travaux, par le refus opposé par M. [N] de laisser l’accès à son appartement, par le rejet par l’assemblée générale des travaux complémentaires et par l’arrêt du chantier pendant la crise sanitaire.

Sur ce,

Il est établi par les pièces produites aux débats que le bien de M. [N] était donné en location depuis le 10 octobre 1998 et que ses précédents locataires ont quitté le bien en octobre 2014. Il ne fait dès lors aucun doute que le bien est destiné à la location. En l’absence de locataire à la date du sinistre, le préjudice indemnisable ne peut en revanche consister qu’en une perte de chance réelle et sérieuse de louer le bien.

Compte tenu des caractéristiques du bien (d’une surface de 31m²), de sa situation et du marché locatif parisien, cette perte de chance sera estimée à 90% de la valeur locative.

Le préjudice de perte de chance de percevoir des loyers n’est pas contesté en son principe, seules la durée du préjudice et la valeur locative faisant l’objet de contestations.

S’agissant du point de départ de la période de préjudice, le tribunal dispose d’éléments suffisants pour établir que l’appartement de M. [N] n’était pas susceptible d’être remis en location à compter des sondages effectués en mars 2015. En effet, il n’est pas suffisamment établi que ces sondages aient dès mars 2015 concerné toutes les pièces et rendu le bien totalement inhabitable, la dépose totale du parquet n’étant pas établie avec certitude à cette date. Il est en revanche établi que les sondages effectués dans la salle de bains et la cuisine n’ont pas été rebouchés et qu’aucune remise en état n’a été faite à la suite. Le fait que M. [N] n’ait pas formulé de réclamation avant 2017 est par ailleurs insuffisant à établir que le bien pouvait être remis en location en 2015 dès lors que les travaux de reprise de structure et la procédure de péril affectant l’immeuble rendaient nécessairement la perspective d’une remise en location immédiate improbable. Le début de la période de perte de chance sera donc fixé au 1er avril 2015 et son terme arrêté au 1er mars 2025 dès lors que les travaux réparatoires nécessaires n’étaient pas mis en œuvre à cette date, soit une période de 119 mois.

La mise en location n’étant envisageable qu’à compter de la réception des travaux de reprise dont le copropriétaire n’est pas tenu de faire l’avance des frais dès lors qu’ils sont causés par des tiers, M. [N] est donc bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à un délai de 4 mois suivant le règlement de l’indemnité fixée au titre des travaux de remise en état allouée par la présente décision afin de tenir compte du délai nécessaire aux travaux.

S’agissant de la valeur locative mensuelle, il est établi que le dernier loyer versé par la locataire de M. [N] s’élevait à 438 euros charges comprises (selon quittance de décembre 2013). Si le demandeur

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